營(yíng)改增助推企業(yè)炒房？專家稱未現(xiàn)企業(yè)大規(guī)模買(mǎi)房

房?jī)r(jià)大漲讓利潤(rùn)微薄的實(shí)體企業(yè)趨向投資買(mǎi)房，而營(yíng)業(yè)稅改增值稅(營(yíng)改增)中允許企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣，更是直接降低企業(yè)買(mǎi)房成本，將刺激企業(yè)加入“炒房”大軍。這一觀點(diǎn)近期在網(wǎng)絡(luò)上流傳，但是事實(shí)真如此么？

接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的專家認(rèn)為，出于具體政策限制、風(fēng)險(xiǎn)管控等因素，不動(dòng)產(chǎn)抵扣并未刺激企業(yè)大量炒房。從稅制改革角度看，不動(dòng)產(chǎn)抵稅完全符合增值稅改革大方向，完善了增值稅抵扣鏈條。

今年以來(lái)，一線城市和多個(gè)二線城市的樓市進(jìn)入瘋漲模式，到8月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格中，比去年同期上漲的城市達(dá)62個(gè)，廈門(mén)、合肥等地同比漲幅更是超過(guò)40%。這讓廈門(mén)等地方重啟限購(gòu)。

房?jī)r(jià)大幅上漲使得企業(yè)“做實(shí)業(yè)不如炒房”觀點(diǎn)更為人接受。近日在浙江德清縣新莫干山會(huì)議上，當(dāng)華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康被問(wèn)及作為一個(gè)企業(yè)家是做實(shí)業(yè)還是炒房時(shí)，他的回答是，作為企業(yè)家，實(shí)業(yè)利潤(rùn)微薄，而炒房利潤(rùn)可觀，答案很明顯。

近日上市公司*ST寧通B賣(mài)掉兩套學(xué)區(qū)房，從而實(shí)現(xiàn)扭虧為盈保殼。

*ST寧通B在2004年以營(yíng)銷(xiāo)工程人員辦公居住名義在北京西城區(qū)買(mǎi)了兩套140多平方米的學(xué)區(qū)房，根據(jù)評(píng)估公司評(píng)估，這兩套房產(chǎn)原值總計(jì)214.71萬(wàn)元，截至2016年7月底，評(píng)估值為2272.62萬(wàn)元，相比2004年漲了約16倍。

趨利行為也讓不少企業(yè)考慮買(mǎi)房，而營(yíng)改增新政給了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。而5月1日營(yíng)改增新政推出一項(xiàng)重磅政策，即企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅可以納入進(jìn)項(xiàng)抵扣范圍，且兩年可以抵扣完畢。

這一舉措將明顯降低企業(yè)購(gòu)房成本，是國(guó)家為了給企業(yè)降成本一大優(yōu)惠舉措。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，官方在此次營(yíng)改增新政5000億元減稅預(yù)期中，不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣減稅規(guī)模達(dá)到3000億元。

在當(dāng)前房?jī)r(jià)瘋漲背景下，也有觀點(diǎn)擔(dān)心，這一減稅政策可能被企業(yè)利用來(lái)投機(jī)炒房。即因?yàn)橘I(mǎi)房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業(yè)的稅務(wù)成本，而且更將企業(yè)推進(jìn)了“搶房大軍”。

對(duì)于企業(yè)利用不動(dòng)產(chǎn)抵稅新政來(lái)炒房的觀點(diǎn)，有人認(rèn)可，也有人不認(rèn)同。

一位稅務(wù)局人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這種觀點(diǎn)有道理，不過(guò)從國(guó)家層面來(lái)看，這一政策是給企業(yè)減負(fù)的制度性紅利?，F(xiàn)實(shí)操作中，企業(yè)的確可以利用這一政策購(gòu)買(mǎi)民用住宅，但是否推高房?jī)r(jià)還需要數(shù)據(jù)支撐。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，從他了解的數(shù)據(jù)情況看，買(mǎi)房子的主力還是個(gè)人，沒(méi)有看到企業(yè)買(mǎi)房激增的情況。

他認(rèn)為出現(xiàn)這種情況有三種原因。第一，目前絕大部分的房企選擇的都是簡(jiǎn)易征收，只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，企業(yè)購(gòu)入是不能抵扣的。第二，企業(yè)如果購(gòu)房的話，盡管增值稅可以抵扣，但還要負(fù)擔(dān)持有成本，每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，將來(lái)拋售的時(shí)候涉及增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，成本遠(yuǎn)高于個(gè)人。第三，企業(yè)購(gòu)房還面臨一定風(fēng)險(xiǎn)，如果將來(lái)企業(yè)不景氣，導(dǎo)致破產(chǎn)，賬面資產(chǎn)都是要由法院處理的，但如果是個(gè)人購(gòu)房的話，即便企業(yè)破產(chǎn)，房子還是屬于個(gè)人所有。

普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅服務(wù)的主管合伙人李軍告訴第一財(cái)經(jīng)記者，上述觀點(diǎn)有失偏頗。將不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣是營(yíng)改增是完善流轉(zhuǎn)稅稅制的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不是以去庫(kù)存為主要目的，上面的說(shuō)法有些本末倒置了，而且可以抵扣的一般是指與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院財(cái)政研究室主任楊志勇對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，不動(dòng)產(chǎn)抵扣是增值稅制的完善，是增值稅中性作用的要求。制度是制度，不應(yīng)該和房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多聯(lián)想。

國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授馮俏彬告訴第一財(cái)經(jīng)記者，任何政策都會(huì)產(chǎn)生意想不到的效果。不是為了控制房?jī)r(jià)，我們就不去采取不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，不采取這個(gè)政策企業(yè)就不買(mǎi)房了？因此關(guān)鍵問(wèn)題應(yīng)該營(yíng)改增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣政策主要解決目標(biāo)，即增值稅制度的完善，而不是看企業(yè)策略性的反映。

賈康告訴第一財(cái)經(jīng)記者，不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣的確刺激企業(yè)購(gòu)房，在炒房方面可以出臺(tái)一些政策補(bǔ)丁。但是從稅制改革來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣方向是肯定的，讓增值稅有一個(gè)完整的抵扣鏈條。