北京房產消息—北京房產動態(tài)
來源：北京晚報微信公眾號
近幾個月，北京陸續(xù)出臺調整多個購房新政策、新措施。剛剛過去的3月，全市二手房網(wǎng)簽14280套，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)向上態(tài)勢。北京晚報記者調查發(fā)現(xiàn)，當前二手房市場，以剛需和改善為主的買方，具有更大話語權。而無論買賣雙方還是經紀人等群體，都已感受到市場新變化。
買方
選擇多了 挑到滿意才“下定”
“一直在網(wǎng)上關注著，過完年后開始線下看房。3月份覺得差不多了，就‘下定’了。”半個月前，裴平凡終于買下了自己在北京的第一套房——位于望京的小兩居。
裴平凡從去年11月開始看房。在望京上班的她，關注的購房區(qū)域主要在望京、三元橋、西壩河、常營等。“預算有限，就在400萬左右，當時可選的房子不算太多。”最初，她在軟件平臺上，把預算內的房子“加星”關注。后來的日子里，她漸漸收到軟件推送的多個關注房源的降價通知。進入12月，北京調整了二手房最低首付比例，她開始感到自己可以在位置和房源上再“踮踮腳”，精挑細選一番。
在多個降價房源中，裴平凡最終相中了一套距離公司不遠的小兩居。與房主“談判”的過程中，她一直認定自己想要的價格。第一次見面，雙方各作出了一些讓步，但沒有結果。第二次見面，房主依舊有些不悅，“聊到最后我們雙方，都不聊價格了，都聊其他事兒。”此后一段時間，或許是因為房主心里著急，又或許是中介人員的努力，最終成交價格讓裴平凡比較滿意。
“身邊有朋友說，我不緊不慢地看房買房，這幾個月‘躺賺’了幾十萬。”每次聽到這種說法，她都只當是玩笑。“因為是剛需，遲早都要買。我的預算只有這些，因為降低首付比例和當前市場，我的選擇更多了一些。”在她眼里，之所以買下那套房子，主要還是感覺價格比較契合心理。“以后什么情況，也說不準。”
西二旗上班族張數(shù)，幾乎與裴平凡同時看房。他將購房區(qū)域著重放在了回龍觀。這套約90平方米的兩居室，是從線上線下十多套房源中定下的。原本，他打著較長看房時間周期的準備，然而由于價格直接“砍”到了心坎兒上，他很快便交了定金。
“我這套已經是低價了。經驗是不要不好意思砍價。”交定金后不久，降首付的新政策就發(fā)布了，“我和媳婦商量，只要房主趁機漲價，哪怕漲幾千元，就不買了。”順利的是，他和房主之間，似乎有默契。這筆買賣沒有插曲，最終順利成交。“這幾個月，身邊也有一些朋友準備買房，但感覺大家普遍都不慌不忙，有的在觀望，有的還想再等等。”
賣方
以價換量 “兩極分化”挺明顯
買方選擇多、不著急，賣方情況如何呢？記者調查發(fā)現(xiàn)，目前賣方出售房屋，普遍以置換改善為主。不少房主在出售房屋時，往往會經歷一段時間的權衡，“以價換量”“兩極”分化的特征較明顯。
曉磊在東五環(huán)有一套兩居室房子。這幾年，隨著孩子越來越大，老人也在一起生活，他開始盤算著，在同小區(qū)置換面積大一些的房。去年開始，他一直關注房價走勢，眼看著自己的房子在軟件上參考價越來越低，覺得不能再等。他掛出了一個價位，然而咨詢和看房的人，給出的價格卻讓他心里有落差。周邊小區(qū)和朋友的建議，他也有所參考。后來繼續(xù)調價，用了3個月時間把房子賣出去了。在同小區(qū)購買的那套大房子，盡管他砍價不少，但一賣一買合計下來，“還是‘虧’，挺鬧心的。要賣出就要接受降價。”
羅琳琳也“先賣后買”在3月份置換了房屋，買了西城的老樓房。讓她沒想到的是，自己當初“下血本”精心裝修和改造的房屋，連幾年前的購買價都沒有賣到，“那段時間，中介使出各種說法撮合交易，帶來的客戶也都很顯得謹慎。最后，算是‘割肉’了”。她說，感覺如今要賣掉房屋，需要不斷調整心理預期。“沒辦法，我是不敢‘先買后賣’。”
