房產(chǎn)擔(dān)保_房產(chǎn)擔(dān)保貸款

開欄的話

每個(gè)小案里都有別人的人生，每個(gè)小案里都有老百姓的期盼，樁樁件件，都是人民法院必須做好的民生“答卷”。即日起，濟(jì)南中院公眾號將推出“小案事不小·小案不小辦”欄目，用小案件守護(hù)“大民生”，詮釋法治“大道理”，全面展現(xiàn)有力量有是非有溫度的司法裁判，讓人民群眾切實(shí)感受到公平正義就在身邊。

讓與擔(dān)保是債務(wù)人或第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的一種擔(dān)保形式。讓與擔(dān)保情形下，債務(wù)人或第三人往往以簽訂《房屋買賣合同》的形式將房屋轉(zhuǎn)移過戶至債權(quán)人名下，對于債務(wù)人或第三人以與債權(quán)人無真實(shí)的房屋買賣合意為由，提起訴訟要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的，是否予以支持呢？

01

“以房籌錢”：過到別人名下的房子

2016年5月31日，王某因資金周轉(zhuǎn)需要，與李某簽訂《房屋買賣合同》，約定王某將其名下一棟房產(chǎn)以50萬元的價(jià)格出售給李某，雙方同時(shí)簽訂《房屋租賃合同》，約定李某將上述房屋出租給王某居住使用，租賃期限自2016年6月1日至2016年11月30日，月租金2000元。同日，經(jīng)王某向街道辦事處提出變更房屋所有權(quán)人申請，上述房屋變更至李某名下。

2016年6月1日，王某與李某簽訂《房屋回購協(xié)議》，約定王某向李某回購上述房屋，回購價(jià)格50萬元，回購時(shí)限為2016年11月30日前，若王某無法在回購時(shí)限內(nèi)履行回購的，則視為王某自動放棄回購權(quán)利，并不得再次主張回購權(quán)利。

上述協(xié)議簽訂后，李某向王某轉(zhuǎn)款50萬元。涉案房屋自2016年5月31日至今，一直由王某居住使用，其未向李某支付過租賃費(fèi)，亦未償還過任何款項(xiàng)。2022年6月28日，涉案房屋辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，李某取得房屋所有權(quán)證。

02

“曲線救房”：訴請確認(rèn)《房屋買賣合同》無效

為收回自己的房子，王某以其與李某簽訂的《房屋買賣合同》并非雙方真實(shí)意思表示為由，訴請確認(rèn)該《房屋買賣合同》無效。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買賣合同》并非基于真實(shí)的房屋買賣意思表示，而是以房屋買賣作為王某向李某借款的擔(dān)保，雙方不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，應(yīng)為無效合同。無效合同自始沒有法律約束力，即當(dāng)事人之間的法律關(guān)系應(yīng)回復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)。一審判決：確認(rèn)王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效。

至此，王某似乎收房有望，在一審法院判決《房屋買賣合同》無效的情況下，其可據(jù)此要求雙方相互返還，王某退還李某購房款，李某返還王某房屋。但一審判決后，李某不服提起了上訴。

03

“假賣房真擔(dān)保”：拋開擔(dān)保訴無效，行不通

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某以其房屋為借款提供讓與擔(dān)保，就該房屋約定六個(gè)月的回購期限，若到期未能回購，視為放棄回購權(quán)利，李某可自行出讓、拍賣。雙方關(guān)于借款未能償還時(shí)房產(chǎn)歸李某所有的約定為無效約定，但是不影響王某以其房屋提供擔(dān)保的意思表示的效力，若李某請求參照民法典關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，應(yīng)予支持。現(xiàn)王某將雙方之間的借貸事實(shí)與讓與擔(dān)保事實(shí)割裂開來，以雙方無真實(shí)的房屋買賣合意為由，僅就雙方簽訂《房屋買賣合同》及《房屋回購協(xié)議》的效力提起本案訴訟，既有違誠實(shí)信用原則，亦將導(dǎo)致雙方之間合法有效的讓與擔(dān)保意思表示歸于無效，進(jìn)而導(dǎo)致雙方設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同目的落空，李某享有的借款債權(quán)缺乏相應(yīng)擔(dān)保，不利于債權(quán)人合法利益的保護(hù)，故讓與擔(dān)保情形下，轉(zhuǎn)讓人以無真實(shí)買賣合意為由訴請確認(rèn)《房屋買賣合同》無效的，不予支持。二審判決：駁回王某的訴訟請求。

04

“收房有道”：請法院把我的房子賣了吧

讓與擔(dān)保情形下，債務(wù)人將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式上轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下，在債權(quán)人長期不就擔(dān)保物行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，勢必影響債務(wù)人對該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行使，針對該問題，《民法典》及擔(dān)保制度的司法解釋規(guī)定擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不再僅僅局限于債權(quán)人請求對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償，而是同時(shí)賦予債務(wù)人相應(yīng)的訴權(quán)，規(guī)定債務(wù)人履行債務(wù)后可以請求債權(quán)人返還財(cái)產(chǎn)，或者請求對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)。據(jù)此，在債務(wù)人形式上讓渡財(cái)產(chǎn)所有權(quán)影響其對財(cái)產(chǎn)行使處分權(quán)時(shí)，其可以主動提起訴訟，請求債權(quán)人對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)以折價(jià)、拍賣、變賣所得的價(jià)款清償債務(wù)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)債權(quán)人對擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

來源：濟(jì)南中院民五庭