中國人口遷移開啟“中西部時間” 房地產(chǎn)增長高地深度發(fā)生位移

[摘要]人口流動是區(qū)域經(jīng)濟的風(fēng)向標。未來房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產(chǎn)市場必爭之地

人口流動是區(qū)域經(jīng)濟的風(fēng)向標。未來房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長潛力，而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產(chǎn)市場必爭之地。

據(jù)國家衛(wèi)生計生委最新發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2016》(以下簡稱《報告》)顯示，我國流動人口呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢：從1982年的1154萬人，到2015年的2.47億人，34年間翻了逾21倍。而2.47億人口在我國總?cè)丝谥姓急?8%，這意味著我國每6人中就有1人是流動人口。

《報告》顯示，預(yù)計至2030年，我國流動人口規(guī)模的持續(xù)增長態(tài)勢將不會改變，2020年、2025年、2030年流動人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。這一規(guī)模群體的流動、遷徙、落戶選擇，不僅牽涉國家人口政策和城鎮(zhèn)化發(fā)展，更在很大程度上決定著一個城市未來房地產(chǎn)市場的吸納空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得注意的是，在城市流動人口規(guī)模排名中，重慶、成都、武漢、西安、長沙、合肥、鄭州等內(nèi)陸省會城市的排位在顯著上升，顯示了其對流動人口的吸納在大幅上升。流動人口的增長或?qū)⒊蔀橹形鞑糠康禺a(chǎn)市場的內(nèi)生動力。《報告》預(yù)測，“十三五”時期，我國流動人口將繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口將繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動農(nóng)民工比重明顯增加。

不過，東北地區(qū)的人口凈遷出已經(jīng)長達20年。《報告》提出警告，以東北目前的生育水平和人口流出趨勢看，東北地區(qū)人口已經(jīng)臨近人口規(guī)模快速減少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、貴州、安徽等省份核心城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的衰落。如河南，全省只有省會鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動人口中60%流入鄭州。對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢恐很難逆轉(zhuǎn)。

人口流向與房地產(chǎn)發(fā)展呈正相關(guān)

房地產(chǎn)發(fā)展與人口流向在很大程度上相關(guān)，通常而言，吸引人口流入的城市，購房需求往往居高不下。按照10月11日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，要全面放開放寬重點群體落戶限制，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)、參加城鎮(zhèn)社會保險年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，分類制定落戶政策，由此，以買房和落戶為主的剛性購房需求還將成為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定助力。

流動人口向東部和東部城市集中的趨勢并未改變。根據(jù)《報告》，2013年，東部地區(qū)流動人口占全國流動人口的比例為75.7%，西部地區(qū)為14.9%；2015年的相應(yīng)比例分別為74.7%、16.6%。由此可見，東部地區(qū)依然是流動人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地區(qū)占比有所增長。

國家衛(wèi)計委流動人口計劃生育服務(wù)管理司司長王謙表示，東部地區(qū)接受比例最大的是跨省的流動人口。2013年東部地區(qū)跨省流動人口的比例為88.2%，2015年相應(yīng)的比例有所降低，但仍達到87.7%。而中西部地區(qū)的城市群主要接受的是省內(nèi)的流動人口，即很少有東部地區(qū)的人跨省流向西部。

2015年末人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部來自于東部地區(qū)。其中，上海以981.65萬凈流入人口位列各大城市首位，成為外來常住人口最多城市。北京人口凈流入數(shù)量達到822.6萬，位居第二。深圳以782.9萬人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國房價最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，東莞的人口凈流入達到630.4萬，位居全國第四。第五是天津，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來人口也不少，均超過了300萬。而這幾個城市的房地產(chǎn)市場亦呈現(xiàn)價量并漲的勢頭。

江蘇省無錫市衛(wèi)生計生委副主任楊如年認為，長三角地區(qū)還將是流動人口聚集的區(qū)域，這與該地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展活躍度有關(guān)，與國家大戰(zhàn)略有關(guān)。長三角本來就屬于人口密集區(qū)，這些地區(qū)也正在打造世界級城市群，如無錫市打造產(chǎn)業(yè)強市，這些都需要引入大量流動人口來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和發(fā)展。

不過，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在減少。據(jù)統(tǒng)計，從2013年到2015年，北京流動人口增速放緩，增幅已從29萬人降至3.9萬人，降低近90%。《報告》認為，這是因為北京近年來出臺的系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。而上海，2015年年末，常住人口總數(shù)為2415.27萬人。其中，外來常住人口981.65萬。2014年，上海外來常住人口996.42萬。據(jù)此計算，上海有15萬人口凈流出。

