房企保險(xiǎn)紛紛參與翹杠桿 業(yè)內(nèi)稱買什么都不如買磚頭

房?jī)r(jià)暴漲背后：買什么都不如買磚頭

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)張鳳玲/文9月26日，北京雙井公積金貸款中心，楊明遞上一疊資料，資料是公積金補(bǔ)繳證明、社保1年原件證明、勞動(dòng)合同等補(bǔ)繳公積金資料。

楊明剛在北京購(gòu)買總價(jià)1套250萬(wàn)元的房產(chǎn)，首付130萬(wàn)元，他自有存款100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自于3年期限的個(gè)人無(wú)息借款(親戚)，自己存款60萬(wàn)元，還有10萬(wàn)元來(lái)自于消費(fèi)貸。

6倍杠桿，用40萬(wàn)元撬動(dòng)了250萬(wàn)的房產(chǎn)項(xiàng)目。

他們?nèi)绾芜\(yùn)用杠桿

6倍杠桿，在許多蜂擁而至的搶房者眼中，這是屬于低杠桿。樓市杠桿工具非常豐富：首付貸、房抵貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等產(chǎn)品，年利率從4%到15%不等。

而楊明買房借用杠桿工具是：眾籌首付、消費(fèi)貸。

一年前楊明還想攢錢，全款買房，但楊明發(fā)現(xiàn)，越攢錢，他距離房產(chǎn)越遠(yuǎn)，2年前，楊明的同窗采取全杠桿買房，定金5萬(wàn)元靠刷信用卡，首付60萬(wàn)靠房本抵押貸款，200萬(wàn)元組合貸款，根據(jù)楊明同學(xué)的口述，等到他房子正式過網(wǎng)簽后，他從另外一家銀行貸出房產(chǎn)凈值的70%，以消費(fèi)貸的名義貸出來(lái)，這筆錢用來(lái)裝修房屋，今年9月份，目前楊明同窗出售完該房產(chǎn)，穩(wěn)賺200萬(wàn)元。

在楊明看來(lái)，借用杠桿買房，人的階層會(huì)提升；不借用杠桿買房，境遇會(huì)反過來(lái)。

據(jù)他介紹，此前他因臨時(shí)有事急需用錢，剛好有一個(gè)做P2P業(yè)務(wù)員打電話給他，想他兜售“房抵貸”等理財(cái)產(chǎn)品，他尋找某金融機(jī)構(gòu)貸款6萬(wàn)元，月利息0.475%，3天內(nèi)就放款給楊明。

“本來(lái)當(dāng)時(shí)只是過橋，本來(lái)我認(rèn)為2個(gè)月就還清，但對(duì)方說只需要5個(gè)月還清就可以了。”楊明說。

多名金融機(jī)構(gòu)人士表示，目前樓市杠桿的使用對(duì)象是：前端杠桿使用者是購(gòu)房者和開發(fā)商，后端杠桿使用者是P2P公司等金融機(jī)構(gòu)。杠桿使用形式是：連環(huán)加杠桿。

為什么要加杠桿？

金融機(jī)構(gòu)為何愿意高杠桿把錢借給普通購(gòu)房者？

“之前把錢投入到創(chuàng)業(yè)公司，就是擊鼓傳花的天使投資、A輪、B輪、C輪……結(jié)果投資回報(bào)率低于資金成本線，還是把錢投資到房產(chǎn)最靠譜。”某金融集團(tuán)投資部負(fù)責(zé)人稱，這輪杠桿運(yùn)動(dòng)中，金融機(jī)構(gòu)的錢來(lái)源于富豪階層或中產(chǎn)階層，人們把錢注入到像P2P等金融機(jī)構(gòu)，中產(chǎn)階層向金融機(jī)構(gòu)借錢，加杠桿買房，房?jī)r(jià)暴漲，中產(chǎn)階層手中財(cái)富增值。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2016年1-7月民間固定資產(chǎn)投資滑落至2.1%，去年同期是11.3%；然而今年7月央行新增人民幣貸款達(dá)4636億元，其中住戶部門新增貸款達(dá)4575億元。而在過去的五年中，每年新增貸款中住戶部門貸款占比均低于40%。

記者綜合銀監(jiān)會(huì)、盈燦咨詢的公開數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)：目前有超過700家P2P從事房抵貸業(yè)務(wù)，成交量接近1400億元，收益率高達(dá)11%，平均借款期限為5.24個(gè)月。

瘋狂的杠桿運(yùn)動(dòng)似乎讓人們保住了手中的財(cái)富，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月19日公布“8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達(dá)到62個(gè)，二手住宅同樣也出現(xiàn)了樣本城市全面普漲的情況，其中北上廣深一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度分別是25.8%、37.8%、21.2%、37.3%，暴漲速度遠(yuǎn)超整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)鄒錦標(biāo)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者：“不要怪老百姓瘋狂，也不要怪房地產(chǎn)瘋狂，更不要怪金融機(jī)構(gòu)瘋狂，大家似乎都沒有太多選擇的余地，投資股票碰到股災(zāi)，很多對(duì)創(chuàng)業(yè)公司的投資只是在投資講故事的能力，投資汽車是貶值，買什么都不如買磚頭。”

不止購(gòu)房者

個(gè)人杠桿購(gòu)房的場(chǎng)景在杠桿生態(tài)中只是冰山一角，房企、保險(xiǎn)公司等也參與到翹杠桿運(yùn)動(dòng)中。

寶能系借助數(shù)倍杠桿撬動(dòng)萬(wàn)科股票，融信110億元高杠桿拿地，這些企業(yè)成為這輪土地和房地產(chǎn)股票價(jià)格上漲的主角，他們也把配股、發(fā)債、信托、中票、短融等杠桿工具運(yùn)用到極致，在流動(dòng)性寬裕時(shí)候，資金通過資管計(jì)劃、保險(xiǎn)理財(cái)?shù)惹烙咳敕康禺a(chǎn)，目前房?jī)r(jià)暴漲，金融機(jī)構(gòu)也在其中獲得了超額回報(bào)。

種種現(xiàn)象，意味著中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入由金融杠桿劇烈推動(dòng)發(fā)展的時(shí)代。前述金融集團(tuán)投資部負(fù)責(zé)人說，金融機(jī)構(gòu)一參與進(jìn)房地產(chǎn)，就有泡沫了，“但還沒到崩盤時(shí)候，如果崩盤，說不定金融機(jī)構(gòu)早就開始撤資了。”

鄒錦標(biāo)分析，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)再漲，在資本市場(chǎng)的助推下，房地產(chǎn)將進(jìn)入全新時(shí)代，普通購(gòu)房者全款買房、房企不借助金融杠桿發(fā)展，單獨(dú)奮斗生存艱難。

“核心還是中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施強(qiáng)大，中國(guó)很多城市比發(fā)達(dá)國(guó)家首都的交通還方便，唯一的辦法還是早點(diǎn)買房，至于泡沫，要辯證地看，房地產(chǎn)的泡沫就像啤酒的泡沫，有一點(diǎn)泡沫啤酒才好喝，全部都是泡沫就沒啤酒口感了。”鄒錦標(biāo)說。