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房屋有貸款能否售賣？
如何辦理房屋非公證繼承？
房產證地址如何修改？
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12月16日，大連市自然資源局和大連市不動產登記中心工作人員做客大連新聞傳媒集團廣播中心FM103.3新聞綜合廣播《12345政務服務便民熱線》節目，圍繞不動產登記與聽眾朋友進行互動交流。
▲李如意 攝
提問&解答
問：聽眾趙先生早年間購買了一套商品房，一直沒辦理房證，聽鄰居說這個房子被列為歷史遺留問題了。趙先生問如何辦理房證？如果開發建設單位不存在，該如何辦理？
答：
對符合規定的商品房項目，由買賣雙方共同申請并提交“ ①大連市不動產登記申請書、②商品房買賣合同、③身份證明等材料”，工作人員實地查看無異議的，予以登記。
開發建設單位已注銷或吊銷，既找不到債權債務的承繼者，又找不到出資人的，購房人所購房屋此前開發建設單位已辦理合同登記備案的，工作人員查詢工商注冊信息，在局門戶網站公告5個工作日后無異議的，可為購房人辦理產權登記。未登記備案的，工作人員現場核查購房人居住情況，并由購房人提供在此居住的憑證，在局門戶網站及小區內公告5個工作日后無異議的，可為購房人辦理產權登記。
問：什么是非公證繼承？如果辦理房屋非公證繼承，都需要準備哪些材料？
答：
兩年前，市民辦理房屋繼承登記時，只能先到公證處辦繼承公證書后，才能辦理房屋繼承的產權證。2021年8月，大連開展了非公證繼承工作。市民只要提供齊符合國家《不動產登記操作規范》所規定的全部材料，就可以不經過公證處，直接到大連市不動產登記中心辦理繼承的產權證，為廣大市民辦理繼承手續提供了便利。
國家《不動產登記操作規范》規定，辦理非公證繼承要準備的材料主要包括：房屋產權證、被繼承人的死亡證明、被繼承人與全體繼承人的親屬關系證明、所有繼承人的身份證、戶口等。
如果繼承人中有去世的，也應提供其死亡證明，以及該繼承人與其父母的親屬關系證明。涉及代位繼承或轉繼承的，還應提供代位繼承人或轉繼承人與其配偶、子女等一家人的親屬關系證明、結婚證、身份證、戶口等材料。
問：市民劉女士想要購買一套商品房，但是不知道開發商是否合規合法，怎樣才能確保自己買到的房子沒有問題？
答：
住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善住房預售制度有關問題的通知》和《大連市人民政府關于進一步規范商品房預售管理的通知》要求，自2011年3月28日起，大連市內四區、高新區范圍內，凡新開盤的商品房項目及原已實行網上預登記的商品房項目將實施商品房買賣合同網上簽訂及備案管理。
目前國家對開發企業預售商品房行為的合法性都會進行嚴格地審查，確保預購人的優先購買權，防止預售期間“一房多賣”現象的發生。目前，大連市不動產登記中心已經利用網絡信息技術實現了網上即時簽合同即時備案登記，正規的開發企業與發證中心都實現了聯網，實行了網簽網備，購房人在售樓處網簽合同即可實現備案。備案后即可通過省政務服務網手機端“遼事通”APP進行查詢。如果網備不成功，就說明該套房屋存在問題，一定要提高警惕。
問：徐先生在三年前給5歲的女兒買了一套住宅，現在想要賣掉，想要咨詢一下孩子的房子在出售時需要額外準備什么材料嗎？
答：
《不動產登記暫行條例實施細則》第十一條，無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。
未成年人可以作為權利主體購買房屋。但為保護未成年人的合法權益，處分房產時，房屋不能隨意轉讓、交易，除非是為了未成年人的利益。為了未成年人的利益出售房產時，監護人需要提供證明監護身份的材料以及出售房產是為了未成年人利益的書面保證，并且父母作為監護人需兩人共同到場辦理出售事宜。
問：宋先生五年前買了一套二手房，因為工作調動想要把房子賣掉，但現在還有貸款，問能不能出售？
答：
為了優化我市營商環境，降低群眾已抵押存量房上市交易承擔的額外資金負擔，依據相關法律法規，二手房“帶抵押過戶”不動產登記工作已于今年的3月15日啟動，截至目前已辦理了800余件。
宋先生這種情況就可以在貸款未結清的情況下與賣方達成買賣意向，并向貸款銀行申請辦理帶抵押過戶手續。
問：王女士說自己母親名下有一套房產，想要把房子過戶給自己，但是母親歲數大了，沒有辦法到場辦理過戶手續，想問一下有沒有什么辦法辦理？
答：
大連市不動產登記中心為特殊群體開放了。凡是80歲以上且行走不便的老年人、長期居家臥床不起的病人、已入院治療無法行走的病人、臨產期已近的孕婦和喪失行動能力的殘疾人等等，均可預約。
像王女士這種情況就可以申請，王女士可以攜帶相關過戶材料到中心申請預約，預約成功后即可在家等待我們的工作人員上門。這種方式就是為了幫助群眾解決困擾，打通服務群眾的“最后一公里”。
問：譚先生的公司年底需要結算，資金有些緊張，想以個人名下房產作為抵押物向銀行申請抵押貸款，由于著急放款，想要咨詢抵押手續能否當天取得不動產登記證明？
答：
為提高為企業融資貸款登記服務水平，自2020年8月3日起凡企業存量房融資辦理抵押登記、土地使用權抵押登記（即抵押人為企業），抵押期限由原來的2個工作日壓縮為即時辦結，實現即時申請、即時辦結、即時取證。
譚先生在與銀行簽訂好抵押借款合同后，雙方共同到不動產登記大廳三樓企業登記專區辦理，即可實現一站式辦結，即時取證。
問：市民許女士名下有一套房產，想要出售，但是因為自己沒有時間，只能到場一趟，想要在過戶的時候同時把水電氣一同過戶給買方，來電咨詢能否實現?
