中國(guó)農(nóng)村土改迎來一大事件 仍難阻城市房?jī)r(jià)上漲

農(nóng)村“三塊地”改革有了新的進(jìn)展。日前中央決定，把土地征收制度改革和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革擴(kuò)大到現(xiàn)有33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，宅基地制度改革仍維持在原15個(gè)試點(diǎn)地區(qū)。

來自國(guó)土資源部的消息稱，9月21日，為總結(jié)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)工作階段性進(jìn)展，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央關(guān)于進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)三項(xiàng)試點(diǎn)任務(wù)的部署要求，國(guó)土部在北京組織召開進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)任務(wù)部署會(huì)議。

此次會(huì)上透露了上述信息。

此前一個(gè)地區(qū)只能申請(qǐng)一項(xiàng)改革試點(diǎn)

2005年初，根據(jù)中央要求和全國(guó)人大授權(quán)，國(guó)土部在全國(guó)選取33個(gè)縣(區(qū))進(jìn)行農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度等三項(xiàng)改革試點(diǎn)。試點(diǎn)任務(wù)到2017年底完成。

這也被俗稱為農(nóng)村“三塊地”改革。

然而，在本次中央擴(kuò)大試點(diǎn)地區(qū)之前，上述33個(gè)地區(qū)并非全部實(shí)施三項(xiàng)土地制度改革試點(diǎn)，而是一個(gè)地區(qū)申請(qǐng)一項(xiàng)改革試點(diǎn)，其中，15個(gè)縣(區(qū))為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，15個(gè)地區(qū)進(jìn)行宅基地制度改革試點(diǎn)，3個(gè)地區(qū)進(jìn)行征地制度改革試點(diǎn)。

如湖北省宜城市,作為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)城市之一，承擔(dān)了農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)，在湖北省率先推行宅基地有償使用和有償退出。

承擔(dān)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)的還有江蘇省常州市武進(jìn)區(qū),天津市薊縣等。

而山西省澤州縣被確定為山西省唯一的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)縣，承擔(dān)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改革任務(wù)。

之所以征地制度試點(diǎn)的地區(qū)較少，華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰接受媒體采訪時(shí)曾表示，這主要是因?yàn)榈胤降姆e極性不高。原因在于，地方政府依靠土地財(cái)政收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而“縮小征地范圍”與中國(guó)快速的城市化進(jìn)程是相違背的，而且“縮小征地范圍”也意味著地方政府直接獲得的土地出讓金將減少。

國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明曾介紹稱，此番改革試點(diǎn)的主要任務(wù)是完善土地征收制度，建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，改革完善農(nóng)村宅基地制度，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。改革試點(diǎn)要求堅(jiān)持小范圍試點(diǎn)，依法改革，封閉運(yùn)行。

與房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度.

當(dāng)前房?jī)r(jià)攪動(dòng)眾人心，各種分析與預(yù)測(cè)大行其道，有關(guān)本輪房?jī)r(jià)上漲的原因眾說紛紜，有“土地供應(yīng)短缺說”、“貨幣超發(fā)說”、“地王推高房?jī)r(jià)說”、“資產(chǎn)配置荒說”，如是等等。

此番中央擴(kuò)大農(nóng)村土地三項(xiàng)改革試點(diǎn)地區(qū)，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么樣的影響.

從總體來看，此番改革試點(diǎn)內(nèi)容為農(nóng)村的土地改革，而大家關(guān)心的房?jī)r(jià)是城市房?jī)r(jià)，尤其是一二線城市房?jī)r(jià)，農(nóng)村土地與城市房?jī)r(jià)并沒有直接的關(guān)聯(lián)，而且這33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)基本上都屬于城市郊區(qū)或者四五縣城市，尚不存在房?jī)r(jià)上漲過快的問題。

從具體試點(diǎn)內(nèi)容來看，三項(xiàng)土地改革內(nèi)容更多與農(nóng)民或集體組織相關(guān)，且有具體明確的限定條件，進(jìn)一步切割了與城市的關(guān)聯(lián)。

比如，征地改革目的是讓農(nóng)民有更多“獲得感”(可簡(jiǎn)單理解為補(bǔ)償增加)。

姜大明曾表示，“試點(diǎn)行政區(qū)域?qū)⒑侠硖岣弑徽鞯剞r(nóng)民分享土地增值收益的比例。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門將通過推行征地信息公開、完善征地程序等方式，加強(qiáng)群眾對(duì)征地過程的監(jiān)督。”

而集體建設(shè)用地入市，試點(diǎn)行政區(qū)域只允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，非經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地不得入市。入市要符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的條件。入市范圍限定在存量用地。

此舉更多的是為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，目前政策上還不允許這些土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。

而宅基地退出改革試點(diǎn)，也被禁止向城里人轉(zhuǎn)讓。

姜大明強(qiáng)調(diào)，“試點(diǎn)行政區(qū)域在現(xiàn)階段不得以退出宅基地使用權(quán)作為進(jìn)城落戶的條件，宅基地退出實(shí)行自愿有償，轉(zhuǎn)讓僅限在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，防止城里人到農(nóng)村買地建房，導(dǎo)致逆城市化問題。”

所以，從上述三項(xiàng)試點(diǎn)具體內(nèi)容來看，也與城市的房?jī)r(jià)沒有什么直接關(guān)聯(lián)。

不過，從潛在的聯(lián)系看，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市可以適度緩解國(guó)有建設(shè)用地緊張局面，試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)而可以在國(guó)有建設(shè)用地分配上向住宅用地傾斜，增加房地產(chǎn)供應(yīng);而征地制度改革和宅基地退出，一方面失地農(nóng)民可能增加去城里買房的需求，另一方面失地農(nóng)民的補(bǔ)償提高，也為進(jìn)城購(gòu)房增添了現(xiàn)金籌碼。

這些因素可能從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，會(huì)對(duì)城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，不過，目前上市三項(xiàng)改革試點(diǎn)地區(qū)尚局限在33個(gè)地區(qū)，規(guī)模較小，且中央要求“封閉運(yùn)行”，還不能影響周邊地區(qū)，因此對(duì)其可能產(chǎn)生的效果，還需慢慢觀察。