馬駒橋的發(fā)展前景嗎_馬駒橋2021最新發(fā)展規(guī)劃

2024-03-31 09:19:31

京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買(mǎi)一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤(pán)的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤(pán)前面關(guān)注公眾號(hào)｜京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)

Q:提問(wèn):老師好！亦莊、通州有幾個(gè)盤(pán)，性?xún)r(jià)比和未來(lái)發(fā)展增值角度請(qǐng)教您！亦莊馬駒橋金悅郡，六環(huán)外，目前周邊基礎(chǔ)很弱均價(jià)4.3萬(wàn)；橡樹(shù)灣；通州金地壹街區(qū)；以及采育波爾多小鎮(zhèn)。資金可承受400多點(diǎn)，有剛需也考慮升值。朝陽(yáng)有一套百米房。謝謝您！

A:回答:您好,感謝信任!1、首先建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章,通州大興跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖,理解文章內(nèi)容,在這兩個(gè)地方置業(yè)保證不會(huì)踩坑,首先馬駒橋這個(gè)位置在過(guò)去兩年被炒的很熱,但這個(gè)地方?jīng)]有核心產(chǎn)業(yè),屬于亦莊的產(chǎn)業(yè)外溢,本地落戶的產(chǎn)業(yè)造富力度也比較弱,溢出的區(qū)域一般分為一級(jí)二級(jí)次次級(jí)和純產(chǎn)業(yè)溢出;北京的樓市行情從317之后就變成傳導(dǎo)型的規(guī)律,核心板塊必須大熱才能帶動(dòng)一級(jí)溢出的區(qū)域,就是行情來(lái)了一部分剛需客在核心板塊上車(chē)壓力偏大會(huì)自動(dòng)傳導(dǎo)到周邊的次級(jí)板塊;

溢出的區(qū)域有3個(gè)核心邏輯:一個(gè)是距離一個(gè)是配套,一個(gè)是產(chǎn)業(yè)數(shù)量,距離一般5-7公里，越近越好,這個(gè)距離屬于一級(jí)溢出，可以承接熱門(mén)板塊的人口溢出，也可以承接部分產(chǎn)業(yè)溢出。其次就是配套:溢出的區(qū)域要有基本的生活配套，比如學(xué)區(qū)、商業(yè)，能夠滿足這個(gè)區(qū)域人群的基本生活需求。如果沒(méi)基礎(chǔ)配套就是通勤睡城,睡城是一個(gè)偽概念.在過(guò)去的城市化進(jìn)程中已經(jīng)被否定,最后溢出的區(qū)域所依靠的產(chǎn)業(yè)越集中、后期越能承接優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買(mǎi)力,意思就是單靠一個(gè)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有靠2個(gè)產(chǎn)業(yè)的有優(yōu)勢(shì),靠2個(gè)產(chǎn)業(yè)的沒(méi)有靠3個(gè)產(chǎn)業(yè)的有優(yōu)勢(shì),產(chǎn)業(yè)數(shù)量+產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量最終決定的是溢出板塊的價(jià)值;

馬駒橋的定位是亦莊的產(chǎn)業(yè)外溢，主要的產(chǎn)業(yè)是物流和制造,這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)本身價(jià)值不高; 從過(guò)往的行情看上漲動(dòng)力一般，但下跌比較嚴(yán)重，亦莊從217年到今年期間有過(guò)幾次行情,漲幅也是北京所以區(qū)域中最高的,但馬駒橋除了幾個(gè)新房項(xiàng)目頻繁調(diào)價(jià)以外,二手房市場(chǎng)價(jià)格還是處于平穩(wěn)狀態(tài),新房市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有任何參考意義,只有二手房才能反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)水平;拉動(dòng)房?jī)r(jià)的是有購(gòu)買(mǎi)力的人口,有無(wú)購(gòu)買(mǎi)力直接與這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)水平掛鉤;

