房產(chǎn)評估凈值、房產(chǎn)評估值怎么計算

抵押貸款，怎么做才能貸到更多的錢呢？

實務中，有客戶市場價500萬的房子，只拿到300萬的貸款，利率還高達6.5%；也有客戶，市場價400萬的房子，貸到了600萬，利率還只有4.35%。同樣的都是抵押貸款，不同的操作，結果完全不同，大家知道是為什么嗎？

抵押貸款，是中小企業(yè)銀行貸款最常見的方式，也是相對最容易成功的貸款方式。正因為相對容易、簡單，大家往往對它不夠重視，希望大家能夠看完這篇文章，了解下抵押貸款有哪些你必須知道的知識，再問問自己抵押貸款是不是真的很簡單？你做的抵押貸款方案，有沒有實現(xiàn)利益最大化？

一、抵押物評估

房產(chǎn)抵押貸款，抵押的房產(chǎn)值多少錢，不是企業(yè)說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！那銀行怎么認定抵押房產(chǎn)值多少錢呢？通行做法是銀行委托指定的有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估，以資產(chǎn)評估公司的評估價格為準。

這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價格都會有所差異，最高價和最低價之間相差10-20%是很常見的情形。評估價格的高低，直接影響到貸款金額的大小，10-20%可不是一個小數(shù)字哦，一千萬的房產(chǎn)，就相差了一兩百萬。

二、評估總值和評估凈值

房產(chǎn)評估，評估公司一般會給出三個評估值，評估總值、評估凈值1（也叫契稅凈值）和評估凈值2（也叫全稅凈值）。

1、評估總值就是評估公司評估給出的市場價。

2、評估凈值1是評估總值減去房屋契稅后的評估值。房屋契稅一般在評估總值的1-3%之間，根據(jù)房屋面積大小而定，小于90平米的契稅1%，90-144平米的契稅1.5%，144平米以上的契稅3%。

3、評估凈值2是評估凈值1的基礎上再扣除增值稅、個稅、印花稅等稅種之后的評估值，由于不同房產(chǎn)原始購入價差異不同，增值稅、個稅等有所差異，但一般在房產(chǎn)評估總值的10%比較常見。

剛有套銀行評估的房產(chǎn)，評估總值是527萬，評估凈值1是519萬，評估凈值2是468萬，分別是評估總值的98.5%和88.8%。

評估值是銀行貸款的參考依據(jù)，常規(guī)的住宅類房產(chǎn)抵押貸款，銀行一般是打七折來計算貸款金額。但有些行是評估總值打七折，有些行是凈值1打七折，也有行是凈值2打七折。按評估總值還是按凈值1，或者是凈值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到這里，是不是就開始有點慌了？房產(chǎn)評估差了10-20%，評估總值還是凈值這里又差了10%，20-30%不見了哦！

三、抵押率

上面提到，銀行一般是按照評估值的七折來計算貸款金額（住宅類），有一般就有不一般，有常規(guī)就有例外。目前看到，對于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有銀行是八折或者八五折；還有銀行對于經(jīng)營情況良好的企業(yè)，可以給到九成或者1:1足值貸。（暈，這里又差了10-30%！）

不管七成，還是八成九成，或者是不打折，都是針對銀行的標準化抵押貸款產(chǎn)品。如果不考慮標準化產(chǎn)品，走傳統(tǒng)公司授信通道的話，對于優(yōu)質(zhì)客戶，還可以做抵押物放大，即抵押物評估值全額基礎上，再配以一部分信用貸款。這個具體就要看企業(yè)資質(zhì)，以及授信方案設計，如何幫助銀行考慮各種風險及控制手段，做到讓銀行放心，這是個復雜的專業(yè)話題，這里就不展開討論了。通過這種方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。個別優(yōu)質(zhì)客戶，結合銀行的一些貸款產(chǎn)品，比如一些貿(mào)易融資產(chǎn)品或者其他輔助風控，比如應收賬款質(zhì)押等，還可以進一步放大，給予更多的信用貸款。（換一個角度去看就很清楚了，銀行其實也會發(fā)放一些純信用貸款，如果一個企業(yè)，在銀行本來就可以申請幾百上千萬的信用貸款，我們追加抵押物，是不是可以貸的更多呢？）

四、抵押物性質(zhì)

上面講的抵押物和抵押率，都是按普通住宅來舉例子作分析的。實務中，抵押物，除了普通住宅，還有公寓、別墅、寫字樓、商鋪、廠房、土地使用權等各種類型的房產(chǎn)抵押物。（非房產(chǎn)抵押是貨押或者設備抵押，不屬于常規(guī)的抵押貸款范疇）

1、不同性質(zhì)的抵押物，首先是銀行規(guī)定的標準抵押率不同。

住宅類的一般是七折，公寓和寫字樓一般是六折，別墅、商鋪、廠房和土地使用權，一般是五折。

2、不同性質(zhì)的抵押物，評估總值和市場價的差異不同。

住宅類的評估總值和市場價，相差不大，一般不會超過10%；其他類房產(chǎn)的評估總值和市場價就沒這么接近了。有個客戶，剛花了3100萬買了觀瀾的一棟廠房自用，單價10000元/平米，結果銀行給出的評估價只有不到6000塊，評估總值只有市場價的六折。

