房產的未來(房產的未來趨勢)
8月12日本周六，華爾街見聞特邀安信證券首席房地產&固收分析師池光勝推出房地產主題大師課，從宏觀到微觀，從財務到實務，從政策到市場，池光勝老師講用4-5小時，一堂課講透中國房地產市場。課程分為四大模塊，宏觀篇主講住房銷售、政策篇主講地產政策、微觀篇主講房企行為、資產篇主講資產定價。究道術之際，通時勢之變。
因時為業，因物與合。過去40年，我國房地產市場正在經歷廣泛而深刻的變化，1980年和2017年是住房制度變革之年，2003年、2014年和2020年是監管政策變更之年，也是融資政策變動之年。這種“與時為遷”的轉變，必有“因物與合”的改變——2012年前后我國出現了購房年齡人口和出口增速的雙重拐點，2019年很可能已經見到了城鎮購房年齡人口拐點，2025年前后我國總人口即將達峰回落，但2020一2021年地方政府的平均土地財政依賴度仍高達80%左右。
面對世界百年未有之大變局，處在更安全和更高質量發展要求下的房地產必將因時為業，立勢制事，應物變化。“房住不炒”和“租購并舉”的住房制度絕非簡單等同于2016年以前的周期性量變式調控。相應的，2021年的16億平方米住宅銷售非常大概率是歷史大頂，但趨勢的盡頭是周期，未來5~10年商品房銷售仍是一個10億平方米級別的大市場
因循為用，行有所止。制度變革、監管變更和融資變動，都不必然帶來房企發展戰略的識時達變。2010年房企龍頭化傾向開始顯現，2014年民企從國企手中接過接力棒后，迅疾開啟了一場以體內聚變無度下沉、體間聚變合作開發和體外聚變多元化為主導的“高規模、高周轉、高杠桿錦標賽，即使在2016年提出“房住不炒”和2017年提出新的住房制度后不少民營房企仍展現出了超乎尋常的爭排名激情和匪爽所思的加杠桿望，分秒必爭、孜孜不倦、極盡所能地以迅雷之勢把房地產推向了狂歡時期。
然而，狂歡的盡頭是落寞，2021年四季度以來，約有50家房企及債務違約或展期。幸好，2022年四季度以來的房地產政策不斷優化調整，“三箭齊發”支持房企合理融資，頭部優質房企風險明顯下降，但“房住不炒”的底線依然清晰，居住需求與炒房需要涇渭分明，存量化解與增量擴表大相徑庭，合理融資與杠桿融資判若鴻溝，新的住房制度“不可以不弘毅”，供給側出清“任重而道遠”。“三高”房企不符合新時代的特質“新時代資產”必須更安全、更穩健、更可控、更跨越。對那些發展戰略激進和融資紀律廢弛的房企而言，2022年已為他們拍下了畢業照。
中國商品房市場是否已發展到了極限？中國房地產會重蹈日本的覆轍嗎？比“房住不炒”更重要的是什么？如何全面理解我國的房地產政策？違約房企給了我們什么啟示？房企流動性困境發展到哪一步了？房地產變化會對大類資產定價產生什么影響？中國房地產的未來會怎樣？....這些問題和啟示都將在課程里深入討論。
池光勝 安信證券首席固收分析師和首席房地產分析師
復旦大學金融學碩士，精算師，安信證券首席固收分析師和首席房地產分析師。2022 年“Wind 金牌分析師”固收第1名，2016-2017 年新財富組員。長期致力于宏觀經濟、貨幣金融、房地產和 FICC研究工作，具有6年房地產項目開發與運營經歷。2020 年創立了“以房企可持續性為核心”的地產債研究框架，近年在《金融研究》《國際金融研究》《中國貨幣市場》獨立發表過多篇報告和論文。
活動信息課程主題：4小時講透中國房地產——房地產的極限與未來
課程時間：2023年8月12日 周六（全天）
地點：上海黃浦區（報名審核通過后，提前一周通知您具體地址）
現場參會用戶將贈送池光勝老師簽名版新書《走過繁榮》1本，更有閉門互動問答環節！
模塊一 宏觀篇
一、如何觀察中國商品房銷售？
1.1 城鎮購房年齡人口變化下的商品房銷售
1.2 城鎮居民成套住宅面積與套數
1.3 套戶比與中國商品房銷售有什么關系？
二、16億平方米:歷史之頂?
2.1 商品房銷售的驅動力
2.2 未來商品房銷售的潛在中樞
2.3 換個角度看中國地產
模塊二 政策篇
三、房地產制度&房地產監管政策
3.1 如何理解監管政策的九個階段
3.2 如何看待監管政策四個時期的演變和主線
3.3 怎樣從監管演變中從看待房地產投資
四、房企融資政策
4.1 復盤融資政策的十個階段
4.2 復盤融資政策的四個時期
4.3 如何理解政策的量變與質變
模塊三 微觀篇
五、房企聚變
5.1 復盤房企發展的四個時期
5.2 總結房企聚變的三種方式
六、房企裂變
6.1 房企裂變的主要原因和五個階段
6.2 如何跟蹤房企裂變的進程
6.3 房企裂變下如何觀察債務問題？
6.4 房企裂變又會產生哪些深遠影響？
七、四類激進房企的聚變與裂變
7.1 逆勢擴張型房企是如何歷經聚變與裂變？
7.2 急躁冒進型房企是如何歷經聚變與裂變？
7.3 債務失衡型房企是如何歷經聚變與裂變？
7.4 過度資本化型房企是如何歷經聚變與裂變？
模塊四 資產篇
八、中國房地產如何影響資產定價
8.1 中國房地產如何影響商品與股票市場
8.2 中國房地產如何影響無風險利率
8.3 如何看待與展望中國地產債
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