大河報·豫視頻記者 韓懿亭

近日，廣東省肇慶市的一則通知將“公攤面積”再次推上熱搜。據通知顯示，從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。

“該政策意思是希望按套內面積計價宣傳和銷售，本身房屋的總價是不變的。這樣做也是希望讓購房者更明白實際居住面積的單價情況。” 易居研究院研究總監嚴躍進認為。

也有不少業內人士表示，此政策的出臺，是對百姓需求的一次積極回應。

現實中，有關取消公攤面積的呼吁由來已久。

“我花了100平的錢買了三房，最后住上的是不到80平的小三房。”某位剛剛置業的購房者既興奮又惆悵，“差不多有30萬都花在了看不見的公攤上”，但沒辦法，目前他看上的幾個新盤得房率都在75%左右。

一般情況下，商品房的得房率在70%-80%，這意味著，購房者買下一套100平方米的房產，套內面積只有大約70-80平方米，但剩下20-30平方米的公攤面積卻也需要購房者花費數十萬來買單。

“其實公攤面積需要購房者花錢我們也能理解，畢竟我們也需要電梯、樓梯、過道等公共設施，只是這一塊一直不夠透明，購房者不知道公攤究竟包含什么，又到底是怎么算出來的，卻要為它花費動輒幾十萬，實在有點不甘心。”購房者陳雪（化名）向記者表示。

公攤面積到底是怎么算出來的？

所謂公攤，是根據1995年建設部（住建部前身）發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房等。

此外，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半也被計算入公攤面積之中。

一位有著多年測繪經驗的房地產工程師趙帥向記者介紹了計算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內建筑面積為比例分攤給各戶承擔。

據趙帥透露，“如果是預售房屋，一般來說，公攤面積需要進行‘預測’和‘實測’兩次測算”，預測是在房屋建成之前，測繪單位根據開發企業提供的建筑圖紙進行測算出來的面積，此面積可用于房屋預售，即購房合同的面積。而實測則是等房屋建成之后，測繪單位進行的實地測算，這個面積是真正的房產面積，房產證上的數據就是這個面積。

那么，為什么不同小區的得房率和公攤面積會出現不同？甚至同小區的不同房源之間也會出現巨大差異？

“得房率的大小與樓層高低、公共活動區域大小、住宅樓的類型都有關系。” 趙帥向記者透露，樓層越高，公攤面積也會越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔的壓力更大，所以大多數高層住宅的墻體也會比多層或小高層的墻體厚，而墻體厚度也與公攤面積有關。

此外，設計師的設計思路、房型大小、戶型拼接的區別都會造成公攤面積的差別。

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》計算，一般7層以下的公攤大概在7-12%，7到15層的小高層公攤大概12-20%，16層及以上的高層公攤在20-30%。別墅合院一般在8%以下，公寓大概為30-45%。（無固定數據規范，只是約數）

鄭州市場上情況也基本如此，高層、小高層公攤在20%及以上，洋房在10%左右，疊拼、合院、別墅在8%以內。

而同小區之間的房源，因為電梯、樓梯、樓道以及每個樓層之間的戶型配置不同，出現不同的公攤面積及得房率也很正常。

舉例來說，一個小區的幾棟樓中都設計有一個3室2廳2衛套內面積為110平方米的A戶型，即使樓棟之間的層數一樣，每層戶數一樣，樓梯、電梯、樓道等公用面積的設計也一樣，但A戶型的公攤面積仍然會不同。

原因是受到樓層之間戶型配置的影響。如果1號樓中A戶型的鄰居是更大的B戶型（130平方米），2號樓中A戶型的鄰居是C戶型（80平方米），按照比例分攤公攤面積，B戶型分走的更多，1號樓中的A戶型自然會占據更小的公攤面積，得房率更大，同理，2號樓中的A戶型就需要占據較大的公攤面積，得房率更小。

取消公攤面積制度在當下具備可行性嗎？

據悉，“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于當年處于房地產業起步階段，房產均為整棟出售，價格高昂。

為了方便售賣，李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，將公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

但近些年，隨著大眾逐漸關注到公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題，取消公攤面積的呼聲越來越高。

而不少城市已經開始嘗試取消公攤面積。除了廣東肇慶出臺了取消公攤面積的政策外，早在2002年6月，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，以地方規定的形式要求商品房現售和預售，都必須以套內使用面積作為計價依據；2023年安徽省合肥市在全市房地產工作的專題會議上明確指出，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。

此類政策讓不少市民拍手稱贊，但也有部分市民擔心，取消公攤面積之后房價會不會上漲？配套公共設施的品質如何保障？

易居研究院研究總監嚴躍進認為，現在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發商也會把房價調高來填補“公攤面積”的費用。

若想要真正利民，關鍵在于開發商要把標準、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。“但是這里面確實涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進去，那總要有人來承擔這部分的費用，需要多方面的從長計議。”

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙則表示，國內一直呼聲取消公攤主要原因在于購房者對于公攤劃分并不規范不透明，造成了花了錢沒有享受到的錯覺。取消公攤計價方式，按照套內面積計價使得房屋價格更加透明，購房者更容易被接受。但是，公攤多少一定程度上代表了小區的高檔程度，公攤也在居民生活中起到不可或缺的作用。“如果取消公攤計價，容易造成市場降低房價的誤解，就是大家普遍認為不需要為公攤付費了，和政策的初衷偏離，政策的初衷僅僅是更改房屋的計價方式，這樣的話不利于維護房價和房地產市場的穩定。”

與此同時， 北京金訴律師事務所主任、聯合創始人王玉臣律師則提醒大家，在公攤面積依然存在的當下，如果購房者收房發現自家房產的公攤面積與銷售此前允諾的相差甚遠，是否可以以此為由拒絕收房或索要賠償要視情況而定。

首先，購房人需要核實購房合同中關于公攤面積的具體條款，以及銷售時的宣傳資料或允諾是否有明確的證據。

其次，第一時間取證。一方面，針對公攤面積問題，購房人需要積極收集相關證據，包括但不限于購房合同、銷售宣傳資料、房屋測量報告等，以備后續維權使用。

第三，如果發現開發商銷售時允諾的公攤和實際嚴重不符，可能構成虛假宣傳，可以視情況向相關主管部門提起相關的違法查處。

第四，如果相關行政部門認定了關于公攤面積存在虛假宣傳，同時這個問題也影響到了購房人的合法權益，可以在行政部門認定的基礎上，視情況提起相關民事訴訟。

第五，可以在上述工作的基礎上，與開發商進行溝通談判。

來源：大河報·豫視頻 編輯：介明鋼