首創房產_首創房產通州項目

觀點網訊：10月30日，惠譽將北京首都創業集團有限公的長期外幣和本幣發行人違約評級從“BBB”下調至“BBB-”，展望穩定。

此次評級下調反映出，在房地產行業低迷之際，首創集團房地產業務的房地產和土地銷售表現疲弱，導致杠桿率持續高企。首創集團穩健的融資渠道，以及惠譽預計未來兩年房地產領域的杠桿率可能仍在可控范圍內，支持了該集團穩定的展望。

惠譽基于首創集團三個核心業務板塊的加權平均信用狀況評定該公司的獨立信用狀況為“bb-”。首創集團的獨立信用狀況綜合考慮了房地產板塊(由首創城發運營)處于“bb”的較低位區間，基礎設施板塊處于“bbb”區間，以及環保板塊處于“b”的高位區間或“bb”的低位區間。

惠譽表示，首創集團的房地產業務房地產板塊表現較弱。由于銷售疲軟和利潤率削弱，其杠桿率在2022年惡化至49%，并在2023年上半年保持在52%的高位，超過了惠譽此前45%的負面評級閾值。

惠譽預計，以凈債務/凈房地產資產衡量，首創城發的杠桿率在未來兩年將保持在50%-55%的高位，預計2023年銷售額將下降30% (2023年前9個月： -22%)， 并在2024年再下降10%。

盡管惠譽預計，如果2024年及以后京津地區的土地一級出售未取得重大進展，則首創集團的現金收入/總利息之比可能會削弱。就中期而言，控股公司的利息覆蓋率將維持在1.5倍以上，但借貸激增或土地出售和資產處置的大幅減少可能會降低覆蓋率。不過，惠譽預計首創集團的境內融資渠道將不會受到阻礙。

首創集團的環保子公司首創環保的EBITDA利息保障倍數維持穩定，且其銀行信貸和資本市場融資渠道保持通暢。惠譽預計如果首創環保保持去杠桿，首創環保的信用情況將進一步改善。然而，鑒于該公司的貢獻率有限，環保和基礎設施部門的信用狀況略有改善可能不足以提升首創集團的SCP。

于首創集團由北京市國資委全資擁有，且須從事政府主導的業務，惠譽評定首創集團的法律地位及政府持股和控制程度為“強”。惠譽認為首創集團的政策性業務(環保和基礎設施)不太可能受到其債務違約的嚴重影響，因為此等服務主要依托既有的基礎設施，額外僅需較小規模的維護資本支出，因此違約帶來的社會影響為“弱”。

首創集團的債務規模較大，因此其若違約可能損害北京市政府相關企業的資本市場融資渠道的暢通。然而，首創集團市場驅動的房地產業務可能令投資者認為該公司的融資在一定程度上獨立于政府支持。

可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動/上調評級的因素包括：北京市政府提供支持的可能性上升，首創集團三個板塊(包括房地產、環保和基礎設施)的獨立信用狀況改善。

可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動/下調評級的因素包括：北京市政府提供支持的可能性下降、首創集團三個板塊(包括房地產、環保和基礎設施)的獨立信用狀況惡化、首創集團的現金收入與利息支出的比率持續低于1.5倍、控股公司債務大幅增加。