爾灣房產稅【美國爾灣房租為什么要一年】

爾灣房產市場近年來持續火熱：百萬美元只能買‘起步房’？

在美國，花一百萬美元買房不再是豪華生活的象征。根據Zillow的最新分析，全美國已有237個城市的“起步房”價格達到或超過百萬美元，這一數字創下歷史新高。起步房是指一個地區中房價最低的三分之一房屋。在2019年，這類房屋僅在84個城市中售價達到百萬美元，而在短短五年后，這一數字增加了近三倍。隨著房價和租金的持續上升，越來越多的城市在短時間內跨過百萬美元門檻，這表明美國房市在疫情后的快速復蘇中，已經進入了一個新的階段。

Zillow的高級經濟學家奧爾菲·迪瓦尼（Orphe Divounguy）指出：“房屋的可負擔性和供應量是當前購房者面臨的主要挑戰。在數百個城市，百萬美元的起步房已經成為常態?！北M管對于許多中高收入家庭而言，這種現象可能意味著更大的選擇范圍，但對于中低收入家庭，特別是首次購房者來說，這卻是一道無法輕易跨越的門檻。迪瓦尼也提到，未來首次購房者可能會迎來一些好消息，包括更多房源上市、降價現象增多，以及房屋在市場上的停留時間增加，使買家有更多時間做出決策。然而，他預測，短期內這類改善的實際影響仍然有限。

孫斯陶發現，加州是百萬美元起步房數量最多的州，擁有117個這樣的城市，遠遠超過排名第二的紐約州（31個城市）和第三的新澤西州（21個城市）。全美房市緊張的主要原因是住房短缺問題在疫情期間進一步惡化，導致房價大幅上漲。根據Zillow的數據顯示，過去五年間，美國“起步房”的房價上漲了54.1%，高于同期美國“典型房屋”49.1%的漲幅。房價的快速上漲推遲了許多人的首次購房年齡，2024年首次購房者的年齡中位數達到了35歲，比2019年增加了一歲。這些數據顯示了市場進入門檻的提高，意味著許多年輕家庭和首次購房者將被迫等待更長時間才能實現購房夢想。

在加州，爾灣市（Irvine）成為百萬美元起步房的代表之一。根據最新數據顯示，2024年爾灣的平均房價達到了1,560,257美元，與2023年6月的中位房價1,362,500美元相比，再次大幅上漲20.8%。房屋通常在市場上停留12天左右便被售出，這反映出市場的高需求。為了購買這類房屋，家庭年收入需要超過30萬美元才能在不超過收入35%的情況下負擔得起房屋抵押貸款的月供。這不僅對首次購房者是一個嚴峻挑戰，對于許多中等收入家庭來說，這樣的房價已經難以承受。相比之下，2019年爾灣的房價中位數遠低于目前的水平，表明近年來房價上漲的速度顯著加快，特別是在疫情期間，市場需求激增的情況下，房價上漲更是變得勢不可擋。

孫斯陶

此外，爾灣的租金同樣出現了驚人的增長。從2021年至2022年，爾灣的租金上漲了27.2%，遠遠超過了同期11.6%的收入增長率。這種不對稱的增長使得租房者的負擔大幅增加，租金的飆升也反映出市場對住房的高需求和供應的嚴重不足。2023年6月，爾灣的中位租金達到了4,167美元，這意味著租客需要年收入超過14.2萬美元才能在不超過收入30%的情況下負擔得起租金。租金和房價的同步上漲使得爾灣的住房市場對高收入家庭最為有利，而中等收入家庭則越來越難以在這里立足。更令人擔憂的是，即便在疫情結束后，房屋市場并未出現顯著的價格調整，而是維持在高位，這對于那些期望租房度過財務難關的家庭來說，無疑是一個沉重的打擊。

