房企陷增收不增利困境

風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)業(yè)成為了近半年來(lái)中國(guó)最為關(guān)注的行業(yè)，不過(guò)折騰得這么熱鬧，最終的數(shù)據(jù)結(jié)果卻是房企利潤(rùn)率不斷下滑。截至11月2日，根據(jù)機(jī)構(gòu)對(duì)132家上市房企三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均利潤(rùn)率跌至7.8%，再創(chuàng)新低。近四年來(lái)盡管房企的業(yè)績(jī)不斷沖高，但是利潤(rùn)率持續(xù)下滑已成為常態(tài)，伴隨著本輪調(diào)控深入，未來(lái)房企的利潤(rùn)率還將創(chuàng)造新低。

增收不增利

不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的三季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.8%。1-9月商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)銷售面積105185萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.9%；1-9月商品房銷售額80208億元，增長(zhǎng)41.3%，去年同期這一數(shù)值為56745億元。可見(jiàn)今年前三季度房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的火爆程度。

同樣的數(shù)據(jù)在上市公司的業(yè)績(jī)中也有所體現(xiàn)。截止到今年三季度，房企年銷售目標(biāo)的平均完成率高達(dá)95.1%。其中碧桂園、首開(kāi)、時(shí)代地產(chǎn)、奧園、中駿、瑞安、金地、新城等企業(yè)已經(jīng)完成年度任務(wù)，另外其他企業(yè)也均接近年度任務(wù)。

盡管132家上市房企合計(jì)營(yíng)業(yè)收入高達(dá)8780.5億元，而凈利潤(rùn)只有687.8億元，利潤(rùn)僅為7.8%。今年上半年房企的利潤(rùn)率為8.15%，2015年為10.1%。

同時(shí)大型上市房企的盈利能力也有所趨弱。銷售凈利率低于10%的近七成，其中萬(wàn)科為9.65%，綠地控股為4.09%；銷售凈利率超過(guò)30%只有浦東金橋、中國(guó)國(guó)貿(mào)等9家公司。

不僅如此，房企的負(fù)債率進(jìn)一步上漲，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)65%的高達(dá)57家，其中*ST珠江、天津松江、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、陽(yáng)光城等公司更是高達(dá)80%以上。萬(wàn)科為67.6%，保利地產(chǎn)為57.5%、金地集團(tuán)為58.3%。

利潤(rùn)去哪了

為何銷售業(yè)績(jī)不斷沖高，房子越賣越貴，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)卻在不斷變薄？

2016年三季度樣本房企扣非后的凈利潤(rùn)，有34家房企同比下滑。其中，天房發(fā)展下滑最明顯，三季度扣非后凈利潤(rùn)為-3.99億元，與去年同期的0.4億元相比，下滑約11倍。

此外，城投控股、首開(kāi)股份、北京城建等，在扣非后凈利潤(rùn)下滑也比較明顯，同比分別下滑41.89%、23.26%與12.32%。

分析具體原因，其中首開(kāi)股份三季度扣非后凈利潤(rùn)下滑，主要是因?yàn)楸酒诮Y(jié)算的是2013年、2014年的降價(jià)項(xiàng)目，且合作項(xiàng)目居多。另一家北京國(guó)資企業(yè)北京城建，扣非后凈利潤(rùn)也出現(xiàn)12.32%的小幅下滑。主要原因在于其主要項(xiàng)目多為棚舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度相對(duì)滯后，回款較慢。

從中不難看出本輪房企的利潤(rùn)率下滑主要是由于過(guò)去兩年間的降價(jià)，同時(shí)聯(lián)合拿地聯(lián)合開(kāi)發(fā)的成本較高，也有是因?yàn)樯婕暗脚锱f改項(xiàng)目。

此外，北京商報(bào)記者注意到，去年高額的融資成本也是造成房企利潤(rùn)率下滑的主要原因。例如今年3月萬(wàn)科發(fā)行了30億元中期票據(jù)，利率為3.2%，4月發(fā)行了三筆于2019年到期合計(jì)36.5億港元的有擔(dān)保票據(jù)，年息更是低至2.5%，而2015年，萬(wàn)科的加權(quán)平均融資成本高達(dá)6.54%，同樣龍湖2016年上半年發(fā)行了兩期共81億元公司債，利率介于3.19%-3.75%之間。

市場(chǎng)趨冷“即使不調(diào)控，今年出了那么多高價(jià)地，未來(lái)房企也很難消化，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年房企的經(jīng)營(yíng)境況會(huì)更糟，利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑。”上海同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉向記者表示。

今年前9個(gè)月，房企平均拿地成本為6466元/平方米，而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，也就是說(shuō)在今年前三季度房企的拿地成本平均提高了51.8%。

在萬(wàn)科的三季報(bào)中，萬(wàn)科這樣闡述，從萬(wàn)科持續(xù)觀察的14個(gè)主要城市來(lái)看，三季度土地整體成交溢價(jià)率已經(jīng)攀升至111%。“受到調(diào)控影響，房?jī)r(jià)的漲幅速度明顯跟不上地價(jià)的節(jié)奏，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)一些項(xiàng)目的土地成本占到售價(jià)七成左右的現(xiàn)象，未來(lái)這一情況可能會(huì)較多地出現(xiàn)”。張宏偉表示。

同時(shí)標(biāo)普全球評(píng)級(jí)表示，中國(guó)政府近期出臺(tái)抑制資產(chǎn)價(jià)格飆升的緊縮政策，可能削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的再融資前景，隨著開(kāi)發(fā)商遭遇銷售下滑和利潤(rùn)率下降，它們可能將迎來(lái)較艱難的時(shí)期。