按照房地產(chǎn)行業(yè)此前的共識，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫存壓力大，房價持續(xù)下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房價反而越來越高。有分析認為，其中部分原因是這些城市在“挑人”，人口雖然流出，但流入人口比流出的收入更高。且這些特大型城市的庫存量并不愁賣。

中信建投研究發(fā)展部分析師蘇雪晶認為，從人口發(fā)展空間角度，東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，工資水平具備極強的吸引力，同時人口受教育程度的提升也進一步反哺區(qū)域經(jīng)濟的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢，長期享受外來優(yōu)質(zhì)人口流入帶來的人口紅利。

蘇雪晶表示，廣東、浙江、福建、江蘇等省份的省會城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市蘇州、東莞、佛山、廈門等城市都具備較強的可持續(xù)發(fā)展空間。此外，建議關(guān)注京津冀、長江經(jīng)濟帶、“一帶一路”等國家戰(zhàn)略帶來的部分省市人口遷移方向的變化。

流動人口流向變化非中心城市比例增加

中國的中部區(qū)域一直以來都是人口凈遷出地區(qū)。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15%，為全國最主要人口遷出中心。在東部地區(qū)強大集聚效應(yīng)下，西部地區(qū)也有大量人口遷出。現(xiàn)在，中西部地區(qū)人口流入情況正在改善。

《報告》預(yù)測，依托省會城市的多個中西部城市群將崛起成為我國新的經(jīng)濟增長極。

西部的流動人口有很大一部分屬于返鄉(xiāng)回流。“隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進，在東部地區(qū)的部分外來務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。”方正證券分析師任澤平表示。

還有一些中西部的中心城鎮(zhèn)，吸引的是本地區(qū)或周邊地區(qū)的人口。比如蘭州、西安等城市，吸引周邊人口的方式不一定是通過就業(yè)，而是通過醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等公共資源來吸引移居，所以做好相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是這些城市迎接流動人口的重要前提。

中西部分散人口的流動也代表著國家大力發(fā)展的中西部城市群效果開始顯現(xiàn)。國家對于中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的調(diào)整方向主要是，通過一些基礎(chǔ)比較好的城市群來帶動區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，比如武漢城市圈、中原城市群等，同時西安、昆明、長沙等地也在致力于打造基于區(qū)域性中心城市的城市群發(fā)展戰(zhàn)略，增強經(jīng)濟輻射能力和拉動能力。

“隨著中部崛起、西部開發(fā)等國家一系列的均衡地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略實施的深入，向中西部分散的人口流動還會逐漸展現(xiàn)。中西部城市要做好迎接更多流動人口到來的準備。”中國人民大學(xué)社會與人口學(xué)院副院長段成榮表示。

蘇雪晶認為，四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區(qū)域雖然是人口導(dǎo)出型區(qū)域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會城市往往并沒有受到人口遷出的困擾，同時務(wù)工人員的返回式遷移是這些區(qū)域得以發(fā)展的動力，結(jié)合本地農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，這些區(qū)域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽等。

另一個值得關(guān)注的變化是，流動人口流向中心城市的比例下降，流向非中心城市地區(qū)的比例有所上升。《報告》顯示，2013年流向中心城市的跨省流動人口占全國跨省流動人口的比例為56.8%，2015年降為54.9%。

中心城市以外的其他城市和地區(qū)吸納省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動人口的比例則在增加，逐漸成為吸收省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動人口的主要地區(qū)。2013年流向中心城市之外的其他城市和地區(qū)的省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動人口占全國相應(yīng)人口的比例為45.6%，2015年該比例為50.5%。

東北地區(qū)深陷“人口危機”

對于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，全省只有省會鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區(qū)。河南并不是個例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省份單核城市成長的背后是非重點地級市、縣級市的無限衰落，這可能是很多開發(fā)商需要警惕的。

而東北地區(qū)的人口凈遷出則已經(jīng)長達20年。《報告》分析稱，東北地區(qū)流出人口以農(nóng)村戶籍為主，超過六成的東北人外流原因是務(wù)工經(jīng)商。東北的人口危機已經(jīng)非常嚴重。人口流出與房地產(chǎn)下行、經(jīng)濟頹勢之間的互相拖累效應(yīng)非常明顯。

以遼寧為例，2010年，遼寧省的總和生育率為0.74，除了北京和上海之外，位列全國倒數(shù)第一，倒數(shù)第二位為黑龍江(0.75)，倒數(shù)第三位為吉林(0.76)。而在今年上半年，在GDP增速排名中，遼寧是全國唯一一個負增長。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長1%，東北地區(qū)則下降28.5%；今年前三季度，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資增長同步下降40.1%，降幅同比擴大13.2個百分點，比上半年擴大8.6個百分點。