中江縣房產、中江縣房產網官網
圖1
德陽區位：成都與綿陽之間，東邊為龍泉山余脈及川中丘陵，西邊為川西橫斷山之龍門山脈。
圖2
廣漢的基準地價難以查詢到。根據2019年10號地塊，在沈陽路與通化路交匯處的住宅用地成交情況，34703.4萬元購買5.7839公頃，相當于400萬元每畝，5997元每平米。該地塊容積率2.5的話，相當于樓面價2399元每平米。
圖3
羅江區的基準地價I級地價為1351元每平米，容積率2.0，相當于樓面積才676元每平米。這是2017年1月1日的價格，按照5%的年利率折合2020年的樓面價格約為782元每平米。
基準地價與市場競爭價有所不同，基準地價相當于起拍價，在多家開發商競爭后，實際成交可能流拍，也可能溢價很多。按照溢價50%估算的話樓面價格大約為1173元每平米。
圖4
羅江區金山鎮、白馬關鎮、略坪鎮、閆家鎮、調元鎮、御營鎮、新盛鎮、蟠龍鎮、慧覺鎮的地價如上表所示。
圖5
綿竹2018年1月1日的基準地價，1級住宅用地的地價為1701元每平米。按照年利率5%推算到2020年為1875元每平米。假設開發商實際成交溢價50%再按照容積率2.5計算樓面價為1875*1.5/2.5=1125元每平米。
圖6
什邡既缺乏基準地價的資料，也沒有土地成交的公示表，根據年終土地拍賣總結報告，什邡2019年拍賣一塊地為304萬元每畝，超過了2018年的地王222萬元每畝。既然是地王，則說明其他土地更便宜。因此取兩塊地平均再打8折計算為(304+222)/2 *0.8=210萬元每畝，3148元每平米的地價，1574元每平米的樓面價（容積率2.0），或者1259元每平米的樓面價（容積率2.5）。
圖7：旌陽區基準地價總圖
圖8：旌陽區一二級基準地價區域放大圖
圖9：旌陽區基準地價級別范圍表
圖10：旌陽區基準地價表
旌陽區的一級住宅用地樓面單價為1460元每平米。如果在市場競爭中開發商實際拿地溢價50%，則為2190元每平米。
圖11
中江縣1級住宅用地樓面單價為722元每平米，注意上表是2014年1月1日的價格。按照5%的年利率推算2020年的價格應該為968元每平米。中江是一個140萬人口的大縣，140萬人只有1個縣城，因此土地拍賣競爭會比較激烈，假設拍賣后溢價60%（旌陽區是按照50%計算）的話為1549元每平米。
圖12
中江縣輯慶鎮、興隆鎮、倉山鎮、龍臺鎮的地價如上表所示。回龍、通濟、永泰、黃鹿、富興、集鳳、玉興、永興、永安、繼光、悅來、白果、柏樹等13個鄉鎮參照龍臺鎮末級基準地價執行。馮店、、積金、廣福、會龍、萬福、聯合、普興、永豐、通山等10個鄉鎮參照倉山鎮末級基準地價執行。
圖13
地價排名：廣漢2390≈旌陽2190 >中江1549＞什邡1259~1574（平均1416）>羅江1173≈綿竹1125。
房價中除了地價之外還有建筑造價、稅費、利息利潤等方面。假設造價為2000元每平米，根據別墅、小高層、高層以及高檔、中檔、低檔的差別造價可能高于2000，也可能略低于2000。稅費假設為17%，利息和利潤假設為21%，
則廣漢房價為：（2390+2000）/(1-17%-21%)=7080元每平米。
圖14：網路預測價
德陽旌陽房價：（2190+2000）/0.62=6758元每平米。
圖15：旌陽網絡預測價
什邡市房價為：(1417+2000)/0.62=5511元每平米。取得1259和1574的平均值，容積率2.3左右。
圖16：什邡網絡預測房價
羅江區房價為：(1173+2000)/0.62=5117元每平米。
圖17：羅江網絡預測房價
綿竹市房價為：（1125+2000）/0.62=5040元每平米。
圖18：綿竹網絡預測房價
中江縣房價為：(1549+2000)/0.62=5724元每平米。與安居客網站預測價5865元每平米相近。
圖19：中江網絡預測房價
唐師計算房價排序為：廣漢7080、旌陽6758、中江5724、什邡5511、羅江5117、綿竹5040元每平米。
某大型房產網站房價排序為：旌陽5956、中江5865、羅江5549、廣漢5249、什邡5152、綿竹4462元每平米。
到底哪個價格更符合實際呢？
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