單一的產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力非常弱;有購(gòu)買(mǎi)力的區(qū)域最大的特征就是遇到樓市上行周期的行情,區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)次新樓盤(pán)領(lǐng)漲,如果區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買(mǎi)力,品質(zhì)次新的樓盤(pán)長(zhǎng)期處于橫盤(pán)下跌的趨勢(shì),馬駒橋的成交熱盤(pán)是珠江逸景，合生世界村，而區(qū)域的品質(zhì)次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應(yīng)該是向下走的;可通過(guò)星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤(pán)漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢(xún)樓盤(pán)行情;馬駒橋唯一的利好就是亦莊重點(diǎn)的發(fā)展格局是向東南方向外擴(kuò)，未來(lái)人口飽滿產(chǎn)業(yè)成熟之后會(huì)承接一部分亦莊的溢出群體，但這個(gè)位置目前的交通和環(huán)境需要優(yōu)化改造才能釋放潛力，未來(lái)才有補(bǔ)漲的可能性;如果一直固化很難吸引到外區(qū)的購(gòu)買(mǎi)群體。2、采育這個(gè)板塊已經(jīng)接近河北,優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低,產(chǎn)品吸引人,所以不少人選擇犧牲距離要了品質(zhì),從投資的角度這種遠(yuǎn)郊區(qū)未來(lái)的二手房沒(méi)有流動(dòng)性,十有八九是買(mǎi)過(guò)來(lái)就要砸在手里;

3、通州的金地壹街區(qū)屬于通州的郊區(qū),通州重點(diǎn)發(fā)展的是運(yùn)河商務(wù)區(qū),靠近運(yùn)河附近的商圈,如老城區(qū)萬(wàn)達(dá)、新城區(qū)武夷花園、東邊的市政,北側(cè)的璐苑,這些位置未來(lái)都能享受到板塊紅利,其他位置基本可以說(shuō)是純通勤板塊,以后的樓市和馬駒橋差不多,做為投資不推薦這些位置,橡樹(shù)灣稍好,400多不如看看通州的武夷花園或者萬(wàn)達(dá),大興可以看看贏海,按照精華欄的文章做選籌即可,祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總您好。剛加入會(huì)員迫不及待來(lái)提問(wèn)。最近看了網(wǎng)上深圳房?jī)r(jià)的下滑，擔(dān)心買(mǎi)的時(shí)機(jī)是否合適。目前對(duì)杠桿的操作和邏輯拿不準(zhǔn)。具體情況如下：目前住在馬家堡100平兩居。兩口未婚。父母在黃村有一個(gè)95年三居（能賣(mài)340左右）。需求：南城改善，目前自己的居住環(huán)境，兼顧未來(lái)學(xué)區(qū)/品質(zhì)/面積/升值。目前手里有1000，計(jì)劃800做首付，200作為還貸備用金。等新房交付后賣(mài)掉黃村提前還貸一部分降杠桿。父母來(lái)住馬家堡兩居。目前有幾個(gè)拿不準(zhǔn)的選擇：

1、看了京叁號(hào)（240平）感覺(jué)各方面都很符合條件，但資金會(huì)很緊。目前趨勢(shì)下杠桿使用的策略有些拿不準(zhǔn)。要貸1000;2、興叁號(hào)（186平）戶型還可以，但地段比較荒涼，除了離4環(huán)近不知其他怎么樣。感覺(jué)舊宮比較慢;3、瀛海華僑城和園（184平和下疊拼）好處是現(xiàn)房，但周?chē)臎觥Ｈ绻I(mǎi)疊拼的壓力跟京叁差不多，但感覺(jué)不如京叁。如果是184各方面也還行，但不知發(fā)展和目前的溢價(jià)怎么樣。4、西紅門(mén)東片區(qū)也都看了，感覺(jué)都是剛需多，150平+的沒(méi)看到。求京總指點(diǎn)

