樓市錯(cuò)位去庫存：大戰(zhàn)才剛剛打響
[受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力等因素的限制，湖南省各市州房地產(chǎn)庫存增減差異巨大。7個(gè)市州的商品房待售面積仍在增長，其中湘西州的待售面積增幅高達(dá)20.4%，盡管懷化市前三季度銷售面積增長速度高達(dá)52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。]
9月末10月初全國22城調(diào)控政策相繼出臺(tái)，一手結(jié)束了2016年前九個(gè)月的樓市繁榮。以全國樓市普漲、一二線城市樓市爆發(fā)為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)周期過去了。嚴(yán)厲的調(diào)控政策不歡迎炒家入場(chǎng)，但去庫存繼續(xù)。
房地產(chǎn)去庫存是中國2016年五大主要任務(wù)之一。去庫存上半場(chǎng)中，信貸寬松、政策釋放紅利、房價(jià)加速上漲。如今，中國樓市去庫存到了下半場(chǎng)，不論信貸抑或是樓市政策，均是擰緊水龍頭，告別一二線城市后，去庫存政策需在三四線城市發(fā)光發(fā)熱。
中國住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問題將更加嚴(yán)峻，去庫存政策需要更加精準(zhǔn)有力，考驗(yàn)頂層決策者的智慧。”
錯(cuò)位去庫存
在2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存是2016年五大主要任務(wù)之一。此后不久，各地的去庫存政策相繼出臺(tái)，鼓勵(lì)農(nóng)民購房已成標(biāo)配，信貸和政策環(huán)境是史上最寬松的時(shí)候。
由此帶來的直觀結(jié)果是中國房價(jià)、地價(jià)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不止。中國指數(shù)研究院檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至8月，全國百城新房均價(jià)為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%。中國百城房價(jià)環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲16個(gè)月，同比已連續(xù)上漲13個(gè)月。
房價(jià)上漲城市從一線、強(qiáng)二線向弱二線、強(qiáng)三線城市蔓延。一線城市并非是此輪去庫存的主要調(diào)控城市，但強(qiáng)悍如深圳，此時(shí)的房價(jià)亦已經(jīng)連續(xù)上漲了20個(gè)月，在北京、廣州、上海三個(gè)一線城市中，同樣也是房地雙熱。
但最大的主角是二線城市，合肥、南京、蘇州與廈門領(lǐng)漲全國，被業(yè)界稱為樓市“四小龍”。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1~8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長29.3%，銷售額51080億元，增長47.7%。中部地區(qū)商品房銷售面積增長32.7%，銷售額增長44.6%。西部地區(qū)商品房銷售面積增長16.4%，銷售額12881億元，增長17.9%。
庫存方面，9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少45萬平方米。
但記者將9月末全國商品房待售面積數(shù)據(jù)與去年同期對(duì)比發(fā)現(xiàn)，庫存卻是不減反增，去年同期商品房待售面積為66510萬平方米，今年的數(shù)據(jù)同比增加了4.7%。庫存增加可從施工面積上找原因，今年1~9月份的施工數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長3.2%，高達(dá)71.6億平方米。
除了商品房數(shù)據(jù)之外，土地?cái)?shù)據(jù)亦是本輪去庫存過程中資金過剩、房企活絡(luò)的投射。中國國土資源部數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國國有建設(shè)用地供應(yīng)31.88萬公頃，同比下降4.6%，但合同成交價(jià)款卻增長24.8%至2.28萬億元。土地出讓面積和成交價(jià)款量減價(jià)增，全國有23個(gè)省份土地出讓價(jià)款同比增加。對(duì)此，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心研究員王建武分析稱，“前三季度去庫存與高地價(jià)并存，調(diào)控難度加大。”
顧云昌認(rèn)為，中國樓市的去庫存大戰(zhàn)才剛剛打響。顧云昌告訴第一財(cái)經(jīng)記者，2016年樓市去庫存是有效的，整體庫存確實(shí)得到更多去化。“但是令本該去庫存的三四線城市沒能去庫存，不該去庫存的一二線城市卻吸引了大批炒家入場(chǎng)，抬高了房價(jià)，從這點(diǎn)來看，去庫存政策有局限性。”
去庫存到了下半場(chǎng)
國家統(tǒng)計(jì)局突出顯示15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市10月上半月的價(jià)格變動(dòng)。據(jù)數(shù)據(jù)，北京、天津、上海、南京、合肥、廈門、廣州、深圳、成都等15個(gè)城市，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)全部出現(xiàn)負(fù)增長，其中，無錫的變動(dòng)指數(shù)最高，為-3.8，而過去漲勢(shì)最強(qiáng)勁的深圳，變動(dòng)指數(shù)是-2.2。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀表示，一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，各地樓市集中調(diào)控的效果顯著，房價(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。
一個(gè)月前，全國22個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策，在限購、限貸、確保土地和新房供應(yīng)、遏制各種違規(guī)資金進(jìn)入房市和整頓開發(fā)商和中介等多個(gè)方面控制樓市“瘋牛”，前九個(gè)月的樓市繁榮正式宣告結(jié)束。
在受到調(diào)控的城市之外，因受市場(chǎng)氛圍影響，樓市同樣到了調(diào)整、降溫的時(shí)刻。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月1日~30日，全國54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅270164套，較上月下降15%。
要是更具體地對(duì)比一個(gè)城市調(diào)控前后的樓市變化，不妨以深圳為樣本。
據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，10月新房住宅無一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售，僅3個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)面積僅有11.0萬平方米，環(huán)比大降77%。至于成交，因新房備案數(shù)據(jù)滯后，二手房成交數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)樓市實(shí)況。10月，二手房成交均價(jià)56790元/平方米，環(huán)比下跌4.2%，成交6329套，環(huán)比減少18%。
統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)在10月19日舉行的發(fā)布會(huì)上表示，短期來說，調(diào)控政策對(duì)一線城市和少數(shù)二線城市的商品房銷售、投資，甚至對(duì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)帶來一定壓力；但對(duì)全局影響沒有想象的那么大，其他城市還在按照既定“去庫存”等政策來管理。
在湖南省，省統(tǒng)計(jì)局于11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)分析顯示，今年前三季度，湖南14個(gè)市州商品房銷售全部實(shí)現(xiàn)正增長。至9月末，湖南商品房待售面積3193.28萬平方米，同比下降3.6%。
但受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)能力等因素的限制，湖南省各市州房地產(chǎn)庫存增減差異巨大。7個(gè)市州的商品房待售面積仍在增長，其中湘西州的待售面積增幅高達(dá)20.4%，盡管懷化市前三季度銷售面積增長速度高達(dá)52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。
顧云昌告訴記者：“去庫存不是一句口號(hào)，是牽涉到國家和城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)多個(gè)方面的復(fù)雜問題。總體來說，依然要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、提高農(nóng)民工收入、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農(nóng)民宅基地流通性，讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購房需求。”
顧云昌表示，很難判斷中國樓市去庫存需要多長時(shí)間，如果三年內(nèi)可以解決去庫存問題就很了不起了。