孫斯陶發現，加州的一些城市已經開始采取措施應對住房負擔過重的問題。例如，伯克利市(Berkeley)通過了M法案(Measure M Vacancy Tax)，對超過182天空置的房屋征收空置稅。這項政策的目的是通過對空置時間較長的住房征稅，促使房主盡快將房屋投放市場，從而緩解住房供應緊張的局面。稅率依據房屋的大小和空置時間長短而定，更大的房屋和長期空置的房屋將被征收更高的稅款。此類措施可能會對住房市場產生積極影響，尤其是在爾灣這樣的高需求市場中。爾灣的住房市場不僅房價高昂，而且由于供給不足，特別是缺乏可負擔的住房，使得市場上的“起步房”也變得異常昂貴。根據市政府的報告，私營和公共部門的可負擔住房供應未能跟上需求的步伐，尤其是在像爾灣這樣的高需求市場中。

爾灣的房地產市場不僅對購房者挑戰重重，對租房者而言同樣不容樂觀。根據美國住房和城市發展部（HUD）的定義，租金負擔是指租金支出超過家庭總收入的30%。在爾灣，這意味著即使租房也需要高收入才能避免成為租金負擔者。隨著越來越多的高收入家庭涌入，市場對高端和豪華房源的需求大增，而這些房源的建設卻進一步抬高了整體房價和租金水平。值得注意的是，這樣的趨勢不僅局限于爾灣，全加州的許多城市都面臨類似的問題，高收入和高需求帶來的不僅是高房價和高租金，還有日益擴大的住房負擔差距。

面對這些挑戰時，孫斯陶認為，單純增加市場房屋供應并不能解決問題，特別是當新增房源主要集中在高端市場時，反而會導致對中低收入住房需求的進一步擠壓。解決爾灣及其他加州城市的住房危機，需要更加綜合和創新的策略，包括加強可負擔住房的建設，改進現有土地使用政策，以及推行類似空置稅的政策，以確保已有的房屋能夠被充分利用。事實上，許多專家建議將市場重心轉向可負擔住房的建設，通過政策激勵和資源再分配，增加中低收入家庭的住房選擇，而非一味地追求高端市場的發展。



《程欣迪. 迪產視界Vlog》爾灣房價, 房產稅, HOA等更多煩惱!

千萬別在爾灣買房五大弊端哭慘了、聽過的人。

華爾街時報。

都說爾灣是塊寶，今天Cindy我斗膽在這吐槽在爾灣買房的五大弊端，聽過的人眼淚都哭干了。大家好，我是金金世界華爾街時報。陳森麗一位擁有二十年房產自研經驗的江蘇體彩商，夸爾灣相信大家都聽膩了，今天我來實名吐槽一下爾灣讓大家難以承受的五大弊端。

·第一個弊端、首當其中就是爾灣的房價。爾灣房價是出了名的鬼，跟美國其他地區相比更彰顯爾灣土尊金的實力。這張圖展現了一六年至今美國幾大地區獨棟別墅的房價趨勢。綠線尾二灣明顯看到今年爾灣的房價已經是美國幾大地區最高，甚至超越了近幾年占房價最高位的藍線舊金山。最新的八月份的數據顯示爾灣的房產總價位于一百四十萬，獨棟別墅的總價位于直逼一百五十萬。

目前爾灣的房價還在高歌猛進，但絲毫不影響大家的購房欲。一般可售的房產在美國房市平均流通一個月，但在爾灣只需七天。照這個情況下去爾灣房價怕是要上天了。

·第二個弊端、房產稅高。相對于爾灣的其他地區，爾灣的房產稅最高，當然不沒有高過新港。在爾灣每戶的家庭每年平均房產稅約一萬美金出頭。而橙縣其他地區的每戶的家庭平均房產稅為六千五百美金左右，等于爾灣比橙縣其他地區的每戶家庭平均多了四千美金的房產稅聽到都感覺心如刀割。

·第三個弊端、房產的占地太小。加州的房產的平均占地可以說是全美最小的了，只有六千多平方英尺，更別說寸土寸金的爾灣。基本爾灣新區平均占地為兩千到四千平尺，看這個爾灣的房產就能直觀感受到基本沒有什么空間，房價這么貴，房產占地這么點地聽起來就很落后。

