企業(yè)買(mǎi)房助推房?jī)r(jià)上漲 揭秘上市公司為何愛(ài)炒房

“錢(qián)賺得太容易了，簡(jiǎn)直就是暴利，但資金卻沒(méi)有用在主業(yè)上，對(duì)實(shí)體經(jīng)營(yíng)并無(wú)好處，上市公司都去炒房了，有關(guān)部門(mén)也該管管了。”

一線、部分二線城市房?jī)r(jià)上漲，令擁有房產(chǎn)的上市公司獲益不菲。據(jù)《工人日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅9月份以來(lái)，便有*ST新梅、海航創(chuàng)新等多家公司選擇出售房產(chǎn)增厚業(yè)績(jī)。*ST新梅在公告中明確表示，此次出售房產(chǎn)的目的是為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)公司股票盡快恢復(fù)上市。

企業(yè)“買(mǎi)房子”助推住宅價(jià)格上漲

“上市公司購(gòu)買(mǎi)土地和房產(chǎn)的計(jì)劃或方案中，六成發(fā)生在北上廣深。”某知名房地產(chǎn)中介研究部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“今年1至9月，北京商住房成交超過(guò)5.3萬(wàn)套，同比增加3倍多，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)23.5%。”

Wind數(shù)據(jù)則顯示，截至今年二季度末，A股有1305家上市公司有投資性房地產(chǎn)，投資規(guī)模合計(jì)達(dá)到5951億元，占兩市2947家公司的44%。其中，投資性房地產(chǎn)超過(guò)100億元的上市公司有12家。

不僅做實(shí)業(yè)企業(yè)在炒房，金融業(yè)也涉入其中。2015年至今，24家保險(xiǎn)公司總共在A股買(mǎi)入了54只地產(chǎn)股，市值近1400億元。上市銀行也毫不示弱，其中交通銀行、招商銀行二季度末投資性房地產(chǎn)分別達(dá)60.21億元和16.86億元。

上市企業(yè)最為青睞寫(xiě)字樓和商住項(xiàng)目，今年1~8月全國(guó)寫(xiě)字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積均創(chuàng)歷史同期最高。在北京住建委房地產(chǎn)信息交易公示中，目前非住宅項(xiàng)目占所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例超過(guò)三分之一。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“商業(yè)地產(chǎn)投資在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)投資中的比例越來(lái)越高，直接推動(dòng)了寫(xiě)字樓、商住項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升，也帶動(dòng)了周邊普通住宅價(jià)格上漲。”

繞過(guò)“限購(gòu)令”獲得“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”

上市公司買(mǎi)房是為了盈利。近十年來(lái)，深圳房?jī)r(jià)總體上漲508.5%、年均上漲20.4%；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%、年均上漲17.6%；北京房?jī)r(jià)總體上漲380%、年均上漲17.5%。相比之下，創(chuàng)業(yè)板僅有144家公司2009年以來(lái)年均利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)20%。

“房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)不僅是一些公司為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也成為銀行和險(xiǎn)企進(jìn)行資產(chǎn)配置的必要手段，他們通過(guò)介入房地產(chǎn)保證資產(chǎn)保值增值，讓投資者實(shí)現(xiàn)收益。”一位投資業(yè)務(wù)的從業(yè)者告訴記者，“根據(jù)規(guī)定，險(xiǎn)資不能直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但這些資金可以通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或合作的方式介入，從而獲得相對(duì)應(yīng)的股權(quán)收益。無(wú)疑是一條安全捷徑。”

實(shí)際上，京滬等一線城市，此前曾對(duì)為了規(guī)避個(gè)人限購(gòu)而轉(zhuǎn)向以企業(yè)名義買(mǎi)房的行為進(jìn)行過(guò)限制。在北京部分熱點(diǎn)城區(qū)，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、個(gè)體工商戶、部分外企購(gòu)買(mǎi)住宅受到限制，但對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)無(wú)嚴(yán)格限制。

熱衷炒房避稅，主業(yè)無(wú)心經(jīng)營(yíng)

企業(yè)買(mǎi)房不僅能繞過(guò)“限購(gòu)令”，還可以避稅。個(gè)人繳納契稅是根據(jù)房間面積分別繳納百分之一到百分之三不等，而公司購(gòu)房都是百分之三。在持有期間，個(gè)人自用房產(chǎn)沒(méi)有稅費(fèi)，而公司購(gòu)房每年有土地增值稅。以一套1000萬(wàn)元的房子為例，每年要繳納8萬(wàn)元增值稅。個(gè)人持有物業(yè)可以通過(guò)出售、贈(zèng)與及繼承三種方式過(guò)戶，而公司一般只能通過(guò)出售。從表面上看，以公司名義購(gòu)房總體稅負(fù)比個(gè)人購(gòu)房高。

但一家新三板上市企業(yè)的稅收籌劃師坦言，“營(yíng)改增”后對(duì)增值稅的抵扣條件放寬，以公司名義購(gòu)入的房屋、汽車(chē)等固定資產(chǎn)都可準(zhǔn)予增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣。以公司名義購(gòu)房，既可自用又可出租，還可以帶來(lái)增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣和折舊等相關(guān)費(fèi)用的企業(yè)所得稅前扣除。“能保值還能避稅，一舉多得。很難有不買(mǎi)的動(dòng)力。”

但也有上市公司相關(guān)管理人員表示，在坐擁房產(chǎn)巨額收益的同時(shí)，公司的發(fā)展也陷入不確定狀態(tài)。“錢(qián)賺得太容易了，簡(jiǎn)直就是暴利，但資金卻沒(méi)有用在主業(yè)上，對(duì)實(shí)體經(jīng)營(yíng)并無(wú)好處，上市公司都去炒房了，有關(guān)部門(mén)也該管管了。”