A:回答:您好,感謝信任!1、關(guān)于杠桿的理解,建議閱讀星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;投資房產(chǎn)的虧賺,是投資者判斷對(duì)錯(cuò)的結(jié)果,杠桿高低會(huì)影響虧賺的效率;優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可以不斷加杠桿是因?yàn)闆](méi)有清盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn),只要選籌到位,大方向一定是上漲的,只要保證月供即可,遲早會(huì)賺,其他行情不好判斷趨勢(shì),趨勢(shì)以外你我什么也控制不了;股市、期貨等加杠桿雖然上漲會(huì)放大收益,但下跌會(huì)面臨爆倉(cāng)的風(fēng)險(xiǎn),投資界管叫見(jiàn)外婆,一次失誤,全盤(pán)皆輸.而投資房產(chǎn)沒(méi)有上述問(wèn)題,房?jī)r(jià)上漲時(shí)結(jié)果都一樣,高杠桿即放大收益,北京優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)房?jī)r(jià)的波動(dòng)性很小,沒(méi)有強(qiáng)制清盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn),波動(dòng)期間只要有足夠的月供,非常安全;

2、黃村的房子不用等到需要時(shí)再出貨,可關(guān)注下一波行情,如果價(jià)格合適即可準(zhǔn)備脫手,黃村在大興屬于二流地段.定位是大興新城的服務(wù)保障板塊，黃村的發(fā)展是跟著大興新城走的;黃村是大興發(fā)展最早的一個(gè)區(qū)，目前沒(méi)有什么具體規(guī)劃，黃村的價(jià)值主要是占了大興區(qū)政府的光，有大興最好的配套和交通，整個(gè)地跌貫穿南北，黃村的價(jià)值房產(chǎn)是近地鐵，品質(zhì)次新。

3、我在星球精華欄文章84#大興跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖中已經(jīng)對(duì)大興全區(qū)域進(jìn)行過(guò)詳細(xì)分析,建議認(rèn)真閱讀;京叁號(hào)屬于河西這個(gè)地塊品質(zhì)較高的一個(gè)高端改善盤(pán),240平面積略大,亦莊雖然有產(chǎn)業(yè)支撐,不缺購(gòu)買(mǎi)力,但總價(jià)過(guò)高會(huì)失去房子的流通性,這個(gè)區(qū)域比較合適的價(jià)格區(qū)間是1000以下和不超過(guò)1500,1300左右最優(yōu);這么高總價(jià)的一個(gè)盤(pán)子放在市區(qū)的龍頭板塊會(huì)更穩(wěn)健,舊宮、瀛海、西紅門(mén)都屬于次級(jí)板塊,超過(guò)800以上的預(yù)算買(mǎi)這三個(gè)板塊都屬于資源錯(cuò)配,

西紅門(mén)屬于大興西這條線的龍頭板塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段,舊宮屬于亦莊新城的溢出板塊,優(yōu)勢(shì)是配套比較成熟，靠五環(huán)臨四環(huán)，但整體面貌比較破舊，所以舊宮未來(lái)的發(fā)展肯定是改善目前整體的區(qū)域面貌為主，如果能夠整治城市界面,整個(gè)區(qū)域會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階,如果一直固化的狀態(tài)下,整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)往上走比較困難;舊宮熱度比較高的盤(pán)是宣頤家園、亦莊北岸、潤(rùn)楓錦尚;這三個(gè)盤(pán)的均價(jià)在5萬(wàn)左右,

紫郡府均價(jià)6萬(wàn)2,比市場(chǎng)上流通性高的盤(pán)高1萬(wàn)2,近一年的漲幅大概在13%左右;從2017年5月到2019年5月這個(gè)盤(pán)一直處于下跌趨勢(shì),跌幅超過(guò)20%;2019年到2020年跌幅超過(guò)30%;從整體的行情表現(xiàn)看這個(gè)盤(pán)的漲幅不穩(wěn)定,如果這波漲上來(lái),下波可能會(huì)冷靜甚至下跌;這個(gè)漲幅的背后是舊宮的購(gòu)買(mǎi)力接受不了這么高的價(jià)格,市場(chǎng)回暖期間,只有少數(shù)購(gòu)買(mǎi)力選擇這個(gè)盤(pán),可通過(guò)星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤(pán)漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢(xún)樓盤(pán)詳細(xì)行情;

