德義房產(chǎn)-德義苑小區(qū)

德義房產(chǎn)-德義苑小區(qū)

不時(shí)遇到一些客戶,要買產(chǎn)權(quán)老公寓的小戶型,有說(shuō)預(yù)算有限,只有300-400萬(wàn)的,有說(shuō)600-700萬(wàn)的,有說(shuō)1000萬(wàn)以內(nèi)的。

很多客戶以為中介以預(yù)算多少,其實(shí)不然,中介在意的是預(yù)算和現(xiàn)實(shí)有沒(méi)有匹配的可能性!現(xiàn)在很多解放后的老公房總價(jià)都不止300-400萬(wàn)了,300-400萬(wàn)買20-40平的使用權(quán)老房子有可能,買產(chǎn)權(quán)的老公寓,基本上不現(xiàn)實(shí);2年前,19年的時(shí)候600-700萬(wàn)真的可以買到還不錯(cuò)的產(chǎn)權(quán)1房,那一年成交的幾套57平的集雅公寓都在631-710萬(wàn)左右,那一年的55平的衛(wèi)樂(lè)公寓產(chǎn)權(quán)一房也差不多600多萬(wàn)。

但是經(jīng)過(guò)去年年底今年年初的一輪暴漲,現(xiàn)在想買一個(gè)50-70平的老公寓,基本上要800萬(wàn)以上,甚至要800萬(wàn)-1000萬(wàn)之間了。

今年先后掛牌的小戶型產(chǎn)權(quán)老公寓,常德路常德公寓(有電梯)46.72平750萬(wàn)到(朝東),興國(guó)路老公寓51.92平820萬(wàn)到手(一樓,朝北),重慶南路重慶公寓62.27平850萬(wàn)到手(一樓,朝東),陜西南路立地公寓55平750萬(wàn)到手,2周前剛剛賣掉的淮海中路飛龍大樓72.31平報(bào)價(jià)1130萬(wàn)。

老公寓尤其是產(chǎn)權(quán)老公寓里面有幾個(gè)問(wèn)題:

首先很多客戶有個(gè)誤區(qū),都覺(jué)得老房子的實(shí)際使用面積比房卡或者房產(chǎn)證登記的面積大,的確,大多數(shù)的使用權(quán)房子,往往因?yàn)橛斜跈弧⑦^(guò)道、廚房、衛(wèi)生間還有一些公用面積不計(jì)卡,或者開發(fā)了一些空間,使用面積是會(huì)比卡上(使用權(quán))或產(chǎn)證上記載面積大的,產(chǎn)權(quán)的整棟新里或花園洋房也是往往使用面積比建筑面積大;但是產(chǎn)權(quán)的老公寓,和現(xiàn)在的新公寓一樣,也是有得房率的問(wèn)題,甚至有些得房率比較低,一分價(jià)錢一分貨,使用面積大于登記面積的,房東一般也在報(bào)價(jià)上有體現(xiàn),又便宜又好實(shí)際面積又大,這種事基本上是很少有的。

其次,不管是面積大的老公寓,還是面積小的老公寓,原始整套的才更有價(jià)值。很多老公寓其實(shí)是使用權(quán),產(chǎn)權(quán)混雜的,很多不是整套,一般不是原始整套的,絕大多數(shù)遇到的情況是公共空間部分歸屬不明確不清晰,公共空間的環(huán)境因此相對(duì)較差。現(xiàn)在淮海大樓里有一套產(chǎn)權(quán)小戶型在售,建筑面積38平,售價(jià)550萬(wàn)到手!這樣的房源就不是整套的,去年還有一套淮海大樓87.64平,750萬(wàn)到手,實(shí)際上戶型中間有個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的公共過(guò)道,這幾年出售的枕流公寓產(chǎn)權(quán)房也大多有這樣的問(wèn)題,很多把這樣的問(wèn)題稱之為硬傷,一般有硬傷的房子,價(jià)格要比市場(chǎng)上便宜很多,所以看到總價(jià)單價(jià)和面積之間的關(guān)系,明顯低于市場(chǎng)價(jià)很多很多的,需要問(wèn)清楚。

去年的淮海大樓750萬(wàn)到手戶型

德義房產(chǎn)-德義苑小區(qū)

另外,經(jīng)常遇到很多客戶,要求一定要帶電梯的老公寓,事實(shí)上,很多老公寓,大量興建于1930年代,那個(gè)時(shí)候有電梯的老公寓,一般來(lái)說(shuō)都是頂級(jí)的,帶電梯的老公寓,差不多只占了老公寓市場(chǎng)的10%-20%;有電梯的老公寓說(shuō)明品質(zhì)高,但也正如此,不管是從名氣還是實(shí)用角度,這一類的老公寓,普遍比一般的老公寓,單價(jià)要高一些。

最后,很多客戶畢竟是剛剛開始接觸老公寓的客戶,對(duì)很多情況不了解,往往只是從自己的預(yù)算和需求出發(fā),但實(shí)際上,以前的老公寓,老公寓的戶型設(shè)計(jì),居住人群,體現(xiàn)的生活方式,是超前的,以前的老公寓其實(shí),從當(dāng)時(shí)整個(gè)情況來(lái)看,都是高級(jí)的,摩登的,奢華的;現(xiàn)在很多客戶看老公寓,經(jīng)常看到,90-110往往是一房,150平上下自由衛(wèi)樂(lè)枕流等等是兩房,甚至常德公寓169平、武康大樓176平、平安大樓190平、花園公寓214平、泰興大樓206平、麥琪公寓245平等等等等都只是兩房,以前的老公寓真正詮釋了摩登奢華的概念;這些老公寓很多是歷史保護(hù)建筑帶電梯的基本上都是,原始戶型不能擅自改動(dòng);另外即使不是歷保建筑,很多的戶型設(shè)計(jì)本身大氣非常,硬要一房改兩房,兩房改三房四房,功能上實(shí)用性是增加了,但是往往在一個(gè)平面上改完的老公寓,改完之后原來(lái)老上海公寓的氣質(zhì)就蕩然無(wú)存了,顯得小家子了。其實(shí)這些帶有超前生活方式的老公寓,和現(xiàn)在的豪宅理念不謀而合,同樣是90和100平,市中心絕版豪宅可能是輕奢一房,但是同樣這個(gè)面積,中外環(huán)尤其是外環(huán)外,基本上是兩房或者小三房,其實(shí),選擇老公寓,最終選擇的是一種生活理念和生活方式。

