集體房產(chǎn)證能貸款嗎,集體房產(chǎn)證可以抵押貸款嗎
根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局和自然資源部做出的關(guān)于做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作通知中寫到，我國現(xiàn)就試點(diǎn)地區(qū)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市抵押貸款。在農(nóng)村，土地是我們農(nóng)民生存之本，而隨著城市的規(guī)劃，農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地得到了國家的重視，讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地?fù)碛辛送瑖型恋赝瑑r(jià)同權(quán)、同等入市的權(quán)利。
律師解讀
隨著城市建設(shè)的不斷規(guī)劃，農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地使用方式也應(yīng)隨之進(jìn)行改革，按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持集體土地所有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。
一、抵押登記
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的抵押登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)規(guī)定辦理。但具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押：
（一）權(quán)屬不清或存在爭議的；
（二）司法機(jī)關(guān)依法查封的；
（三）被依法納入拆遷征地范圍的；
（四）擅自改變用途的；
（五）其他不得辦理抵押的情形。
二、通過出讓意外的方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押存在風(fēng)險(xiǎn)
通過出讓方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押較容易理解，土地使用權(quán)抵押早在國有土地使用權(quán)抵押中便有較為完善的制度基礎(chǔ)，而此次《土地管理法》修訂時(shí)，對(duì)于可以進(jìn)入二級(jí)市場的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)取得方式采用了“出讓等方式”，意味著通過出租、作價(jià)出資入股等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)也具備進(jìn)入二級(jí)市場進(jìn)行抵押的法律基礎(chǔ)。但在實(shí)際操作中，容易產(chǎn)土地使用權(quán)無法進(jìn)行入市交易、交易的獲利收益無法分配，亦或是權(quán)利帶瑕疵進(jìn)入二級(jí)市場等風(fēng)險(xiǎn)。
三、農(nóng)地入市各類配套政策不完備可能帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)
農(nóng)地入市相關(guān)政策規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)有償取得分為一級(jí)市場“入市”，包括出讓、租賃、作價(jià)入股等方式；二級(jí)市場稱為“轉(zhuǎn)讓”，包括出售、交換、贈(zèng)與、出租、作價(jià)入股等方式。在推廣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款的過程中，各地具體的各類配套政策大多不完備甚至空白或者有政策又與我行制度不匹配，導(dǎo)致后期抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。特別是通過租賃獲得的土地使用權(quán)，租賃期限均短于使用權(quán)年限，租賃期限屆滿，無論債權(quán)人是否已經(jīng)主張優(yōu)先受償，均不能再通過折價(jià)、拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置抵押的土地使用權(quán)。
四、如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)
首先就是法律合規(guī)性，應(yīng)確保集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。核實(shí)借款人是否具有合法的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，并了解該使用權(quán)的屬性、期限、轉(zhuǎn)讓限制等。其次是權(quán)屬的清晰性，在審核中需要核實(shí)該集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬歸屬是否清晰。然后是評(píng)估價(jià)格合理性，農(nóng)地入市相關(guān)政策規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)有償取得分為一級(jí)市場“入市”，包括出讓、租賃、作價(jià)入股等方式；二級(jí)市場稱為“轉(zhuǎn)讓”，包括出售、交換、贈(zèng)與、出租、作價(jià)入股等方式。在推廣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押貸款的過程中，各地具體的各類配套政策大多不完備甚至空白或者有政策又與我行制度不匹配，導(dǎo)致后期抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。特別是通過租賃獲得的土地使用權(quán)，租賃期限均短于使用權(quán)年限，租賃期限屆滿，無論債權(quán)人是否已經(jīng)主張優(yōu)先受償，均不能再通過折價(jià)、拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置抵押的土地使用權(quán)。最后是風(fēng)險(xiǎn)控制的安全性和建立貸后風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制。
綜上：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款并不是沒有風(fēng)險(xiǎn)的一種貸款方式，這種風(fēng)險(xiǎn)不只是對(duì)農(nóng)民也就是貸款人，對(duì)我們的銀行是否有健全的監(jiān)督管理機(jī)制以及催收方式等等都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。所以大家對(duì)于農(nóng)村的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的抵押貸款還是要慎重，作好充足的準(zhǔn)備在進(jìn)行抵押貸款。
史主任提醒
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