答：
按照我市優化營商環境的要求，充分利用數字化技術手段，讓“信息多跑路，群眾少跑腿”，登記中心與大連市水務集團、國網大連供電公司、大連華潤燃氣有限公司推出了“不動產登記+水電氣過戶”聯動辦理新舉措。
市民在辦理市內四區的存量房轉移登記時可以同時申辦“水電氣”過戶業務，申辦聯動過戶后，不動產轉移登記信息將隨同“水電氣”過戶信息通過“市一體化政務平臺”自動推送至“水電氣”單位，“水電氣”單位主動聯系申辦人確認審核所辦業務。業務申辦人無需再到相關單位分頭“跑辦”。
問：市民錢先生在二十年前買了一套房子，當時房產證地址有誤，在出售房屋時買方要求先把地址改成正確的地址后再進行過戶，錢先生來電咨詢想要改地址需要提供什么證明嗎？
答：
《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條規定：不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記。
錢先生無需提供相關證明，可攜帶本人身份證和不動產登記證到不動產登記大廳三樓叫號辦理即可。若房屋有貸款，還需由抵押權人一同申請，并提供同意在抵押期間辦理變更的函、不動產登記證明、抵押權人身份證明、授權委托書及經辦人身份證。房屋坐落變更業務辦理不收取任何費用，并且已實現即時辦結，即即時辦理、即時辦結、即時取證。
問：宋女士與丈夫離婚了，婚姻存續期間有一套房屋，離婚時雙方協議約定房屋歸宋女士所有，但要去不動產登記中心辦理業務時宋女士的丈夫卻不配合了，宋女士想要問一下這種情況該怎么辦？
答：
《不動產登記操作規范（試行）》規定，申請不動產權登記，應當由有關當事人雙方共同申請。 人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的可以由當事人單方申請。
對于在婚姻登記機關協議離婚的，正常應由原夫妻雙方共同申請辦理離婚析產登記。如果其中一方不配合辦理登記，應通過司法程序，由人民法院出具生效的司法文書，可單方申請。如果離婚程序是通過人民法院判決或調解的，申請人持生效的司法文書，單方申請辦理即可。宋女士可以向法院提起訴訟，法院出具生效的司法文書后攜帶身份證、生效的司法文書以及不動產登記證書到不動產登記大廳就可以申請辦理離婚析產手續，無需原配偶到場。
問：王先生在辦理離婚時和妻子約定將兩人婚內共同購買房屋給兒子，來電咨詢這種情況能辦理離婚析產嗎？應該怎么辦理手續？
答：
離婚析產只是原夫妻雙方對房屋進行分割，雙方約定房屋產權歸屬給子女、親屬或其他人所有的屬于贈與行為。如果涉及到轉移給他人，應通過贈與或轉讓的方式辦理相應業務。王先生可以和妻子、兒子到不動產登記機構共同申請辦理轉移登記手續，將房屋過戶給兒子。
問：陳女士和老伴有一套房產，但是老伴去年去世了，陳女士現在想把房子直接過戶給兒子，想要咨詢一下這種情況可以直接過戶給兒子嗎？
答：
陳女士這種情況是不能直接過戶給兒子的。夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，為夫妻共同財產，歸夫妻共同所有。在辦理二手房過戶時需要夫妻雙方共同到場，并接受不動產登記機構工作人員的詢問。夫妻雙方任意一方去世后，其對應份額的產權應依法被繼承。陳女士應該先辦理繼承登記，再將房屋過戶給兒子。
問：趙先生去年搬家的時候不小心把房產證給弄丟了，今年孩子上學著急用房產證，想問一下產權證應該怎么補辦，需要多久能補辦出來？
答：
《不動產登記暫行條例實施細則》第二十二條規定：不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。
不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明“補發”字樣。
趙先生應攜帶本人身份證即時到不動產登記機構申請補證公告，或通過“遼事通”APP直接線上申請補證公告，待公告期滿十五個工作日后，再到不動產登記機構領取房產證。
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文字：吳耀輝
資料：大連市自然資源局 大連市不動產登記中心（市房地產檔案館）
編輯：王宇
校對：鞠傳強 孟穎
主編：單淼
監制：穆軍 宋偉
