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10月9日，寧波市房產市場管理中心發布房地產新政中“買新賣舊”解除限售的操作要點。一起來看↓

馮亮/攝

1、新購入房屋要滿足什么條件？

新購入房屋為寧波全大市范圍內的住房。

購買新建商品住房的應當購買房屋的完全產權（100%份額），且以附有定金條款的認購協議（原則上定金不少于5萬元）作為“買新”依據。

購買二手住房的應當購買房屋的完全產權（100%份額），以備案的二手房網簽合同作為“買新”依據。

2、新購入房屋的購房人與出售限售的房屋的產權人是否要一致？

滿足以家庭為單位購入或出售即可。如：

（1）群眾A單身，A新購入一套住房，A還持有一套還在限售期內的房屋，A就可申請解除限售限制。

（2）群眾A已婚，A新購入一套住房，其配偶B和未成年子女C共有一套還在限售期內的房屋，A或B可憑家庭關系證明（戶口簿、結婚證等）申請解除限售限制。

（3）群眾A已婚，群眾A和其配偶B共同購入一套住房，B持有一套還在限售期內的房屋，A或B可憑家庭關系證明（戶口簿、結婚證等）申請解除限售限制。

3、如何解除原房屋限售限制？

（1）前往限售房屋所在地政務服務中心交易窗口辦理限售解除手續。

（2）需要提供的資料：身份證明（必要）、戶口本（購買人與出售限售房屋所有人一致的，可不提供）、結婚證（戶口本體現夫妻關系的，可不提供）、新建商品房認購協議（購入新建商品房時需要）、其他需要的材料（特殊情況時按需提供）。

4、新購入一套住房后，可以解除多套限售期內的房屋嗎？

不能。購入一套只能解除一套限售期內的房屋。

焦點問題：“買新賣舊”還能享受“換房退個稅”政策嗎？

“換房退個稅”政策，是指在2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年內重新購買住房的，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

按寧波目前情況，不是“滿五唯一”（購入滿五年、家庭唯一住房）的二手住房，出售時一般繳納房價1%的個稅。

此次房地產新政發布后，很多人提問：以先“買新”后“賣舊”的方式解除限售，是不是與“換房退個稅”政策規定的先“賣舊”后“買新”有沖突？“買新賣舊”是不是就沒法再享受退個稅優惠？

注意兩點：

1、“買新賣舊”解除限售，“買新”認定標準是：買新房的按認購協議；買二手房的按網簽備案合同。

2、“賣舊買新”退個稅，“買新”認定標準則是：買新房的按網簽備案時間；買二手房的按契稅完稅時間或不動產權證載明的登記時間。

也就是說，買新房的，從付定金、簽認購協議到付首付、合同網簽備案，有一段時間差；買二手房的，從合同網簽備案到過戶、繳稅、辦出產證，也有一段時間差。

如果能合理利用時間，理論上可以做到在“買新”后解除限售、賣掉舊房的同時，也能享受退個稅優惠。

舉例：

“買新”是買新房的：A有一套還在限售期、要賣掉的住房，看中了某樓盤的房源，先付了10萬元定金并與開發商簽認購協議，然后憑認購協議去辦妥限售房的解除限售手續，掛出成交后去樓盤付首付、辦合同網簽備案。這樣操作，限售解除了，個稅也能退返。

“買新”是買二手房的：A有一套還在限售期、要賣掉的住房，看好了一套二手住房，和房東談定并完成合同網簽，然后去辦理限售房的解除限售手續，掛出成交后再與房東一起去辦理買入的那套二手房的過戶、繳稅手續。同樣，限售可解除，個稅也能退返。

在這個過程中，需要特別注意控制時間——限售解除后，舊房需要在短時間內找到買家且辦妥繳稅、過戶手續。

來源：寧波市房產市場管理中心、甬派