“以價換量”，是近期市場較為明顯的一個特征。掛牌，觀察市場情況，調整心理預期，進而下調掛牌價格……這幾個月，不少賣家都有這樣的心路歷程。不論曉磊還是羅琳琳，因為位置、交通、商圈、教育等因素，最終買賣成交。但在有的區(qū)域，有的房子，賣方則有另外迥然不同的感受。
原本準備換房的夏云鳳說，自己的房屋掛牌將近半年時間。在沒有平臺或中介人員努力加推的情況下，偶爾有人前來咨詢，但至今仍未看到成交的端倪。而家在馬駒橋區(qū)域的李萍則說，自己同樣計劃往中心城區(qū)置換房屋，但在掛牌幾個月時間后，房屋價格屢屢被壓，索性擱置賣房計劃。“現(xiàn)在已經租出去了，準備觀察一下再決定。”
中介
跑得更勤 成交需要耐心等
“在店里也是坐著，不如來小區(qū)逛逛，活動活動，看看有沒有人詢價。”清明假期最后一天下午，中介小沈和同事索性拿著一摞紙質推薦房源，來到小區(qū)廣場坐著。“今天我?guī)Э戳艘粋€，他們也有帶看的。”
對于3月份全市近15000套的二手房網(wǎng)簽量，小沈表示確實感受到市場有一定的活力。“2月份因為過年，帶看和成交都相對比較少，3月份只能說好一點。”小沈介紹，以該熱門小區(qū)為例，去年同期2、3月份公司門店能夠成交60多套房屋，今年兩個月只有近一半。“不過4月份到現(xiàn)在，已經賣出6套了。”
小沈結合自己的從業(yè)經歷和觀察發(fā)現(xiàn)，如今的市場變化比較明顯。一是總體上已經是一個買方市場，買方的預算控制比較嚴，大多在500萬元以內；二是購買的人群以剛需為主，且工作性質相對穩(wěn)定。同時，購房者的購房周期有所拉長，“更冷靜理性，不急著做決定。”
連日來，記者走訪西城區(qū)南禮士路地鐵站、海淀區(qū)萬壽路地鐵站、東城區(qū)和平里附近多家經紀門店，也發(fā)現(xiàn)有類似變化。在南禮士路附近一老舊小區(qū)，記者恰巧碰到從朝陽區(qū)前來看房的吳先生，他表示自己當天已經看了五六套房屋了。
某地產中介人員錢平介紹，盡管目前整體市場的二手房價格有所回落，但不同區(qū)域的差距依舊有所體現(xiàn)。“有的成熟或熱門區(qū)域，幅度沒有那么大。一是資源優(yōu)質，二是房源有限，每年出的房子總數(shù)就那些。”錢平說，如今購買二手房的人群主要是上班族剛需和置換改善人群。此前市場火爆時，同一套房可能有多個人同時或“前后腳”實地查看，“有時我們都不用線下談價的，直接雙方在線上簽合同，現(xiàn)在是帶看了以后不輕易表態(tài)出價……”
“價格確實是有下調，但現(xiàn)在成交量總體還是比較穩(wěn)定。”海淀萬壽路區(qū)域一經紀人員說，如今周邊一些小區(qū)二手房價格幾乎已經“差不多了”。他點擊系統(tǒng)后臺，推薦了一套相對熱門、“性價比高”的房屋，顯示4月份以來已有9次帶看記錄。
多位中介人員表示，當前購買二手房的人群主要是年輕剛需群體，以及為老人或小孩置換改善的人群。“目前的市場，著急變現(xiàn)可能不是一個好時機，但對于剛需，改善置換人群，是可以考慮的。”小沈建議，對于置換改善人群，一定不要先買后賣，“不要讓自己陷入太被動。”
“去年以來連續(xù)釋放的一系列政策有疊加效應。加上2月份是春節(jié)，所以3月的二手房網(wǎng)簽量環(huán)比增長明顯。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池說。她認為，目前北京二手房市場整體處于剛需和改善性需求為基礎的緩慢回暖過程中。“也有人說現(xiàn)在信心略弱，那是因為大家都有‘追漲殺跌’的心態(tài)。隨著后續(xù)政策的繼續(xù)優(yōu)化出臺，以及成交量的穩(wěn)定和增長，目前的市場心理以及預期，相信逐步會有改變。”
北京晚報記者 李松林
