慈城房產_慈城房產中介
2024-08-23 08:33:54
五月哪個板塊的樓盤最為集中?答案居然是慈城。
為什么不是奉化?五月奉化樓盤其實也挺多的,但比較分散,有的在溪口,有的在滕頭,還有的在莼湖,不能把它們視為同一個板塊。據預測,五月慈城將有寶龍的湖光天樾、大唐的久云府、中旅的寧宸院二期開盤,加上還有200多套房子沒賣的湛藍云鏡,以及剛開始蓄客的慈水心境,慈城一時間竟成為市六區樓盤最扎堆的板塊。沒有之一。一個月之前,或許慈城的開發商還沒緊迫感。那時候寧波還沒被約談,慈城還在享受不限購+倒掛的愜意,限購彷佛是一件遙遠的事情。畢竟這個板塊遠在繞城高速之外。但歷史總是由意外決定的,現在慈城板塊的大戲,只能在限購的背景下上演了。如果要問哪個樓盤最懊悔,老司機猜大概要數慈水心境。初江北開投拿下這塊地時,疫情剛剛松一口氣。湛藍云鏡、湖光天樾、大唐和敏捷這幾塊地都還沒有出來。慈水心境起了個大早,但卻趕了個晚集,是國企的節奏使然么?好在這個樓盤在慈城位置不錯,限價又低,賣起來應該不會太難。慈水心境之后,寶龍湖光天樾是去年第二個在慈城拿地的項目,到現在也差不多一年了。以寶龍(還有中梁)的節奏,一年才開盤,真的太過漫長。胡建開發商都追求高周轉,溫州的開發商也不遑多讓,湖光天樾這么慢肯定不是故意的。該樓盤緊鄰官山河,也就是浙東大運河,老司機聽說在文保部門審批上耽誤了不少時間。節奏最快的當屬萬科湛藍云鏡,拿地就開工,現在二期都推了。雖然賣得不算快,但單價卻是慈城幾個樓盤中最高的,疊墅賣到了2.8萬,洋房賣到了2.6萬(裝修),在一眾兩萬出頭的小弟中,簡直是鶴立雞群。老司機一直都對萬科化腐朽為神奇的銷售力非常贊嘆,許多邊角料地塊,萬科都能把它做成紅盤,賣出挺不錯的價格。比如萬科云谷。慈城接下來就要看龍光、大唐、敏捷的表演了,三塊地在位置、產品、價格和客群上也都難以拉開差距,搶蛋糕不可避免。在昨天的文章中,老司機曾說慈城是十年的鄉下媳婦熬成婆。自云鷺灣開始,慈城新城的開發周期已經接近十年了。但慈城真正迎來高光時刻卻是在這兩年,一方面是土拍迭創新高,另一方面是御官山為代表的千人搖。即便火了起來,關于慈城的爭議仍然一直沒有斷過。如果從三江口算起,慈城據市中心距離超過20公里,同樣的距離差不多到了大隱、橫街、洞橋這種地方。因此許多人對于慈城的火爆很不理解:這么偏的地方,憑什么賣2萬+還要搖號。但支持慈城的人又會有另一種說法,他們說慈城有個超400畝的中心湖,純粹的低密度住宅,地鐵也通了,又有千年古縣城的底蘊,這樣的品質住區市區不多見。如果將來余姚變區,慈城的潛力更大。老司機認為大家說得都有道理,偏遠是事實,居住環境不錯也是事實,但這都不是真正理由。先說偏遠。如果以三江口計算,慈城無疑是偏遠的,如果以東部新城為中心,這距離都能到北侖了。但寧波的現實情況是,單一中心正在被多中心取代。一個市區人口超過300萬的城市,必然是多中心的。老司機不止一次說過,慈城的價值,其實很大程度上是由姚江新城決定的,姚江新城如能成為副中心,慈城不僅不偏遠,反而是近中心地段了。這里距離規劃中的江北行政中心約3公里,距奧體中心約5公里,10分鐘能到江北萬達,走西洪大橋20分鐘能到機場,15分鐘能到奧特萊斯,無論高架還是地鐵,半小時內都能到火車南站。這里去上海、杭州都很近,通過北外環或者繞城去鎮海、舟山和北侖也很快捷。相比市中心,慈城去到寧波的一些重要節點,包括周邊城市,在時間上并不處于劣勢。所以,我們不要拋開實際,空洞的說偏遠。再說宜居。的確,慈城前期的規劃就是一個睡城,還想打造一個高品質的睡城。這里有廣闊的湖面,低密度的住宅;遠處有山,近處有河;北面是古城,南面是姚江,一切都那么愜意。但生活就只是看看風景么?那只是停留在理想中,生活更多的是柴米油鹽,是平淡無聊,甚至是雞飛狗跳。慈城新城最欠缺的恰恰就是生活氣息,偌大一個新城,除了住宅還是住宅。云鷺灣40萬平方的住區,就靠一條400米的商業街在支撐,對面的維拉小鎮更是商業荒漠。你想剪個頭發,買個水果或者下個館子,往往都能“只此一家別無分店”,很多社區周邊常見的業態,在這里都是缺乏的。過低的商業配比,過于純粹的住區規劃,反而在一定程度上降低了慈城的居住品質,削弱了宜居性。一個板塊并不是風景好就宜居了。人們為什么選擇生活在城市里?因為城市的生活更加高效,大白話就是生活更加方便。豐富的社區商業,是宜居的重要基礎條件之一。好在慈城有所覺悟,5月要出讓的TOD地塊增加了商業面積:5萬方左右的商業體量差不多類似來福士一樣的體量。再加上湖光天樾和慈水心境配建的商業,慈城新城的商業總量會有一個較大幅度的提升。但分布不均的問題是沒辦法解決了,特別是在中心湖的南面。前文提到了慈城交通的便捷性,但便捷是建立在高架基礎之上的,準確的說是北環高架。問題是,慈城新城的居民如何快捷的上高架呢?現在新城的居住人口還不多,但隨著這兩年開發的樓盤陸續交付,居住人口將會大規模增長;如果再考慮到馬上要開發的官山河以東地塊,整個新城的人口估計還要翻番。這么多的居民僅依靠一條慈孝南路上下高架,就像一個袋子只留下了一個出口,擁堵一定是無法避免的。老司機不知道慈城是如何看待這個問題的,或許北面的余北快速路應該提上日程了;在新城的西邊,應盡快打通江北連接線,讓連接線成為進出慈新、連接高架的另一個通道。這兩年慈城很努力,除了古城改造,新城也在發力。獅子山、東湖、慈江南岸、中心湖等景觀工程齊頭并進。上海世外高中建成,新的九年制學校預計今年啟動,TOD地塊馬上開拍,五星級酒店預計也將很快上馬(地拍去一年多了)。即便被劃入了限購圈,未來十年,慈城仍將是江北重點開發的板塊。只是有個問題老司機一直沒想明白,那片風景如畫的中心湖,為啥一直不起個好聽的名字呢?咨詢老司機付費專欄本文源自微信公眾號:房產老司機
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