中國房產走向(中國房產趨勢分析)

眾所周知，萬科現在的掌舵人郁亮與王石一樣，都是對房地產市場趨勢做出過精準判斷的企業家。早在2018年，就在國內房地產市場鼎盛時期，郁亮就和王石一起，喊出了“活下去、活得久、活得好”的口號。隨后萬科就開始控制投資規模，優化企業成本，保持流動資金充裕，不再爭當行業老大等措施。事實證明，郁亮和王石的判斷是正確的。現在萬科已經是國內房地產業中活得最好的房企了。

而在2023年之后，由于房地產市場不景氣，多數城市都放開了限購、限貸。同時，銀行也下調了房貸利率和首付比例。還有一些城市上調了公積金貸款額度。但是，各種政策利好消息并沒有讓房地產市場回暖，相反國內樓市仍處于調整的趨勢之中。

為此，郁亮則發表了對樓市的看法，他認為：“不能指望政策一招解決所有問題”。在郁亮看來，雖然各種利好政策都希望樓市能夠穩定運行，避免出現大起大落。不過，市場的底部往往是要低于政策底的。

而最近，郁亮再次對中國未來幾年房地產市場走勢，做出新的預測。在郁亮看來，未來幾年國內樓市何時能夠見底，主要是由“能買、想買、需要買”這三股力量來決定。對此，有業內人士表示，郁亮的預測若無意外，或大概率又是對的。判斷房地產未來走勢，只要看以上這三大要素就可以了。

首先，房地產市場何時見底，要看國內老百姓“能買”，就是有能力購買。現在老百姓不能買，主要有兩個方面原因：一個是，國內房價普遍太高，按照百城房價來看，要買一套90平米的房子，至少要花掉150-200萬人民幣。如此高的房價，當地多數老百姓是沒有這個能力購買。

另一個，在經歷了3年疫情之后，多數人的收入都減少了，老百姓的購房能力被嚴重削弱了，已經支撐不起現在的高房價。所以，盡管政策利好頻出，但是房價還沒跌到大家愿意購買的價格。

再者，房地產市場何時見底，要看國內老百姓“想買”，這就是關乎到人們買房的信心。今年以來，恒大地產、碧桂園、融創等頭部房企相繼債務違約，以及出現爛尾樓的情況，這給老百姓買房的信心帶來較大的沖擊。而信心恢復也是需要一些時間的。

此外，近些年，國內二手房市場的房價出現了明顯的下跌，即使就連上海這樣的一線城市，二手房也從最高時下跌了30%以上。而在失去了賺錢效應的情況下，無論是投資客還改善性購房，都不愿意輕易入市。顯然，人們對未來樓市信心的恢復也是需要一段較長時間的。

最后，需要買。由于我國城鎮化進程接近尾聲、老齡化社會到來、年輕人結婚和生育需求下降，以及樓市需求已經飽和等原因，未來結婚、落戶、改善型需要買房的家庭是越來越少。

當然，現在國內還有很多因買不起房的剛性購房需求還未能釋放出來，只有等到房價逐步回歸到合理的價格，與當地購房需求掛鉤，這樣那些現在還買不起房的剛需會集中迸發出來，房地產市場調整才能真正結束，進入到可持續發展的軌道。

同時，郁亮與王石一樣，對未來的房地產市場還是有信心的，未來房企出現債務違約、爛尾樓的情況會大幅減少。主要有三條政策利好支撐：

1、國有銀行已經開始向民營房企輸血。僅11月份就輸血300多億。這樣就可以減少民營房企出現暴雷的情況；2、一些地方開啟了城中村改造拆遷等，這樣可以讓拆遷居民購買商品房，幫助房企去庫存，回籠資金。3、像蘇州、南京、廈門都放開了對開發商降價促銷的限制，開發商可以根據自身的情況來降價。