如果企業(yè)購置物業(yè)來做抵押貸款的話，住宅是最劃算的，其次是公寓和寫字樓，商鋪、廠房、土地最差。

五、抵押物評估費

房產(chǎn)抵押貸款，銀行要求做資產(chǎn)評估，銀行指定資產(chǎn)評估公司，但不好意思，抵押物評估費得客戶自己出。

評估費就是市場價了，一般是房屋評估值的萬五到千一之間，1000萬的房子，評估費一般在伍仟到一萬塊錢左右。金額大的費率低些，金額小的費率就會適當高些，這個都是企業(yè)在貸款發(fā)放之前需要一次性支付給評估公司的。（目前1000萬以下的普惠金融貸款，有些銀行是幫客戶支付評估費的，比如中國銀行，這個值得點贊！）

需要注意的是，客戶應該盡量和銀行/評估公司爭取，貸款成功批復之后再出正式的評估報告，再交評估費，避免白花冤枉錢。當然，大部分銀行都是貸款批復之后再交錢出評估報告，但也有個別銀行或者個別客戶經(jīng)理為了“支持”評估公司業(yè)務，要求貸款報批過程中就先交錢出評估報告的。遇到這種情況，如果評估費又比較貴的話，需要注意一下，避免貸款沒批，白花冤枉錢。

六、房產(chǎn)所在地

房產(chǎn)所在地關系到是否異地抵押的問題，房產(chǎn)所在地和借款企業(yè)與貸款銀行（這二者一般都在一個城市）不在同一個城市，一般界定為異地房產(chǎn)。異地抵押不少銀行是不接受的，尤其是在中小企業(yè)授信領域，大部分深圳的銀行都不接受除深圳以外的房產(chǎn)抵押，個別銀行接受東莞惠州的房產(chǎn)，還有個別銀行可能會接受北上廣的房產(chǎn)抵押。但實務中，由于中小企業(yè)授信金額小，異地房產(chǎn)抵押手續(xù)麻煩，一旦出現(xiàn)問題處理也麻煩，大部分銀行都不接受。

七、房產(chǎn)產(chǎn)權人和借款企業(yè)的關系

原則上，銀行不太接受抵押房產(chǎn)產(chǎn)權人和借款企業(yè)沒有任何關系的抵押。這種業(yè)務，要么是借殼貸款，要么是借房子貸款，風險相對都大一些。

1、一般情況下，以下類型的房產(chǎn)抵押都不會有問題，各個銀行都會接受：

1）借款企業(yè)名下的房產(chǎn)；

2）借款企業(yè)股東、法人及其配偶、直系親屬（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房產(chǎn)。

2、下列情形，有些銀行會接受，有些銀行會審核嚴格一些，或者不接受，或者壓低貸款金額：

1）企業(yè)高管、員工的房產(chǎn)；

2）企業(yè)法人、股東的其他親戚的房產(chǎn)。

除上述1、2類以外的其他第三方的房產(chǎn)，如果借款企業(yè)不能很好的解釋產(chǎn)權人和借款企業(yè)之間的關系，一般銀行就不太會接受。

八、借款主體的性質(zhì)

上面講的都是抵押物的問題，抵押貸款，還會區(qū)分是以公司名義借款，還是個人名義借款。

公司名義的抵押貸款，一般都是公司貸款條線發(fā)起和審批。個人名義的抵押貸款，一般是個貸條線發(fā)起和審批。需要的資料、發(fā)起和審批的路徑、貸款的利率都會有所不同。

一般來講，公司名義貸款相對復雜，流程長而且慢。但好處也很明顯，可以結合公司信用放大抵押率，甚至配信用貸款，還可以積累公司信用，為后續(xù)企業(yè)授信打下很好的基礎。另外，公司貸款利息支出是公司成本，可以作財務費用，節(jié)約所得稅支出。對于部分企業(yè)，還可以享受政府的一些利息補貼政策。個人名義貸款就相對簡單，流程短時效快，但公司貸款的這些好處就享受不到了。

存量房貸利率，等待下調(diào)

政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

中房報記者 許倩 北京報道

存量房貸利率何時能下調(diào)，怎么下調(diào)，備受期待。

近日有消息稱，政府正在考慮進一步下調(diào)存量房貸利率，允許規(guī)模高達38萬億元的存量房貸利率尋求轉(zhuǎn)按揭，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。根據(jù)相關方案，存量按揭客戶可以與現(xiàn)有貸款機構重新協(xié)商貸款條款；或者與其他銀行進行再融資，實現(xiàn)轉(zhuǎn)按揭。

截至目前，央行和國家金融監(jiān)督管理總局對此未予置評。記者亦向一些銀行了解情況，截至發(fā)稿，未有回復。

對于存量房貸利率下調(diào)一事，招商銀行行長王良在9月2日中期業(yè)績會上有過回應，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、或者國家金融監(jiān)督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。

他認為，“若這方面政策推出，對銀行業(yè)的存量按揭利率將帶來一定負面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

