門頭溝現(xiàn)單價(jià)6萬項(xiàng)目 開發(fā)商稱樓市地段理論失效

隨著這一波行情的推波助瀾，以及門頭溝改善性產(chǎn)品的集中入市，此前曾讓外界驚嘆的5萬+房價(jià)再一次被顛覆，幾家在售和正在推盤的改善型樓盤的報(bào)價(jià)顯示，房價(jià)已坐穩(wěn)5萬＋，并毫不猶豫地沖向6萬元大關(guān)。包括門頭溝在內(nèi)，北京以往略顯偏遠(yuǎn)的區(qū)域正在突破以往在人們心中顛覆地段價(jià)值理論。

門頭溝進(jìn)入熱銷季

一段時(shí)間內(nèi)，從亮相、推介、樣板間開發(fā)再到項(xiàng)目開盤，包括電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬幾家位于門頭溝區(qū)域內(nèi)的高端改善型樓盤動(dòng)作頻頻，此外，同樣位于門頭溝新城核心區(qū)位、上述幾家樓盤北面的永泰·西山御園近來也有計(jì)劃推盤，甚至區(qū)域地王中駿地塊也躍躍欲試。一時(shí)間，門頭溝區(qū)域內(nèi)高端改善性項(xiàng)目扎堆入市的態(tài)勢(shì)形成，項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨白熱化。

最先拿地的電建·金地華宸項(xiàng)目一期高層房源已于2016年8月27日率先開盤。共推出156套平墅產(chǎn)品，開盤當(dāng)日即基本售罄，開盤時(shí)均價(jià)接近6萬元/平方米，銷售金額13億元。

時(shí)隔一個(gè)月，9月26日，萬科翡翠長安也高調(diào)入市，首期推盤144套，排號(hào)人數(shù)超過300組，開盤當(dāng)日同樣售罄，實(shí)現(xiàn)銷售額12億元。其中，銷售最高單價(jià)為5.8萬元。

另一家樓盤也不甘寂寞，北京商報(bào)記者在綠城西山燕廬售樓處了解到，10月中旬，該項(xiàng)目也將開盤入市。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究總監(jiān)郭毅表示，京西區(qū)域普遍缺少住宅項(xiàng)目，近幾年雖然京西出讓過多宗地塊，但地價(jià)較高，只能誕生頂級(jí)豪宅，對(duì)于京西大量的改善型客群來說，其實(shí)此前并沒有更多的或者說是太好的選擇。目前萬科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產(chǎn)品線引入門頭溝，會(huì)讓京西更多改善型客群聚焦門頭溝，區(qū)域的整體成交量會(huì)繼續(xù)放大。

傳統(tǒng)地段理論失效

“門頭溝樓市的火爆勢(shì)頭已超出大多數(shù)人的想象。”一位樓市觀察人士表示，按照級(jí)差地租理論，城市核心區(qū)的價(jià)值最高，越向外擴(kuò)張，區(qū)域因占據(jù)的城市配套有限，因而土地價(jià)值逐漸下降。銷售價(jià)格奔6萬元的現(xiàn)實(shí)讓門頭溝樓市似乎預(yù)示著地段論正在失效。

該人士分析，實(shí)際上類似的情況在北京其他區(qū)域也正在上演。比如南四環(huán)區(qū)域，當(dāng)初房價(jià)與北四環(huán)區(qū)域相比落差巨大。主要是受到區(qū)域發(fā)展成熟度和周邊配套功能價(jià)值有限影響。但目前來看，該區(qū)域內(nèi)房價(jià)長勢(shì)迅猛。例如位于東南四環(huán)的江南府項(xiàng)目，兩居戶型均價(jià)5.7萬元/平方米，三居戶型均價(jià)已達(dá)6.1萬元/平方米；另一家南四環(huán)項(xiàng)目位于德賢路旁的國韻村，報(bào)價(jià)也超過5萬元。而目前北四環(huán)外樓盤銷售單價(jià)也剛在7萬元上下，南北區(qū)域房價(jià)差越來越小。

“某種程度上而言，土地出讓的火爆和眾多企業(yè)的入駐，聯(lián)合炒高了這些以往偏冷區(qū)域的房價(jià)。”一位地產(chǎn)專業(yè)人士回憶，某種程度上而言，正是地價(jià)推高了房價(jià)。

資料顯示，2015年11月，中交綠城聯(lián)合體以57億元的總價(jià)拿下門頭溝6020地塊，該宗地樓面價(jià)已達(dá)3.32萬元/平方米。但地王頭銜在3個(gè)月后就被取代。今年2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元競(jìng)得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)地塊，純商品住宅樓面價(jià)高達(dá)4.1萬元/平方米，預(yù)計(jì)未來樓盤售價(jià)將突破10萬+。目前區(qū)域內(nèi)改善型項(xiàng)目紛紛“破五沖六”說明區(qū)域房價(jià)水平呈現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化。

火爆下的危機(jī)感

一面是不斷躥升的房價(jià)，一面是開盤售罄的火爆。“市場(chǎng)的確有點(diǎn)讓人看不懂”，一位門頭溝在售樓盤營銷人士對(duì)北京商報(bào)記者坦言，大好形勢(shì)并未讓地產(chǎn)營銷人士放松警惕，這么高的價(jià)格還能有這么多的需求，讓公司心里有點(diǎn)沒底，一旦出現(xiàn)貨幣政策調(diào)整等風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)出現(xiàn)下行可不是鬧著玩的，門頭溝多數(shù)樓盤都在盡可能縮短銷售周期抓緊入市。

實(shí)際上，為了盡快實(shí)現(xiàn)銷售，各家公司在各個(gè)銷售環(huán)節(jié)加快推進(jìn)節(jié)奏。比如如果按照標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間來說，差不多10個(gè)月做一個(gè)示范區(qū)。但翡翠長安售樓處從選址定下來的時(shí)候，距離開盤僅用了5個(gè)月時(shí)間就達(dá)到接待客戶實(shí)現(xiàn)銷售的功能。

搶占先機(jī)成為區(qū)域內(nèi)所有樓盤的共識(shí)。畢竟區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目云集，競(jìng)爭(zhēng)堪稱慘烈。資料顯示，門頭溝區(qū)域目前已匯集保利、綠城、金地、萬科、遠(yuǎn)洋、中駿、電建、融創(chuàng)、華潤、華遠(yuǎn)等10多家大型品牌房企，從以往人們認(rèn)知的城市邊緣區(qū)域一躍成為龍頭開發(fā)商扎堆競(jìng)逐的熱門板塊。

以最近入市和即將入市的電建·金地華宸、萬科翡翠長安、綠城西山燕廬為例，3家樓盤同處一個(gè)區(qū)域板塊，主流戶型相近，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，甚至是一路之隔。北京商報(bào)記者在各家樓盤實(shí)地調(diào)查時(shí)，各家售樓員對(duì)“對(duì)手”的劣勢(shì)甚至如數(shù)家珍。

這樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)讓項(xiàng)目危機(jī)意識(shí)極強(qiáng)。相關(guān)人士表示，在地理位置、外部配套、戶型尺度都嚴(yán)重同質(zhì)化的背景下，金地、萬科、綠城無疑必須在產(chǎn)品營造方面下大工夫從而取得先機(jī)。未來，項(xiàng)目售樓處、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品建筑、裝修品質(zhì)都成為各方必爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)。(北京商報(bào)記者董家聲)