市場(chǎng)的放盤(pán)情況是供應(yīng)量嚴(yán)重大于需求量,購(gòu)買(mǎi)力不充足直接導(dǎo)致樓盤(pán)在市場(chǎng)上缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);如果買(mǎi)興叁號(hào)會(huì)很虧;贏海則屬于次次級(jí)板塊,整體這幾個(gè)板塊京叁號(hào)相對(duì)價(jià)值牢靠一些,但建議控制下總價(jià),如果240長(zhǎng)持8年以上問(wèn)題不大,可以對(duì)比下區(qū)域的二手金茂系,祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總您好，追加提問(wèn)：1.朝陽(yáng)觀湖國(guó)際和保利東郡這兩個(gè)樓盤(pán)您怎么看？2.最近北京市場(chǎng)是否是房?jī)r(jià)持續(xù)走高，成交下跌？現(xiàn)在準(zhǔn)備置換買(mǎi)入觀湖國(guó)際合適嗎？謝謝您

A:回答:您好,1、觀湖國(guó)際屬于朝陽(yáng)公園商圈,保利東郡屬于石佛營(yíng)商圈,觀湖國(guó)際的成長(zhǎng)環(huán)境要優(yōu)于保利,買(mǎi)房是先選位置再選樓盤(pán),商圈決定了未來(lái)房?jī)r(jià)的天花板,樓盤(pán)決定未來(lái)的成長(zhǎng)性,保利東郡的品質(zhì)要稍微優(yōu)于觀湖,但商圈不如觀湖,觀湖的性?xún)r(jià)比和流通性都高于保利,如果論社區(qū)環(huán)境居住感的話我覺(jué)得觀湖要更強(qiáng)一些,只不過(guò)保利建筑年代稍微新一些,可通過(guò)星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤(pán)漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢(xún)樓盤(pán)行情;

2、從近五年的市場(chǎng)反饋看北京的房?jī)r(jià),尤其是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)下跌的可能性比較小,大概率會(huì)往上走,至于走多高需要看宏觀市場(chǎng),房?jī)r(jià)全面下跌是因?yàn)榍懊鏉q的過(guò)快,受到政策針對(duì),所以才會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重下跌的情況,回顧過(guò)去5年,北京的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大幅度上漲現(xiàn)象,從17年漲完過(guò)后的市場(chǎng)一直很平穩(wěn),21年受疫情影響國(guó)家給予中小企業(yè)貸款支持,北京明面上也沒(méi)有將資金流入樓市,深圳太高調(diào)所以被調(diào)控,北京的淡季是置換的好時(shí)候,這個(gè)期間可挑選的房源更多,溢價(jià)權(quán)也掌握在自己手中;祝一切順利

Q:提問(wèn)：京總您好，請(qǐng)問(wèn)新北苑潤(rùn)澤系列板樓，和東南金都杭城東區(qū)，哪個(gè)未來(lái)升值空間大？

A:回答:您好,感謝信任!這兩個(gè)板塊屬于兩個(gè)產(chǎn)品線;百子灣屬于剛需,新北苑屬于改善,百子灣最大的價(jià)值是承接了國(guó)貿(mào)一帶的剛需上車(chē)群體，商業(yè)比較繁華，夜生活比較豐富，整個(gè)區(qū)域居住的年輕人偏多，尤其是十八線小明星，這個(gè)也是造成這個(gè)區(qū)域比較亂的主要原因

這一帶稍微年限新一點(diǎn)的住宅流通性比較不錯(cuò)，但跑贏大盤(pán)有點(diǎn)困難。北京過(guò)去是靠剛需購(gòu)買(mǎi)群體推動(dòng)房?jī)r(jià)，現(xiàn)在包括5-10年會(huì)是改善群體驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，剛需已經(jīng)被市場(chǎng)掏空，從近幾年的市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)上漲可以看出，剛需購(gòu)買(mǎi)力在市場(chǎng)上表現(xiàn)比較匱乏;

新北苑最大的價(jià)值是比較新,其次是純居住板塊，主要是填補(bǔ)這個(gè)區(qū)域中產(chǎn)對(duì)高品質(zhì)的需求，其購(gòu)買(mǎi)力還是依托外區(qū)的產(chǎn)業(yè)，像望京、中關(guān)村朝陽(yáng)園、來(lái)廣營(yíng)，也正是因?yàn)檫@些因素新北苑前期漲勢(shì)過(guò)于快,導(dǎo)致目前是存在溢價(jià)的;所有完成過(guò)漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺(tái)階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤(pán)和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認(rèn)可,只有這樣,這個(gè)區(qū)域才能有所突破;被一次次的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是新北苑這個(gè)區(qū)域前期能買(mǎi)的已經(jīng)基本全買(mǎi)了