說(shuō)了那么多,哪些老公寓里有小戶型呢,其實(shí)小戶型常出的就主要幾個(gè)老公寓,河濱大樓、太陽(yáng)公寓、卜鄰公寓、派司公寓等,這些老公寓的小戶型,往往都是解放后加蓋的,這些加蓋的老公寓,產(chǎn)證上往往也是登記的解放前的竣工年限,但是原則上已經(jīng)不是真正意義上老公寓了,熟悉的客戶都知道,首先外觀上就能看出那些樓層是加建的,層高,外立面顏色,裝飾細(xì)節(jié)都有明顯的差異;其次,進(jìn)入樓道內(nèi)部更明顯,老公寓絕大多數(shù)都是水磨石或馬賽克鋪地,加蓋的直接水泥,老公寓的樓梯絕大多數(shù)是精美的鐵藝或者實(shí)木樓梯,加蓋的都是相對(duì)簡(jiǎn)化的樓梯。

客戶要買,肯定想買真正意義上的老公寓,如果是買小戶型的話,真正意義上有電梯的豪華單身老公寓,在我心里只有兩個(gè),一個(gè)是衡山路集雅公寓,現(xiàn)代主義風(fēng)格;還有一個(gè)是南京西路石門路的德義大樓,局部帶有古典主義的特征和細(xì)節(jié)。

德義大樓剛剛大修完畢,修繕的時(shí)候通過(guò)燈光效果讓四座立雕人像重現(xiàn),這就是有溫度的上海,建筑的保護(hù)和可閱讀不僅僅是一句話,更用心地落實(shí)在每一個(gè)細(xì)節(jié)里,老房子在上海是幸運(yùn)的,從政府到民間都在用自己的方式,去閱讀去保護(hù),老房子,是上海寶貴的財(cái)富和文化的名片。

之前也說(shuō)過(guò),上海老公寓很多,其中最密集分布的有兩條馬路,一個(gè)是曾經(jīng)的霞飛路現(xiàn)在的淮海中路(之前寫過(guò)一條淮海中路的老公寓合集),還有一個(gè)是曾經(jīng)的靜安寺路現(xiàn)在的南京西路。

無(wú)論是以前還是現(xiàn)在,這兩條路都是上海的繁華所在,今天我想重點(diǎn)介紹的,就是南京西路上頂級(jí)的優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑,電梯經(jīng)典老公寓-德義大樓。

秋日的光影悄然爬上來(lái)德義大樓的建筑立面,樓下有一家我很喜歡的冰淇淋店

德義大樓曾經(jīng)為程氏家族所有,最早的程謹(jǐn)軒號(hào)稱是沙遜、哈同之下的華人房地產(chǎn)大王,南京西樓1522弄我最喜歡的花園里弄弄堂和德義大樓,都曾經(jīng)為程氏家族所有。

德義大樓,在曾經(jīng)的高級(jí)警官公寓卡德大樓斜對(duì)面,其美麗的倩影經(jīng)常見(jiàn)諸于各種歷史老照片和明信片中,是個(gè)地標(biāo)性建筑;現(xiàn)在德義大樓位于新興地標(biāo)太古匯隔壁,未來(lái)張園起來(lái),這里更是未來(lái)可期。有意思的是,去年賣德義大樓不遠(yuǎn)處的東萊大樓,附近的卡德公寓、同孚大樓,很多意向客戶和最終成交的客戶都是在太古匯里辦公;今天我主推的這套,房東在新天地上班,房東說(shuō)平時(shí)都是低碳出行,非常方便。

晾衣服就可以看見(jiàn)卡德公寓

房東提供的老照片和明信片影像

70年代的德義大樓 鶴立雞群 房東用??標(biāo)注了出來(lái)

今天主推的這套德義大樓,產(chǎn)權(quán),建筑面積67平,一室戶,目前售價(jià)1000萬(wàn)到手,也可以出租。

房子朝東,高區(qū),保留了很多原始的細(xì)節(jié),一個(gè)人自住,這套是非常棒的選擇!

德義大樓的立面非常漂亮

以前的電梯廳很精致、很上海

室內(nèi)層高3.12米,頂部細(xì)節(jié)、老地板、門、鋼窗、都保留了原始的細(xì)節(jié)。

墻上的畫是房東臨摹的

墻上掛著《韓熙載夜宴圖》房東特地選了一扇屏風(fēng)做呼應(yīng)

秋日陽(yáng)光的下午,看我喜歡的老公寓,拍著照片,聽(tīng)著音樂(lè),喝著房東泡的土耳其紅茶,享受著陽(yáng)光,美好極了。陽(yáng)光一直持續(xù)到4點(diǎn)多,陽(yáng)光一直從窗戶延展到進(jìn)門處,房東說(shuō):最值錢的東西卻是免費(fèi)的:無(wú)限的陽(yáng)光。有陽(yáng)光的地方就有美好!

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