·第四個弊端、業主協會的過度限制。業主協會會預先制定與社區物業外觀維護相關的規章制度，并要求涉及居民的執行。爾灣大部分的社區都有業主協會，我遇到很多業主協會的人都管的過寬過遠。盡管官不大，但總是拿它羽毛當硬件，遇到這種人也沒辦法，只能按照他們的規矩辦事，仇恨不已。而且業主協會在爾灣平均每月還要收三百八十美金的管理費，可以說如果遇到不好相處的業主協會等于花錢買罪受。

·第五個弊端、是霸王地主對房事統治威力巨大，記住這個男人，當然不然。一個在爾灣房產界只手遮天的男人，他是爾灣公司主席。爾灣大部分房產都被他壟斷，說爾灣是他家的都不為過。所以在爾灣他想漲點房價或者漲點租金就是一句話的事，聽到這里有沒有留下羨慕嫉妒恨的淚水。

以上就是我實力吐槽的爾灣買房的五大弊端。

「美國房產」美國置業的房產稅問題

在美國，房產稅的征收充分體現了取之于民，用之于民的理念。

在國外，大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收房產稅。房產稅多屬地方主體稅種，是保持一個國家財政穩定的重要來源。房產稅在不同國家的稱呼不盡相同，有不動產稅、物業稅之稱，在一些國家還包括土地稅。

房產稅作為地方政府的重要財政收入來源，在不同國家有不同的用途：在美國，主要是用來支付學區的義務教育費用；美國秉持了穩定和公平的原則，讓稅收既造福于民，又合理調控了房價。

目前，美國50個州都已征收房產稅，稅率一般為1%~3%，美國房地產稅一般要占到地方財政收入的50%~80%。

根據美國國家統計局數據，從2000年到2007年，由于美國中等價位房的房價增長了48%，美國房產稅相應的在同期有了62%的增幅。據了解，由于地方政府將房產稅大部分用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境，從而讓學區周圍環境改善，房價自然升值。而在大多數美國老百姓看來，交了房產稅后孩子可以享受十幾年的義務教育，他們當然愿意交稅。

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房產稅的定義

由地方政府定期（一年或者半年）根據房地產估價對房地產所有人征收的一種稅。房產稅并非由聯邦政府征收，而是以地方政府（縣、市）為主征收的，收入歸地方政府所有，地方政府所收的房產稅用于房產所在城市及所在州的各類開支，包括公立教育撥款、圖書館建設、治安以及基礎設施建設等方面。

02

為何要繳納房地產稅？

雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國房產稅七成用于支付學區義務教育、改善治安和公共環境，從而讓學區周圍環境改善，房價自然升值。例如，地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，從建校舍、設備和老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在于此。這充分體現了稅收“取之于民，用之于民”的理念。

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房產稅是多少？

由各州政府根據自身情況制定，美國房產稅稅率每個城市都有可能不同，而且算法不一。紐約市的稅率約為1.2-1.4%，舊金山的稅率是1-1.25%，洛杉磯的稅率約為1-1.25%。

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那我該如何繳納？

按照美國法律規定，房產稅屬于財產稅， 因此每年都要繳納，一般分上、下半年兩次繳納，分別在十一月和二月分兩次支付，當然不同的州會有不同的規定。每個縣政府都有專門的交稅官網，在全球都方便房產持有者繳納。

例如在加州是每年需要交兩次，每年的10月中旬，持有房產的人會陸續收到地稅局寄來的房地產的稅單， 第一次繳納時間是11月1日之前， 第二次繳納時間是2月1日之前，房屋產權人所收到的稅務單上有詳細說明如逾期的話需要付滯付金。

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房產稅逾期的危險？

對房產稅的違約抗稅行為，政府有嚴格措施。一般情況下,對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后，地方政府可以對拖欠房產稅房產采取留置、拍賣。以加州為例，如果超過期限，那么房主會被征收應付款的10%的罰金。逾期三年未繳納房地產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。

在美國買房，需要避免出現房產稅逾期不繳納的問題，最好的辦法也是多數投資者會使用的是在美國置業生活都需要找一位經驗豐富的會計師為您進行稅務規劃、報稅等相關事宜，如果投資者有需求的話，爾灣百科行會第一時間為投資者匹配專業有經驗的會計師。

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