這些購(gòu)買(mǎi)者有本地的,有外地的,未來(lái)只有吸引新的購(gòu)買(mǎi)力才有可能把這個(gè)區(qū)域的價(jià)格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會(huì)太明顯,這兩個(gè)區(qū)域保值都可,從升值角度對(duì)標(biāo)的市場(chǎng)情況我認(rèn)為新北苑從中長(zhǎng)期潛力較大,未來(lái)的置換群體對(duì)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)只會(huì)提高不會(huì)降低,從城市界面、樓盤(pán)品質(zhì)、戶型等各個(gè)方面都會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階,新北苑比較符合這些特性;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

Q:提問(wèn):您好，孩子今年下半年上高中，目標(biāo)學(xué)校在中關(guān)村附近，現(xiàn)在的房子在奧森北園東邊的萬(wàn)科星園，為了孩子上學(xué)方便，考慮將現(xiàn)有的房子置換到海淀區(qū)，離中關(guān)村近一點(diǎn)，看了下在中關(guān)村附近放價(jià)高，且樓比較舊，存在學(xué)區(qū)房降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)問(wèn)從財(cái)富保值增值的角度看，是不置換，在學(xué)校附近租房子好，還是置換好？如置換，請(qǐng)推薦重點(diǎn)看哪些樓盤(pán)為好呢？總價(jià)預(yù)算在1000～1200萬(wàn)元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬(wàn)科星園屬于奧森板塊品質(zhì)還可的盤(pán),熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;這個(gè)盤(pán)有持有的價(jià)值,

孩子不需要學(xué)區(qū)名額,完全沒(méi)必要再往學(xué)區(qū)房里擠,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買(mǎi)小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來(lái)的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無(wú)關(guān).

房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤(pán),漲幅雖然沒(méi)有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!

中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是樓盤(pán)較舊,居住體驗(yàn)不如萬(wàn)科星園,2017年之后房?jī)r(jià)上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門(mén)區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門(mén)核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤(pán);

我看好的學(xué)區(qū)房不多,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤(pán)還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,這種盤(pán)如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對(duì)高一些;1000-1200在中關(guān)村一帶選不到品質(zhì)盤(pán),從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬(wàn)科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問(wèn):房總你好, 看到你的公眾號(hào)，目前正考慮換房，想就我們的情況咨詢(xún)一下你的意見(jiàn)。目前在西城格調(diào)有一套一居，孩子已在西城上學(xué)，我們工作都在西城。考慮孩子和老人要同住，想換一個(gè)三居（或能改三居的兩居），希望自住，因?yàn)?-10年內(nèi)肯定都在西城上學(xué)和工作，所以最好是在現(xiàn)在房子的周邊。資金方面，因?yàn)橐呀?jīng)是二套，要賣(mài)出格調(diào)的房子+貸款+一點(diǎn)杠桿，預(yù)計(jì)1-1.3kw左右。但周邊好一點(diǎn)的三居都不止這個(gè)價(jià)了。方案1：同小區(qū)置換一個(gè)兩居（改三居），優(yōu)點(diǎn)是環(huán)境熟悉，上學(xué)工作都方便。同時(shí)也還在西城，感覺(jué)保值性還可以。缺點(diǎn)，不是正規(guī)三居總是有點(diǎn)不方便的。首付大

方案2：賣(mài)現(xiàn)有房子先租房，再選合適的期房，目前看過(guò)麗澤附近的端禮著，北京瑞府和悅府。優(yōu)點(diǎn)，新房正規(guī)三居，滿足居住要求。距離西城較近。新房首付壓力小。缺點(diǎn)畢竟在豐臺(tái)，感覺(jué)麗澤的利好預(yù)期已經(jīng)出盡，上千萬(wàn)的房子總是擔(dān)心高位站崗。

