深圳房價回調至5字頭 房地產將進入深度調整期

深圳市房地產研究中心主任王鋒指出，深圳房價回調至“5”字頭，庫存消化周期增至10個月。

日前，一份名為《深圳樓市新政后市場形勢變化分析》的報告，在深圳地產圈引起熱議，昨日經南都記者致電確認，該報告出自深圳市房地產研究中心主任王鋒之手。王鋒在報告中指出，盡管新政之后市場成交量環比有所增長，但市場價格明顯回落，新政威力逐步顯現。樓市供需各方已進入市場觀望階段，深圳房地產市場將進入深度調整期。

深圳調控效果全國最明顯

10月4日“深八條”出臺至今已有三周。該報告指出，新政之后，深圳價格漲幅已經得到明顯的遏制。王鋒給出了兩個依據，截至10月18日，深圳市月住宅均價為53726元/平方米，低于9月份61600元/平方米的均價水平。此外，根據國家統計局10月21日發布的70個大中城市房價指數，深圳10月上半月新房價格環比下降0.3%，房價漲幅不僅已經低于北上廣三大一線城市，甚至在全國15個一線和二線熱點城市中倒數第一，調控效果最為明顯。

新房價格急劇回落，與新盤的供應量、訪客量和成交量大幅下降息息相關。根據深圳中原研究中心的監測，10月以來至23日，深圳僅山語海一個新盤入市，加推項目也僅有宇宏健康花城和恒地悅山湖，供應量遠遠低于前期。按照深圳市房地產研究中心的統計，新政之后開盤的這部分新盤，開盤價相比預售備案價降低10%，而去化率也僅50%-60%，低于此前的70%-80%。

不僅是新房，更能反映深圳市場的二手房房價也開始初現回落端倪。在王鋒提供的樣本數據中，新政兩周內，深圳近7成業主報價出現下調。其中，下調幅度在1%-5%區間段的房源占比為47.5%，下調幅度在5%-10%區間段的房源占比為24.9%。

而在深圳中原研究中心發布的最新周報信息中，代表市場價格預期的兩個指數———中原經理指數和中原報價指數，在“深八條”出臺之后一直處于榮枯線以下。其中，中原經理指數在上周（10月17-23日）再次降至36.1%，不僅跌破50%榮枯線，也連續下跌了三周，目前的指數已經跌至年度最低位。中原報價指數雖然環比上漲0.3%至22%，但同比下跌18.4%。

“之前的3·25樓市新政是比較適度、比較溫和的調控，而這一輪調整來自中央層面，不把泡沫和杠桿打下去誓不罷休，這對整個深圳的市場預期沖擊較大。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉告訴南都記者，之前深圳房價的高漲保護了部分投資需求和資產配置需求，投資客的成交占比較高。“不過這段時間，隨著全國性調控政策的密集出臺，國家對于控制樓市泡沫、高杠桿以及抑制系統性風險的調控決心愈發凸顯。這部分投資需求非常敏感，對于市場預期下跌促使觀望情緒開始蔓延。”李宇嘉強調，雖然“深八條”明確保護首置剛需，但整體樓市的回落以及市場預期的扭轉，也促使剛需的觀望心理漸濃。

深圳樓市將進入深度調整期

開發商的觀望情緒也在加重。深圳中原研究中心指出，10月至今僅卓越前海壹號一個項目取得預售，共有401套商務公寓獲批。

也正因此，此前庫存消化周期一直處于6-7個月的緊張的供求關系終于有了緩解的機會。按照王鋒提供的庫存數據，截至10月18日，全市商品住宅庫存為418.58萬平方米，按最近一年月均銷售面積來計算，庫存消化周期為10個月，處于9-18個月的合理區間。

“在房價持續高位的壓力下，在深八條抑制樓市泡沫的積極作用下，樓市供需各方已進入市場觀望階段。”王鋒判斷，未來深圳房地產市場將進入深度調整期。

當支撐樓市“高燒”的杠桿被進一步打壓，業界開始有觀點認為，趨利的資金將出現流動性變化。在李宇嘉看來，資金還在等待機會點，并不會直接掉頭進入股市或債券市場。但如果將目光放至長期，資金流入資本市場的概率還是比較大。