“深八條”出爐后市場反應迅速 房價將進入調整期

剛過去的國慶節成為了各地土地監管部門史上最忙碌的一個長假，全國19個城市發布樓市調控新政。在這些城市當中，深圳的樓市調控新政可謂“最嚴”。

在9月下半場樓市熱度上升明顯的情況下，剛剛過去的國慶小長假期間，深圳開發商推盤量明顯較低。10月4日，“深八條”發動突然襲擊。在此之后，據深圳中原研究中心提供數據顯示，新政前后，樣本樓盤的訪客總量下降5成左右。

而作為新政后第一個開盤的新盤，位于南山蛇口的山語海以4.7-9萬/m2的成交均價，讓不少深圳人驚呼“市場終于要冷了”。不過，據證券時報記者了解，山語海盡管成交均價比預期低1-1.3萬左右，但主要原因還是由于項目周邊環境不理想。然而，在新政后第一個開盤、并且降價，山語海還是對新政反應較為迅速。而據透露，山語海的銷售情況主要集中在6萬以下的低價區，6萬以上的戶型銷售并不理想，這也側面透露了市場觀望情緒轉為濃厚。

作為傳統周期的“銀十”，深圳在首周僅有2個項目入市，推售總房源608套，明顯低于預期，其中恒地悅山湖僅進行少量加推。作為新政后首次開盤的山語海，備案房源全部出售，戶型為79-238m2的2-5房。其中預售建筑面積60多m2的二房對外出售均價約為5.8萬，而90多m2的三房均價也僅在6.2萬左右，比預期低1-1.3萬。

受到10月4日“深八條”這一深圳史上最嚴房地產調控政策影響，以及國慶期間各地紛紛出臺房地產調控政策，市場整體看跌預期氛圍加重。另外，10月8日，深圳市房地產評估發展中心發布通知稱，將在11月8日根據行情調整房產評估價，距離4月的評估價調整，截至目前二手房價格漲幅不大，因此估計本輪調整幅度不會很大。但有中介表示，預期未來二手交易費用會有所增加，后市看空情緒持續加大。

而在“深八條”之后，深圳業主報價也基本下調。根據深圳中原研究中心提供數據顯示，7成二手業主下調房源價格。其中，下調幅度在-5%至-1%區間段的房源占比較此前一周增加8個百分點，達到43%。同時房價下調幅度在-10%至-5%區間段的房源占比較此前一周增加近5個百分點，達到20%。從各區的價格調整情況看，共有七區價格向下調整，且調整幅度相比近期變動劇烈，鹽田區下調幅度達到近3個百分點，寶安、龍華下調1.8個百分點，羅湖龍崗近1個百分點，而福田和南山下調幅度則比較緩和。

據深圳市規劃國土委數據顯示，上周(10.3-10.9)深圳一手住宅成交789套，成交面積為7.4萬m2，環比分別上升52.3%和48.5%。受剛需盤集中備案影響，上周深圳新房成交均價為43400元/m2。據了解，受前期供應增加明顯影響，10月首周備案成交量明顯上升，突破700套。有業內人士預計，新房備案成交量短期內仍會回升，但是由于新政出臺，長期來看，新房實際成交將會明顯降低。

分析指出，傳統周期的“銀十”開局不利，10月4日迎來深圳史上最嚴調控政策“深八條”的出臺。這次政策措施相當全面及有針對性，從供給側、需求端全面進行把控。

第一方面增加拍賣土地的保證金，以及高于政府預期的部分作為保障房的建設，有意在為高燒的地王現象降溫。同時“7090”如果嚴格執行，對豪宅市場的影響也會很大。

第二方面是提高限購力度，社保3改5，同時單身含離婚限購一套，打擊前期離婚買房的投機行為，有效需求減少明顯，后期成交量將會出現明顯下降。

第三方面是從認房不認貸收緊到認房又認貸，同時提高首付比例，明顯提高購房門檻，抑制投資客入市，預計局部投資占比較高的區域降價會明顯，帶動全市價格調整。

最后就是限價政策，新項目預售申請，價格備案將嚴格控制，新政間接利好商務公寓，但是像這種不限購的房子，價格也受到限制，后期樓市提價變得可能性不大，房價將進入短期調整期。

后市來看，雖然傳統周期“銀十”期間預測入市項目較多，但是新政的出臺，會對一些項目的預售產生影響，客戶的觀望情緒會進一步增長。對于目前深圳房價處于高位，溢價空間收窄，短期投資風險大，特別是高杠桿客戶，建議剛需和改善型客戶密切關注市場動向。開發商應理性進入土地市場招拍掛，競配規則下要重新審視拿地成本，調整入市心態。同時，從山語海的開盤情況來看，開發商嚴格執行新政政策，開盤均價較低，預計后期政府將會從嚴執行新政，投資客會受到嚴厲打擊，開發商項目前期的客戶定位要適當調整，并注意合理定價，同時持續提升產品的品牌影響力，實行產品差異化，增加競爭力，同時也應不斷加大力度拓寬市場渠道。