方案3：賣(mài)格調(diào)換周邊的次新三居。看過(guò)順馳藍(lán)調(diào)，金泰麗灣，保利百合。實(shí)際看過(guò)，感覺(jué)炒得有點(diǎn)高，房子質(zhì)量和配套不能支撐這個(gè)價(jià)格。另外，也看過(guò)嘉蓮苑，戶型還可以，價(jià)格也沒(méi)有前面三個(gè)炒，西城豐臺(tái)交接，位置很近。缺點(diǎn)：沒(méi)有小區(qū)環(huán)境，靠近馬路，窗戶外面就是學(xué)校，真正的“學(xué)景房”

A:回答:您好，感謝信任！1、總價(jià)過(guò)高布局豐臺(tái)不劃算，這些新盤(pán)價(jià)格很高，未來(lái)的市場(chǎng)豐臺(tái)的購(gòu)買(mǎi)力撐不住這么高總價(jià)，不是說(shuō)豐臺(tái)有錢(qián)人少，沒(méi)生活沒(méi)教育沒(méi)產(chǎn)業(yè)，稍微有幾個(gè)錢(qián)的都會(huì)搬出這個(gè)區(qū)域，價(jià)格越高流通性越差，跟位置戶型樓盤(pán)新舊程度沒(méi)有關(guān)系，六七百或者七八百還可。可閱讀星球精華欄文章86#豐臺(tái)跑贏大盤(pán)選籌導(dǎo)圖,整個(gè)豐臺(tái)值得持有的樓盤(pán)不多,我在文章中已經(jīng)對(duì)豐臺(tái)全區(qū)域分析,

如果往菜戶營(yíng)和西局換不如留在原本的區(qū)域了，從位置上馬連道比這兩個(gè)更優(yōu)，格調(diào)北歐常青藤都是區(qū)域內(nèi)很好的盤(pán)，麗澤除了順馳金泰其它全是老房子，而這個(gè)區(qū)域品質(zhì)盤(pán)一片，口碑和居住環(huán)境也優(yōu)于菜戶營(yíng)西局，格調(diào)正規(guī)的三居室1500-1700之間，接近150平的三居，無(wú)論是居住感還是保值增值性都優(yōu)于豐臺(tái)包括麗澤。一居室賣(mài)掉到手大概能到近700，加800左右的杠桿拿三居很穩(wěn)健，

關(guān)于加杠桿,成交價(jià)X0.95X0.7=可貸款總額,總價(jià)1000萬(wàn)的房子,評(píng)估價(jià)在950萬(wàn)左右,可貸7成,就是665萬(wàn),總價(jià)1000萬(wàn)的房子首付款(不含稅費(fèi)和中介費(fèi))是335萬(wàn),這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環(huán)二手新房無(wú)關(guān)）可查閱星球精華欄文章07#巧用杠桿，貸款的利用;這種區(qū)域這種盤(pán)如果有條件盡量拿大的，第一不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌行情，而大戶型尤其是戶型好樓層好的稀缺房源升值性都要高于小戶型，長(zhǎng)期持有非常安全,可通過(guò)星球精華欄16#北京各區(qū)2017-2022樓盤(pán)漲勢(shì)收益分析(歷史成交大數(shù)據(jù))查詢(xún)樓盤(pán)行情,祝一切順利!

Q:提問(wèn):京總您好，夫妻名下現(xiàn)有一套勝古南里50多平米的老破小，無(wú)貸款，市值大概400萬(wàn)，另有一套大廠路勁陽(yáng)光城的房子，19年初全款投資的，現(xiàn)在市值大概100萬(wàn)，加上各種稅費(fèi)成本，和購(gòu)買(mǎi)價(jià)相比虧了三四十萬(wàn)左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭稅后收入100萬(wàn)左右。孩子27年上小學(xué)。

