2024房產(chǎn)回暖;中國(guó)未來(lái)樓市走勢(shì)分析

目前我國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)，確實(shí)出乎很多人的意料。

大家都清楚，自1998年商品房改革以來(lái)，我國(guó)樓市就迎來(lái)了蓬勃發(fā)展，在此期間，房?jī)r(jià)也是水漲船高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，商品房改革初期，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)還不足2000元/平，但到了近幾年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)似乎已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

也就是說(shuō)，相比1998年，在過(guò)去25年間，我國(guó)平均房?jī)r(jià)的漲幅竟然高達(dá)4~5倍，像是一些人口集中、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線大城市，房?jī)r(jià)漲幅更是高達(dá)10~20倍，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了30倍。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，伴隨著過(guò)去多年房?jī)r(jià)的快速上漲，也的確給不少人帶來(lái)了財(cái)富增長(zhǎng)。比如2000年~2015年間買(mǎi)房的那些人，幾乎都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富躍升，有些多套房持有者，更是憑借著手中持有的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)自由，過(guò)上了讓人羨慕的生活。

在這樣的樓市背景下，幾乎沒(méi)有人會(huì)看跌樓市，有錢(qián)就買(mǎi)房，沒(méi)錢(qián)貸款也要買(mǎi)房更是成為大多數(shù)人的買(mǎi)房邏輯。可到了2022年，一切都變了，房?jī)r(jià)下跌代替了房?jī)r(jià)上漲成為常態(tài)，更重要的是，從2022年開(kāi)始，無(wú)論樓市調(diào)控怎么放松，怎么優(yōu)化，甚至是刺激，大多數(shù)城市的成交量仍然呈現(xiàn)陰跌趨勢(shì)。比如剛剛過(guò)去的9月份，各種樓市利好政策層出不窮，像降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款額度、降存量房貸利率、減免稅費(fèi)以及認(rèn)房不認(rèn)貸等等，放松力度是在過(guò)去20多年間從未有過(guò)的，但效果卻不盡如人意。

鑒于此，有懂行人表示，2024年起，房子或?qū)⒊鋈说南胂螅總€(gè)人都要有這方面的心理準(zhǔn)備。當(dāng)然，這位懂行人也解釋了，樓市之所以會(huì)呈現(xiàn)這個(gè)趨勢(shì)，主要還是推動(dòng)房地產(chǎn)的“3個(gè)內(nèi)因”發(fā)生了顯著變化。

首先是剛性需求減少的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年，我國(guó)常住人口的城市化率已經(jīng)超過(guò)65%，考慮到我國(guó)人戶分離的情況比較普遍，因此，我國(guó)的實(shí)際城市化率或許已經(jīng)超過(guò)70%，直逼歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，也就是說(shuō)，未來(lái)城市化率繼續(xù)增長(zhǎng)的空間已經(jīng)非常有限，對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)作用也比較微弱了，換言之，靠農(nóng)村人進(jìn)城買(mǎi)房的這條路已經(jīng)行不通了。

除此之外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國(guó)的新生兒出生總數(shù)已經(jīng)跌破1000萬(wàn)人，約為956萬(wàn)人，達(dá)到1949年以來(lái)的最低值，更需要明確的是，自2018年以來(lái)，我國(guó)新生兒出生總數(shù)已經(jīng)連續(xù)4年出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，如果畫(huà)一條線的話，基本就是一條右斜向下的線。

綜合以上兩點(diǎn)來(lái)看，城市化率的增長(zhǎng)空間有限疊加新生兒出生總數(shù)的持續(xù)下滑，基本可以確定，剛性需求的減少難以避免，畢竟，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛性需求主要來(lái)源于新生兒以及農(nóng)村流入城市的人口。

其次是住房總量過(guò)剩已經(jīng)成為既定事實(shí)。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了96%，戶均1.5套，其中還有超過(guò)40%的家庭擁有兩套及以上住房。除此之外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月份，全國(guó)商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到了6.4億平方米，同比增長(zhǎng)17.9%，與2015年我國(guó)商品房的待售面積峰值7.19億平方米非常接近。一句話概括就是，目前，我國(guó)的住房總量過(guò)剩已經(jīng)成為既定事實(shí)。

最后是樓市調(diào)控的思路轉(zhuǎn)變了。樓市調(diào)控的思路轉(zhuǎn)變，這一點(diǎn)，每個(gè)人應(yīng)該都感觸很深，值得肯定的是，近年來(lái)，無(wú)論樓市如何低迷，國(guó)家都沒(méi)有大力刺激房地產(chǎn)，不要低估政策的影響力，如果國(guó)家真想大力刺激房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不可能不回暖，這兩年房地產(chǎn)之所以持續(xù)低迷，主要還是國(guó)家并沒(méi)有不顧一切的去刺激房地產(chǎn)，為什么？原因就是房住不炒已經(jīng)被定位長(zhǎng)期國(guó)策，不管樓市如何變化，如何調(diào)控，房住不炒是不會(huì)改變的。試問(wèn)，一旦買(mǎi)房不賺錢(qián)了，誰(shuí)還買(mǎi)房？誰(shuí)還炒房？如果這些“假性住房需求”全都退出樓市，那么我國(guó)樓市離回歸健康化、常態(tài)化也就不遠(yuǎn)了。

綜上所述，也就是懂行人所說(shuō)的推動(dòng)房地產(chǎn)“3個(gè)內(nèi)因”的顯著變化。對(duì)此，懂行人還建議，房子或?qū)⒊鋈说南胂蟛⒉豢膳拢胀ㄈ酥灰治?樣?xùn)|西就可以不慌，一是健康的體魄，二是掌握一門(mén)可以安身立命的技能。對(duì)此，你怎么看？

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