對(duì)房產(chǎn)異議—房產(chǎn)異議登記后對(duì)方依然買賣怎么辦

■本文作者：賴佩琳 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)語：房屋評(píng)估價(jià)值直接影響征收補(bǔ)償數(shù)額的道理大家都明白。因此在房屋征收環(huán)節(jié)中，被征收人煩惱最多的往往就是關(guān)于房屋征收評(píng)估的結(jié)果不滿意的問題。本是高高興興等著住上新房過上美好新生活，可被征收人遇上專業(yè)的評(píng)估問題常常手足無措，興奮的小火苗早已被澆滅。今天在明律師就為大家梳理一下你不得不知的房屋征收評(píng)估異議救濟(jì)途徑。

大家不滿意的無非就是評(píng)估的結(jié)果，但有時(shí)不能太過“就事論事”，“多點(diǎn)”攻擊往往能收獲事半功倍的效果。這里的“多點(diǎn)”具體可以分為兩類：

一是程序性異議，即主要針對(duì)評(píng)估主體、評(píng)估程序等的異議。包括認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)不具備相應(yīng)資質(zhì)；承辦評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估專業(yè)人員不具備相應(yīng)資格；或者評(píng)估專業(yè)人員與有關(guān)當(dāng)事人及評(píng)估對(duì)象有利害關(guān)系而未回避等等。

二是實(shí)體性異議，即主要針對(duì)評(píng)估報(bào)告本身的異議。包括認(rèn)為評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不完整，形式不規(guī)范；評(píng)估對(duì)象界定不清、錯(cuò)誤；價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤；評(píng)估方法、評(píng)估依據(jù)采用不當(dāng)?shù)鹊取?/span>

房屋征收評(píng)估異議雖多針對(duì)評(píng)估結(jié)果，但卻并不是其唯一方向。尋求救濟(jì)時(shí)不如嘗試從其他方向另辟蹊徑說不定會(huì)取得意想不到的成果。

現(xiàn)實(shí)中，一些被征收人對(duì)房屋征收評(píng)估有異議，首先會(huì)想到自己另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估，但這恰恰是搬起石頭砸自己的腳。

首先，另行委托重新評(píng)估并不能直接推翻原先評(píng)估的結(jié)論。價(jià)值評(píng)估的過程必然帶有一定的主觀性。同一評(píng)估機(jī)構(gòu)中同樣合格的評(píng)估人員，就同一評(píng)估目的對(duì)同一評(píng)估對(duì)象在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估結(jié)果往往也有所差異。以此說明原評(píng)估結(jié)果不合理顯然站不住腳。

再者，另行委托重新評(píng)估不是解決房屋征收評(píng)估爭(zhēng)議的法定途徑。雖然在原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議可以選擇另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。但現(xiàn)行有效的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，早已廢止這一規(guī)定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)由應(yīng)被征收人先協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定的方式確定。故此，自己另行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)所得的報(bào)告不僅難以被采信，還同時(shí)違反了法定程序。換句話說，被征收人如此費(fèi)時(shí)費(fèi)力地另行委托，不但不能證明原評(píng)估報(bào)告的違法行為，反而自己先犯了個(gè)明顯錯(cuò)誤，可謂得不償失。

盡管評(píng)估機(jī)構(gòu)是接受房屋征收部門的委托進(jìn)行評(píng)估，但所出具的評(píng)估報(bào)告系基于其專業(yè)知識(shí)所形成的專業(yè)意見，并不屬于行政機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)或者進(jìn)行行政管理的行為。故此，不能直接以房屋征收評(píng)估申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，即房屋征收評(píng)估并不具可訴性。

但幸運(yùn)的是，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的相關(guān)規(guī)定，被征收人還有兩條救濟(jì)妙招。一是申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。二是申請(qǐng)專家鑒定。被征收人應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。值得注意的是，評(píng)估專家委員會(huì)鑒定意見的出具，即視為其在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)尋求救濟(jì)程序的完結(jié)。

若被征收人歷經(jīng)前兩步還未獲得支持，一聽到“完結(jié)”，是不是就無計(jì)可施了？當(dāng)然不是。正如上文所述，這僅僅是專業(yè)領(lǐng)域?qū)で缶葷?jì)程序的完結(jié)。被征收人還可以通過行政復(fù)議或者行政訴訟方式力挽狂瀾。

誒？不是說房屋征收價(jià)值評(píng)估不具有可訴性么？怎么現(xiàn)在可訴了？敲黑板注意啦！此時(shí)不是針對(duì)房屋征收價(jià)值評(píng)估提起，而是以房屋征收補(bǔ)償決定提起。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條第3款的規(guī)定，由于補(bǔ)償決定是行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)具體行政行為，因此可以直接對(duì)補(bǔ)償決定依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。而在行政復(fù)議和行政訴訟中，評(píng)估報(bào)告僅起到證據(jù)的作用。被征收人對(duì)補(bǔ)償所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告有異議，可提請(qǐng)行政復(fù)議機(jī)關(guān)或者人民法院對(duì)其進(jìn)行審查，從而起到了隔山打牛的效果。

在明律師提醒廣大被征收人，被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是房屋征收補(bǔ)償中最主要的部分。若對(duì)征收房屋價(jià)值評(píng)估有異議，一定要及時(shí)啟動(dòng)救濟(jì)程序。若一次救濟(jì)沒有得到支持也不要?dú)怵H，在咨詢專業(yè)律師后，充分運(yùn)用好法律給予我們的救濟(jì)機(jī)會(huì)，從而得到一個(gè)公平、公正的估價(jià)結(jié)果。

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