原來(lái)想明年在海淀置換能住的一步到位的小兩居或小三居的學(xué)區(qū)房，上排名靠前的小學(xué)，看京總您之前發(fā)的文章建議入學(xué)前一年左右購(gòu)入占坑那種學(xué)區(qū)房更穩(wěn)當(dāng)。現(xiàn)在想法是準(zhǔn)備在26年左右再在海淀買(mǎi)套小的占坑。但現(xiàn)階段不想讓現(xiàn)金拿在手里貶值，還是想先置換調(diào)倉(cāng)一套能保值增值的房子，之后有可能再通過(guò)還完貸款拿房子去抵押這種方式（這種方式可行嗎？或者還有無(wú)其他更好的方式？）

去買(mǎi)套小的學(xué)區(qū)占坑（估計(jì)只能買(mǎi)二流一類(lèi)那種了，其實(shí)內(nèi)心更傾向一流一類(lèi)，只能到時(shí)再看了）。要買(mǎi)的話只能是二套了，賣(mài)掉勝古、不賣(mài)大廠的房子的話，首付大概能承擔(dān)650萬(wàn)左右。有幾個(gè)問(wèn)題：1、大廠路勁的房子還值得繼續(xù)持有嗎？未來(lái)兩三年房?jī)r(jià)會(huì)有起色嗎？要不要現(xiàn)階段就便宜賣(mài)掉？還是說(shuō)，再等等看？不賣(mài)掉的話，抵押后要還利息（利率不知道是多少？），總體首付大概在720萬(wàn)左右。

2、今年底或明年初買(mǎi)房的話，是在朝陽(yáng)北苑購(gòu)買(mǎi)世泊華郡、潤(rùn)澤公館這種次新兩居或者三居（加杠桿的前提下。是不是買(mǎi)兩居以后更好出售？）實(shí)現(xiàn)保值升值，還是去海淀買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)一般的次新，先給小孩買(mǎi)個(gè)海淀學(xué)籍？在總價(jià)差不多的情況下，世泊華郡、潤(rùn)澤公館這種類(lèi)型的和海淀清河或馬連洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、馬連洼或西北旺附近購(gòu)買(mǎi)，哪個(gè)樓盤(pán)比較合適呢？

3、我們想多加杠桿，但是五環(huán)外二套貸款有限，有什么好的加杠桿的方法可供參考嗎？問(wèn)題有些多，麻煩您了，期待您的意見(jiàn)，非常感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、環(huán)京區(qū)域像燕郊大廠這些區(qū)域?qū)儆陔A段性溢出的地方，市場(chǎng)好時(shí)會(huì)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，市場(chǎng)涼時(shí)也會(huì)隨之見(jiàn)底，這些區(qū)域漲勢(shì)不可持續(xù)，遇到牛市可能會(huì)在3-6個(gè)月之內(nèi)漲起來(lái)，但是漲完以后就會(huì)有3到5年的冷靜期可能還會(huì)一直回落，也就是這些板塊的市場(chǎng)并沒(méi)有這么強(qiáng)，都是虛火旺起來(lái)的，價(jià)值比較弱導(dǎo)致沒(méi)有持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力，如果你這個(gè)波漲上來(lái)的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續(xù)性比較差不穩(wěn)健！

如果有條件投資更好的位置,當(dāng)然不考慮投資這些位置,這是出于“機(jī)會(huì)成本”的考慮;經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的地區(qū)或者大部分新一線城市,有更好的長(zhǎng)期投資價(jià)值,這時(shí)候有選擇,就盡量不要考慮環(huán)京區(qū)域;不是說(shuō)那些地方的房?jī)r(jià)不會(huì)上漲,投資是機(jī)會(huì)成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟(jì)列車(chē)才能得到確定豐富的回報(bào),其次還要考慮房產(chǎn)的金融屬性,其他地方的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)性比較大,即便房產(chǎn)升值以后,兌現(xiàn)也比較難,又不好貸款,將來(lái)二押投資也會(huì)受到影響;普通投資者更要看中長(zhǎng)期價(jià)值而非短期價(jià)值,短期價(jià)值波動(dòng)性較大,一般把握不住節(jié)點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象;陽(yáng)光城即便現(xiàn)在賣(mài)掉回籠不了太多資金,可以通過(guò)其他方式解決這個(gè)資金缺口,把房子留在手里等行情好時(shí)再出.