下調(diào)存量房貸利率“減負”呼聲漸高

早在2023年，央行就已經(jīng)表態(tài)過，鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率。

2023年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調(diào)整兩類住房貸款利率：一是2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套房按揭；二是購房時不符合當時的首套房要求，但受益于政策調(diào)整新認定為首套房。但存量二套房貸利率并不在此次下調(diào)范圍內(nèi)。

此政策下，去年9～10月，存量房貸利率進行了一次統(tǒng)一調(diào)整。中信證券研究稱，從調(diào)整結果來看，根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調(diào)，調(diào)整后加權平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人，此部分利息支出約占商業(yè)銀行2023年總營業(yè)收入的2.4%。

“考慮到大部分按揭在今年1月1日經(jīng)歷重定價，少部分按揭在今年2～8月經(jīng)歷重定價，以及今年以來存量高定價按揭提前還款，我們估算，當前存量房貸加權平均利率會在3.9%～4%左右。”中信證券研究稱。

當前新增按揭利率在什么水平？根據(jù)央行發(fā)布的《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2024年6月，全國新發(fā)放個人住房貸款利率為3.45%。這個利率還在下降中。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%左右。廣州首套房貸利率最低已經(jīng)可以做到2.89%。

這意味著，存量房貸利率與最新房貸利率之間仍有著80個基點左右的差距。高利差下，許多貸款人瞄準了提前還貸。“提前還貸真的會上癮，因為可以省下不少利息。”一位購房者說。

直接影響就是，銀行的按揭貸余額大幅縮水。央行發(fā)布的《2024年二季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。今年上半年，個人住房貸款余額減少了3800億元。其中，六大國有商業(yè)銀行按揭貸余額減少3119億元。

多家銀行將個人住房貸款余額下降歸因于，房地產(chǎn)市場調(diào)整和提前還貸規(guī)模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數(shù)達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

還有的購房者，迫于房價下行以及房貸利率過高原因，不得不選擇出售房子，“因為每一天都在虧錢，實在不劃算”。無形中，再次推高二手房掛牌量。存量房貸利率下調(diào)，成了迫在眉睫的事。

“準備先觀望下存量房貸利率是否能下調(diào)，再決定是否提前還貸。”本打算再還一筆房貸的張先生說，為了提前還貸，節(jié)衣縮食，如果真能下調(diào)利率，就可以把省下來的錢用來消費了。

利率應該市場化

對于銀行而言，在降低利率減少一定利潤與信貸資產(chǎn)流失之間，前者似乎更為可取。

“利率應該市場化，存量房貸利率下調(diào)本就該如此。反之，未來利率上升了，存量房貸利率也要往上升。現(xiàn)在銀行不動存量房貸利率，是因為政策限制。”住房金融高級經(jīng)濟師成楓說。

所謂利率市場化，就是把利率的決定權交給市場，由市場主體自主決定利率的過程。

成楓表示，國外利率就是市場化。如果說利率降了，存量房貸客戶可以與現(xiàn)有貸款機構重新協(xié)商貸款條款；或者與其他銀行進行轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭就相當于用新利率替換原有利率，但是目前國內(nèi)的政策還不允許這樣做。“從國家而言，以人民為中心，存量房貸利率下降的可能性比較大。”

什么是存量房貸轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現(xiàn)有按揭貸款轉(zhuǎn)入其他銀行，并按照最新貸款要素簽訂合同。

在2007年9月前，監(jiān)管層面并無明文的轉(zhuǎn)按揭政策限制。彼時，多家銀行開展轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，并伴隨著“房價重估追加按揭”業(yè)務。

自2007年9月開始，央行指導取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款業(yè)務。2007年9月，央行、原銀監(jiān)會發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款”。

2007年12月，當時的央行副行長劉士余在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議表示，“要堅決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款。不得發(fā)放無指定用途、無真實交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款”。他認為，銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務成了炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

2019年8月26日，央行發(fā)布公告〔2019〕第16號文，再次強調(diào)嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場供求關系，已經(jīng)發(fā)生根本性變化。一些限制性行政手段，或許也到了該退出的時候了。

“重新做轉(zhuǎn)按揭或者降低存量按揭，是有可能發(fā)生的。”瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之認為，我們估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會引發(fā)房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調(diào)的可能性。

“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉(zhuǎn)按揭’，更有可能是降低存量按揭加點。”浙商證券銀行研究團隊認為，“轉(zhuǎn)按揭”相當于原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程復雜。而且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開后，可能會造成銀行惡性競爭。

存量房貸利率調(diào)整或轉(zhuǎn)按揭，對銀行最直接的影響就是息差和利潤。

中金公司預測，如果新一輪存量按揭利率調(diào)整平均下調(diào)60個基點，估算存量按揭利率下調(diào)影響銀行凈息差7個基點。不過，當前存款利率下調(diào)可以對沖存量房貸利率下調(diào)給息差帶來的壓力。考慮到本輪存量房貸利率調(diào)整空間可能大于2023年，銀行負債的調(diào)整幅度應至少為15個基點左右。如果負債成本調(diào)整到位，預計存量按揭利率調(diào)整對于銀行息差的總體效果為中性。