房產(chǎn)配置(房產(chǎn)配置效率)

當(dāng)下，房住不炒的大前提下，怎么樣合理配置自己的房產(chǎn)，是當(dāng)下每個(gè)人都曾經(jīng)考慮過的問題，這個(gè)與從事的職業(yè)、家庭人口結(jié)構(gòu)、工作環(huán)境都密切相關(guān)；下面我們從三口或者四口之家這樣的家庭來看家庭房產(chǎn)的配置。

首先考慮的是選擇的城市

當(dāng)然城市的選擇以從事職業(yè)的住所為首要考慮因素，若在三四線城市工作，而且工作相對穩(wěn)定的話，那么建議在工作場所地城市購買房產(chǎn)不能超過自用的套數(shù)，三四線自住的房產(chǎn)最好也兼顧投資，雖不敢保證有過高的收益，至少不要貶值。當(dāng)然是選擇城市中心地帶的高檔樓盤，小區(qū)環(huán)境適合居家、交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)、醫(yī)療資源豐富、小孩教育方便。

那么商業(yè)用房和寫字樓物業(yè)三四線城市是沒有投資價(jià)值的。除非特別好的地段，但是仍然具有一定的持有風(fēng)險(xiǎn)。在城市的選擇上，購買房產(chǎn)在時(shí)下的中國唯有一二線城市。目前國內(nèi)一二線城市有很多，這就要從城市的經(jīng)濟(jì)、人口、政策、土地供應(yīng)四個(gè)方面來分析。

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直是衡量城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)，GDP上萬億，在我國更是一座城市硬實(shí)力的重要標(biāo)志。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年各大城市經(jīng)濟(jì)排行，前20名城市無一例外都突破了一萬億，分別是上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、南京、天津、青島、無錫、長沙、鄭州、佛山、濟(jì)南、合肥、福州。

人口流入越多的城市越有價(jià)值。70座城市中，真正做到了每年人口持續(xù)流入的城市只有20多座，除了北京和上海利用政策嚴(yán)控人口，人口增長比例比較高的一二線城市分別為深圳、廣州、成都、西安、鄭州、杭州、重慶、長沙、武漢、佛山、無錫、南京、南昌、廈門、惠州、蘇州、東莞、合肥。這些城市人口增長可觀。

去化周期越短，說明當(dāng)前供應(yīng)量小，房價(jià)有上漲的趨勢；反之，房價(jià)有下跌的趨勢。根據(jù)2022年2月份公布的數(shù)據(jù)，我國一二線城市去化周期從小到大排序?yàn)樯虾！⒑戏省⒛暇⒑贾荨⒑？凇?jì)南、長沙、成都、深圳、寧波、廣州。

要求增大土地供應(yīng)的城市必定是有價(jià)值的。2021年2月，自然資源部明確，按照住宅用地分類調(diào)控文件，要求22個(gè)重點(diǎn)城市落實(shí)“兩集中”供地規(guī)則，這22個(gè)城市分別為北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫。

從以上幾個(gè)方面綜合來看，最具投資價(jià)值的城市，我們認(rèn)為即：北京、上海、深圳、廣州、杭州、佛山、南京、武漢、珠海、長沙、鄭州、成都、重慶、合肥、無錫、三亞、青島、西安。因此，我們買房就要考慮以上幾個(gè)城市。

買房其次考慮的是配置房產(chǎn)的類型和數(shù)量

配置房產(chǎn)的業(yè)態(tài)，在國家目前現(xiàn)有政策的狀態(tài)下，房產(chǎn)稅遲早估計(jì)要開征，以住宅為主，商業(yè)為輔；所在城市，住宅的配置一般三口之家，以洋房或者大平層為主，其居住體驗(yàn)感更佳；當(dāng)然要考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其總套數(shù)不能超過兩套，可以在城市的核心位置，當(dāng)然要具備地鐵和商業(yè)，大型的城市綜合體HOPSCA項(xiàng)目，大型的CLD項(xiàng)目，或者TOD項(xiàng)目。項(xiàng)目的地段是考量的首要因素，城市的核心地段永遠(yuǎn)是首選因素，它代表城市社會(huì)配套，比如說商業(yè)、學(xué)區(qū)、地鐵等因素；其次項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃，小區(qū)規(guī)模、容積率、車位數(shù)、綠化率、外立面等等也是考量的重要因素，時(shí)下大規(guī)模的小區(qū)很少，最好選擇組團(tuán)規(guī)模在１５萬平方米以上的，容積率不高于２.２；再次選擇的戶型，要考慮面積段和戶型，戶型在當(dāng)下的流行趨勢下，最好是四室雙衛(wèi)，當(dāng)然三衛(wèi)也是可以考慮的；面積段四室的按目前的設(shè)計(jì)，１４０平方米以上的戶型是可以滿足功能的需求了，所以在面積段的選擇上，第一套一套最好選擇１４０——１８０平方米之間，條件好的話可以大點(diǎn)；另外一套可以選擇１３０——１５０平方米的，可以安排孩子婚房或者具有一半居住一半投資屬性的，面積當(dāng)然要考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，戶型的選擇當(dāng)然四室最好，實(shí)在不好選擇至少是三室兩衛(wèi)戶型；

家庭資產(chǎn)的配置也可以考慮部分商業(yè)，當(dāng)然是建議在一二線城市。三四線城市不建議購買。一二線城市的核心地段大型住宅區(qū)的底商，以及核心商務(wù)區(qū)的高端5A寫字樓，也是可以配置一部分的，面積最好在200——300平方米，這個(gè)面積段易于出租，當(dāng)然要考慮投資回報(bào)率，租金回報(bào)在６－８％就可以考慮購買了。當(dāng)然家庭不動(dòng)產(chǎn)的投資涉及的問題很多，筆者認(rèn)為房產(chǎn)投資不能超出家庭總資產(chǎn)的７０％，超過了這條家庭資產(chǎn)的紅線，可能或許帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，開發(fā)商的實(shí)力很重要

開發(fā)商的實(shí)力直接關(guān)系到前期的規(guī)劃落實(shí)和房屋的竣工，更有甚者直接關(guān)系到后期物業(yè)。很多公司因?yàn)橘Y金問題都出現(xiàn)了暴雷問題，導(dǎo)致出現(xiàn)交房問題，以及偷工減料的問題。所以在考量樓盤要綜合考量開發(fā)商的實(shí)力，最好選擇信譽(yù)好沒有負(fù)面影響的開發(fā)商。

上述我們只是簡單論述選家庭房產(chǎn)配置的一般邏輯，以后我們會(huì)逐一討論。

2022.11.24劉德斌