調控新政能否剎住“地王”風

文/本刊記者甄愛軍

在新一輪調控中，除了我們所關注的“限購”、“限貸”政策外，對土地市場的調控也成為重中之重。預計未來住宅土地市場“地王”頻出現象將會得到緩解，這有利于穩定市場預期。

調控劍指土地市場

在這一輪調控中，對于土地市場調控的調控也是其中一個重要組成部分。

近日，北京市規劃國土委發布關于4宗地塊的國有建設用地使用權出讓補充公告，明確了海淀區永豐產業基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房(資料、團購、論壇)的價格。根據補充公告，海淀區永豐產業基地3宗地塊平均銷售限價為53400元/平方米，最高銷售限價為56100/平方米；大興區黃村鎮的地塊，平均銷售限價為55800/平方米，最高銷售限價為58500/平方米。據了解，這4幅地塊采用“競地價、限房價”方式出讓，此舉在鎖定地價、房價的同時，也對穩定市場預期起到了重要作用。

其實，北京并不是唯一一個對土地市場進行調控的城市。梳理國慶節前后各地出臺的政策發現，雖然大多數城市都是采取“限購”和“限貸”政策，但不可否認的是，對于土地市場的調控是此次調控的重中之重。

土地市場為何會被戴上“緊箍咒”？專家認為地價的快速上漲，對樓市預期產生了極大負面影響。易居中國執行總裁丁祖昱分析指出，今年以來，全國部分城市房價非理性上漲，其中很大一部分因素是土地價格攀升所致，每一塊地王誕生都帶動了周邊房價快速上漲，其中部分城市樓面價上漲幅度甚至已經超過房價上升速度。因此，在地價、房價的輪動上漲之下，控制地價也成為了這一次調控的重要目標。

據了解，其實早在二季度，就已經有城市開始對土地市場實施干預。如蘇州最早開始實行土地拍賣“熔斷”機制，要求對掛牌地塊設置最高報價，對報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。此后，蘇州、南京對“熔斷”機制實行升級。而在國慶節前后接連出臺的調控政策中，幾乎所有城市都提出要嚴控土地市場，只是相關細則不盡相同而已(具體見附表)。

表部分地區關于土地市場調控內容

省份或城市日期主要內容

福建10月21日溢價率超過一定比例，采取“限地價、競房價”或“限地價、競配建”等方式出讓土地

上海10月8日進一步加強商品住房用地交易資金來源監管

珠海10月6日提高競買土地保證金的比例，土地溢價率超過一定比例競配人才住房或公共租賃住房面積

廈門10月5日競價達到一定限度時，該地塊所建商品住房必須以現房形式銷售

深圳10月4日提高保證金比例

合肥10月2日暫停已取得自今年1月1日以來超過居住用地供應總量20%房企在市區等區域的競拍資格

無錫10月2日制定最高限價，超過后現場搖號，同時須現房銷售

北京9月30日試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產價格快速上漲

鄭州9月26日溢價率超過50%后采取“限地價、競房價”措施，房價低者得

杭州9月14日溢價率超過100%，一個月內付清土地出讓金；超過120%，現房銷售；超過150%，配建養老設施面積

蘇州8月11日競拍價超過最高限價時，轉為“一次報價出讓方式”競拍

南京8月11日競拍價超過最高限價時，轉為搖號方式

根據公開資料整理

調控效應逐漸釋放

雖然土地市場并未因為調控措施的實施而立馬降溫，但有跡象表明，針對土地市場的調控措施在開始發揮作用。

從目前來看，樓板價上升趨勢仍未改變。根據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，最近一周(2016年10月24日至30日，)監測的40個主要城市中，部分熱點城市由于樓板價持續走高，導致溢價率仍處于高位。如近期土地供應量較大的天津，住宅用地樓板均價達到31929元/平方米，同比大漲493%，合肥住宅用地樓板均價達到了9023元/平方米，同比上漲170%。

在10月中旬，部分城市土地市場仍存高溢價成交現象。如在10月中旬，天津靜海區團泊新城西區地塊溢價率高達297%，此外，天津西青區賽達大道北側兩幅地塊溢價率也分別達到99%和107%，此外，長沙和成都也分別出現了溢價率達到200%左右成交地塊。

當然，也有部分熱點城市出現了低溢價水平成交的現象。如此前“地王”頻現的北京和蘇州，在10月中旬成交的兩幅地塊，溢價率分別為40%和34%，相較之前已經理性了不少。此外，作為一線城市的廣州，在10月份便鮮見高溢價成交的現象。

專家預計，未來“地王”現象有望得到遏制。同策咨詢研究部總監張宏偉表示，從短期來看，要為土地市場降溫，四季度重點是防“地王”。從諸多城市政策面可以看出，四季度將通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面，防止“地王”現象的再現。

有專家表示，對于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等，想方設法增加土地供應將成為今后一段時間內“穩定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動作來看，采取“撤縣并區”等措施拉大城市框架成為增加土地供應的前提。此外，盤活存量用地，推進商轉住等措施增加市場供應也將逐步實施。

現有“地王”怎么辦

那么之前已經面世的“地王”項目將何去何從？

專家坦言，寄希望房價繼續大幅上漲而實現收益的“地王”項目，在未來有可能會遭遇滑鐵盧。張宏偉表示，由于經濟周期與房地產周期在2017年下半年后同時處于低谷期，去年下半年至今已經出讓的“地王”項目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項目很難通過房價上漲獲得收益。

同時，如果考慮到“限房價”措施造成的影響，部分“地王”項目更是雪上加霜。記者注意到，部分城市如廈門的土地新政帶有“限房價”條款，同時還要求現房銷售，延長了開發節奏，這對房企的資金實力以及項目開發能力提出了更高的要求，稍一不慎，便不得不為先前的沖動買單。張宏偉說：“前期房企制造的‘地王’或許被套牢，這時也只能用一句話形容那些激進的房企，自己拿的‘地王’，含淚也要開發完！”

為何如此？業內人士分析指出，以土地成本占房價比例為50%的一般水平估算，當前近半“地王”項目樓板價與在售項目銷售價大致持平，未來售價至少需要翻番才能實現盈利。但考慮到當前房價水平高企，且新一輪調控的到來相當于踩下了房價大漲的“急剎車”，因此對于部分“地王”項目來說，以“時間換空間”的操作模式壓力可想而知。