房企整體負債率居高位

過去兩年，個別房地產(chǎn)企業(yè)的債務違約現(xiàn)象引起了對房地產(chǎn)行業(yè)償債能力的廣泛關(guān)注。尤其是在930樓市新政之后，全國多個城市樓市快速降溫呈現(xiàn)下行趨勢，房企手中的現(xiàn)金流再次遭遇挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)預計，2018年至2021年，將迎來房企公司債到期高峰。

寬松環(huán)境使融資規(guī)模大增

去年，央行實行寬松的貨幣政策后，多次降息使利率降至歷史低點，融資成本下降，房企銀行融資渠道暢通，這也使得房企負債率不斷升高。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，2016年1-6月，超過百億元負債的房企總計有59家，超過300億元負債的有32家。

與此同時，乘著國內(nèi)債券市場融資成本下降的東風，開發(fā)商紛紛發(fā)行境內(nèi)公司債券進行融資，并將債券到期時間推遲至2018年至2021年間，以減輕短期內(nèi)償債壓力。

在這期間到期的債券利率介于4.3%—9.5%之間。

世邦魏理仕通過統(tǒng)計160個在中國(包括香港)上市的中國開發(fā)商財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上述上市房企的債務規(guī)模從1.34萬億元人民幣擴張至3.3萬億元。債務快速上升的主要原因是項目開發(fā)及土地收購的資金需求。

近年來因債務問題遭遇危機甚至倒閉的例子就不絕于市場。2016年9月，恒盛地產(chǎn)在早期一次違約危機后，再次出現(xiàn)2650萬美元利息延遲支付。2015年4月，佳兆業(yè)集團未能支付離岸債券信息，并因此而進行了債務重組。2014年5月，廣東省某開發(fā)商因無法償還人民幣2.5億元而倒閉。同年，浙江省某開發(fā)商也因35億元的債務違約而倒閉。

世邦魏理仕研究報告認為，“開發(fā)商推遲到期債務，但其債務問題并未減輕。一部分的上市中國房企將他們的債務到期時間推遲到2018年以后，下一輪公司債到期的高峰將位于2018年至2021年間，規(guī)模在4850億元人民幣。目前，開發(fā)商可以利用低息環(huán)境發(fā)行債券，取得低息資金。然而，低息政策不會長時間持續(xù)。如利率觸底回升，融資環(huán)境變得不利，再融資風險將現(xiàn)端倪。屆時，開發(fā)商需要以較高成本發(fā)債，債券再融資壓力將加大。利息支出的增加會使得本來已攤薄的利潤更加捉襟見肘。”

中小房企償債能力惡化

在目前的市場狀況下，日子最難過的當屬中小開發(fā)商。

海通證券的研究報告分析認為，大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對銷量下滑的緩沖能力較強。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷售比普遍較低，未來去庫存壓力不大。而中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱。

世邦魏理仕也認為，土地價格的上漲擠壓了開發(fā)商的利潤空間。在過去五年，上市開發(fā)商凈利潤普遍有下降趨勢。其中，小型開發(fā)商的情況更為嚴峻，由于近期銷售回暖僅集中在門戶城市，中小城市住宅銷售仍顯滯漲，因此資金鏈較為緊張，去年呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。

除此之外，凈利潤的下滑也削弱了開發(fā)商的償債能力。雖然近兩年來我國大型房企的規(guī)模已從1000億沖擊到了2000億、3000億的量級，但行業(yè)整體凈利潤卻與此呈現(xiàn)反向的下滑走勢。記者了解到，國際評級機構(gòu)考慮到開發(fā)商凈利潤的下滑和債務規(guī)模的上升，已對個別開發(fā)商下調(diào)信用評級。

海通證券分析認為，隨著調(diào)控的深入，未來一年地產(chǎn)銷量將大概率下滑。在此情況下，中小開發(fā)商在履行付息義務時更是面臨一定困難。