2、關(guān)于加杠桿,成交價(jià)X0.95X0.7=可貸款總額,總價(jià)1000萬(wàn)的房子,評(píng)估價(jià)在950萬(wàn)左右,可貸7成,就是665萬(wàn),總價(jià)1000萬(wàn)的房子首付款(不含稅費(fèi)和中介費(fèi))是335萬(wàn),這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環(huán)無(wú)關(guān),不明白可私信我;

3、關(guān)于投資:我把學(xué)區(qū)房列為高危投資品,忠告星球內(nèi)會(huì)員謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，是因?yàn)閷W(xué)區(qū)和政策掛鉤是長(zhǎng)期的,學(xué)區(qū)房是綁架勒索型的附加價(jià)值,學(xué)區(qū)房會(huì)因政策的給予而不斷上漲,但也會(huì)因?yàn)檎呦Фr(jià)值,西海非溢價(jià)很高的學(xué)區(qū)老舊房,具備一定的保值功能,風(fēng)險(xiǎn)較高的為西海名校居住屬性很差且學(xué)區(qū)溢價(jià)很高的盤(pán),這部分盤(pán)原本的價(jià)值只有10萬(wàn),但附上學(xué)區(qū)價(jià)值就變成了12萬(wàn),多出的2萬(wàn)就是溢價(jià),而現(xiàn)在政策對(duì)學(xué)區(qū)房一直削弱,

如果買(mǎi)了高溢價(jià)學(xué)區(qū)房,政策給予支持會(huì)持續(xù)上漲,如果政策消失會(huì)失去價(jià)值,回歸原本的價(jià)位，我們實(shí)際的購(gòu)房者會(huì)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象;星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般建議在符合當(dāng)?shù)卣呦沦I(mǎi)套小的,房產(chǎn)價(jià)格高出來(lái)的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無(wú)關(guān).房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),家庭70%以上的貨幣資產(chǎn)布局到優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)上,剩余的可以解決孩子教育問(wèn)題,這樣的方式有利于家庭資產(chǎn)的保值增值性,從長(zhǎng)期看比較穩(wěn)健;

4、新北苑、海淀清河、馬連洼、西北旺這幾個(gè)板塊清河綜合素質(zhì)排名更靠前;其次是新北苑、馬連洼西北旺這個(gè)地方界面太差,并且2015年到2019年已經(jīng)完成了前期漲幅,未來(lái)如果一直比較固化房?jī)r(jià)會(huì)有上限,其次新北苑最大的價(jià)值是比較新,定位純居住，能承接住望京、中關(guān)村朝陽(yáng)園、來(lái)廣營(yíng)這些產(chǎn)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力，也正是因?yàn)檫@些因素新北苑前期漲勢(shì)過(guò)快,導(dǎo)致目前是存在溢價(jià)的;

所有完成過(guò)漲幅的新區(qū)如果要走向更高的臺(tái)階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區(qū)域的樓盤(pán)和區(qū)域也就必須獲得更高端客戶的認(rèn)可,只有這樣,這個(gè)區(qū)域才能有所突破;被一次次的購(gòu)買(mǎi)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,說(shuō)的簡(jiǎn)單點(diǎn)就是新北苑這個(gè)區(qū)域前期能買(mǎi)的已經(jīng)基本全買(mǎi)了,這些購(gòu)買(mǎi)者有本地的,有外地的,未來(lái)只有吸引新的購(gòu)買(mǎi)力才有可能把這個(gè)區(qū)域的價(jià)格推高,如果單靠本區(qū)域內(nèi)置換不會(huì)太明顯;優(yōu)勢(shì)是新北苑區(qū)域界面還可,樓盤(pán)都是次新,整體口碑印象很不錯(cuò),如果注重居住品質(zhì)計(jì)劃長(zhǎng)持選這個(gè)區(qū)域也可,如果注重升值性不如產(chǎn)業(yè)區(qū)直接輻射的板塊像清河、望京;這些區(qū)域都是產(chǎn)住一體,基本上每一輪行情都是最先吃到的;建議到實(shí)地走一走,有問(wèn)題再溝通,建議認(rèn)真閱讀星球精華欄文章81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng)，賣(mài)空雜盤(pán)，只留霸盤(pán)

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