廣州二手房產-廣州二手房產交易稅費計算
能否有效解決“賣舊”的痛點成關注焦點
商品住房“以舊換新”正在形成新的政策趨勢。近日，一線城市按下了商品房“以舊換新”啟動鍵，深圳、上海由當地的房地產業協會以及房地產中介協會聯合牽頭，加入商品住房“以舊換新”行列，而廣州也有個別樓盤自行推出“以舊換新”活動。據監測，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。商品房“以舊換新”早在2023年已出現，但力度不一，操作細節也不同，效果也有所差異，到底目前“以舊換新”有哪些形式，能否有效解決“賣舊”的痛點？
■“以舊換新”的一二手房聯動，對于新房項目積極去庫存，房企和中介公司業務量增加等都有積極作用。
廣州有樓盤啟動“以舊換新”鎖房至年底
近日，多個城市出臺房地產優化調整政策，部分一線城市也相繼推出“換新活動”，試圖打通樓市置換鏈條，加快樓市買賣流速。上月底，深圳率先加入“以舊換新”陣營，官宣《開展我市商品住房“換馨家”活動》，首批13個項目參與活動；而“五一”假期后，深圳發布《關于進—步優化房地產政策的通知》，除了肯定此前的以舊換新的模式外，還提出了“收舊換新”，鼓勵房企收購二手房房源。深圳有新房項目傳來捷報，宣稱與中介平臺聯合推出“以舊換新”置業服務十多天，成交金額近3億元。本月3日，上海也加入了“以舊換新”隊伍，參加“以舊換新”活動的房企承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房地產經紀機構則承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。
而在廣州，雖然政策層面尚未提出商品房“以舊換新”的相關計劃，但在“五一”黃金周期間，已有樓盤推出“全鏈路以舊換新”活動。天河奧體板塊的聯投文津府銷售人員表示，“目前項目的以舊換新政策，購房者首付一成，可以鎖房至12月中旬。如果最后舊房沒有賣出，則可以無條件退房，退款周期為30日?！睋V州中原研究發展部監測，該項目在5月2日單日銷售8套新房。事實上，部分房企早已于前年提出“以舊換新”，但并未強調能“無條件退房”。 2022年11月，越秀地產與第三方合作推出“以舊換新”置換服務，通過越秀項目置換出售房屋，業主能獲得更高的曝光量、房產托管、專業的房源價值包裝等服務，在服務啟動一周年時更交出成績單，號稱“成交周期平均僅需59天”。
“以舊換新”主打三種模式，“幫賣”模式成主流
商品房“以舊換新”政策早在2023年已出現，但各地操作模式不同，效果也有所差異。新快報記者梳理發現，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種：一是由房地產開發商聯合經紀機構對舊房優先推售，并鎖定新房房源，若無法售出，則新房訂金全額退款。二是由開發商或地方國企收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。三是對出售自有住房并購買新房的個人或家庭給予一定的購房補貼或者稅費優惠。記者統計發現，目前超過半數城市是以“幫賣”形式以舊換新，其中26地采取“中介優先售房模式”、19地推行“換房補貼政策”、15地提出“舊房收購模式”。
此外，也有城市提出多種模式相結合，例如深圳，既推行“幫賣”，也鼓勵房企收購舊房。易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，關于房企收購二手房的提法，最早是在江蘇揚州的以舊換新的模式中有所提及?！吧钲诖舜螌儆谌珖诙€明確‘房企也可以收購二手房’概念的城市。房企收購二手房，和此前提及的國企收購二手房有本質區別，本身也不占用地方財政資金。”
另外，也有業內人士指出，這三種模式的根本區別在于，“幫賣”模式的結果是不可預見的，舊房未必一定有買家接手；而收購和補貼模式，購房者較能把控置換過程，“但能否真正活躍市場，也需看新房的選擇范圍有多廣?！眹儡S進坦言，目前這種收購模式，還是存在一些市場困惑點，“主要矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業主或換房者的角度看，擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低了。而對于收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產估值虛高的問題?！?/span>
“截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房‘以舊換新’，據悉廣州房協也在積極摸查開發商相關‘以舊換新’的意向工作?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜預計，2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。
專家建議
監督落實“無條件退房” 給予購房者足夠安全墊
以舊換新，最大痛點是賣掉舊房。對于購房者來說，置換的成功率以及能否真正降低交易成本，都是參與活動的考慮點。“幫賣定價不滿意怎么辦？是不是免中介費？置換新房有什么優惠？”買了“老破小”樓梯房的羅女士直言，一直想換電梯房，但買了“蟹貨”進退兩難，不介意低賣低買，但也要在預算以內。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前開發商參與以舊換新的協議，鎖定意向房源的周期往往在兩三個月，但二手房很難短時間賣出，需在“賣舊”時降低掛牌價，如果購房者在“買新”獲得一定的優惠補償，將有助于購房者快速置換。嚴躍進認為，參與以舊換新的城市未來可以進一步完善相關操作，比如采取多家評估公司聯合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價，進行多次評估等；而對于納入試點范圍的房源，后續可以設立標準和劃分結構，并研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。
據廣州市房地產中介協會統計，近兩月廣州二手住宅網簽量皆破了9000宗大關，比新房成交多出一倍。但同時，根據貝殼找房數據，目前廣州二手房掛牌量達到14.64萬套，廣州二手樓市仍是買家市場，供過于求的現狀。在李宇嘉看來，各城市應發揮中介行業協會和開發行業協會的作用，前者是鏈接賣舊買新的關鍵，后者是敦促開發商參與和讓利?！皡⑴c‘以舊換新’的開發商，其新盤不能推尾貨，借機去庫存，而是要拿出優質的項目參與活動，且要有價格上的優惠。‘以舊換新’可以更多考慮民生的事項，如開發商沒有落實‘無責退訂新房’的監督和處罰；該有的優惠政策、購房補貼是否發到位等，可以給予參與活動的二手房業主足夠的安全墊?！?/span>
■新快報記者 何璐詩
