石牌房產(chǎn)_石牌鎮(zhèn)房屋出售

天河公園近3個月行情

天河公園，尤其是西門的天府路板塊是“廣州中產(chǎn)”集中的片區(qū)之一，之二就是天河北，這個誰也不要不用抬杠，所以天府路小學的生源是一等一的好

整個片區(qū)來看，居住氛圍、舒服度來看，除了東方1-3路、以及正在改造的楓葉路之外，其他片區(qū)的居住舒適度都不好，尤其是華景新城里面密密麻麻的亂七八糟

天河公園真正的定位只是一個“高尚”的居住板塊而已，沒有產(chǎn)業(yè)、沒有寫字樓、沒有大盒子商業(yè)（天河公園地鐵站地面以下商業(yè)、東方新世界樓下萬佳超市除外），大板塊的概念比較弱，甚至無從談起

從大的概念上看，天河公園其實不是一個大的區(qū)域板塊概念，天河除了天河北、珠新之外，真正崛起的只有金融城-魚珠的第三極

地鐵因素，早些年規(guī)劃剛出，地鐵施工，把后期的利好已經(jīng)兌現(xiàn)的七七八八了，“地鐵一開、黃金萬兩”的商業(yè)邏輯在住宅上行不通，未來11號線、13號線二期的開通，就是利好全部兌現(xiàn)的時候

自住當然是可以的，這個一點沒有問題，投資也問題不太大，因為教育配套、交通配套、整體客戶群承接、以及離珠新非常近這些優(yōu)勢，整體上來看還是沒有任何問題的

以上就是錘哥眼中的天河公園板塊

研究一個城市內(nèi)部的房價，是要遵循一定的大框架的，這是城市結構、產(chǎn)品分類、板塊屬性決定的

如果換一個說法，那就是一座城市、一個板塊、一個小區(qū)，一定會遵循一定的框架，這個框架就是價格梯度，比如珠新12萬，天河公園8萬，金融城魚珠5萬，老黃埔4萬，這個就是梯度，好了，我們看看過去3個月，或者說過去半年天河公園的中觀市場到底咋樣

在討論微觀市場之前，先把天河公園住宅小區(qū)分門別類，看看不同檔次、級別的小區(qū)在市場上的呈現(xiàn)狀況如何

第一檔：熹園、錦逸（東逸花園）、東方新世界

第二檔：雋園、理想藍堡、理想青年薈、東暉花園

第三檔：東方都薈、華建小區(qū)、華港花園、疊翠臺

我一直有個觀點，天河公園這個板塊的行情跟真正的市場大市其實關系不太大，表現(xiàn)形式就是：市場不好的時候，“她”的價格不會掉，至多橫盤，市場好的時候“她”依然上漲，這就是神奇的地方

2019年底12月-1月份到今年的9月份，天河公園整體市場的表現(xiàn)為：

價格上漲了12-15%

東方新世界、熹園、東逸花園（4期錦逸）成交單價在8.0-8.5，其中熹園成交單價約9.0萬，在這一次行情中這三個小區(qū)的表現(xiàn)非常強勁，其實他們都符合“絕對的次新、帶電梯花園、樓齡新、戶型產(chǎn)品本區(qū)域內(nèi)好”的特點

甚至，好多客戶來看天河公園板塊看盤，必然的三個樓盤就是東方新世界、東逸花園，以及高總價的熹園，這三個盤是天河公園板塊的“領頭羊”

接下來才是產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理略微差一點的雋園、理想藍堡、東暉、理想青年薈，整體檔次和客群還是差了一些。比如東暉花園的產(chǎn)品差了一個時代，雋園的園林太MINI，理想青年薈的復式至少不是居家客所接受的大眾產(chǎn)品等等

其中，雋園這個只有4棟的微型社區(qū)，地理位置獨特，位居天河公園的核心位置，無論離地鐵站、天府路小學一一三中學，還是萬佳超市，甚至BRT都在合理的通勤范圍之內(nèi)，戶型產(chǎn)品層面，如果對三角形的91平無芥蒂也挺好，面積110平以上的就更加沒問題了，尤其是挨著天府路IV棟的景觀一流，其實非常不錯

理想藍堡呢，ABCD棟南北排布，3梯8戶設置，最好的戶型是110平、96平、131平（能接受梯形的陽臺），小區(qū)內(nèi)部的私家山環(huán)境很好，整體居住的氛圍安靜舒適很愜意，當然了交易過戶的時候很方便倒是真的，因為樓下就是房管局

理想青年薈這個“S”型設置的復式產(chǎn)品，是天河公園板塊低總價上車盤，350-370萬的復式小兩房幾乎是本片區(qū)合適的房源了，對于需求學w，且總價不太高的客戶來講是一個非常不錯的選擇

最后第三梯隊的是東方都薈、華建小區(qū)、華港花園、疊翠臺，錘哥的觀點就是，買天河公園要避開這些小區(qū)，產(chǎn)品落后、小區(qū)管理太過一般、要不就是有硬傷，比如疊翠臺的吵，華港花園的舊都是實實在在的硬傷，如果純粹為了學w倒不如買理想青年薈，如果投資就要謹慎，不建議買

所以也不是說天河公園所有的小區(qū)都可以買的，可能下面的建議才是最中肯的，不信咱們等著瞧

? 總價800-1200萬：選東方新世界、東逸花園、熹園

? 總價600-800萬：雋園、理想藍堡、東暉

? 總價350-500萬：理想青年薈

好了，無論我們踩盤踩的再多，戶型熟悉的不能再熟悉，業(yè)主價格摸的門清，如果我們不能理清楚天河公園的客戶群，不能搞清楚這些客戶的來源、喜好、偏好，我們還是不能對買入天河公園很有底氣

到底都是誰住在天河公園附近呢？

如果你周末的下午去天府路和天河公園逛逛，不是拿著簡歷和紅本相親的話，你大概率會被有點類似“歐洲小鎮(zhèn)、中央公園街景”的景象所吸引，心里一定感慨“我要在天河公園西門”弄一套房

說到天河公園板塊，就不能不提天河公園，包括早期的東暉花園、歷德雅舍都是極盡的把“園景”放到最大的位置去宣傳。以及由此吸引到的一部分人群和客戶

早期在天河北上班的人，因為天河北的房價貴了，或者干脆是產(chǎn)品舊了，就會來天河公園這邊安家，比如東方新世界、錦逸、熹園等

在珠江新城上班的人，因為珠新更加貴的房價，所以會選擇3-5公里之外，但還算不太遠的天河公園板塊來置業(yè)，因為被高房價“外溢”到這邊來

華景新城早期的龍門閣、豪門閣、翠安儂苑、陶然庭苑、芳滿庭園，甚至郵通小區(qū)都會轉(zhuǎn)過來天府路這邊，因為這邊的居住氛圍和生活更加便利，BRT和萬佳的配套不是蓋的

華景新城的華景里、錦苑、信華、珠江俊園，大部分都是華景新城里面的自主改善升級置換過來的，另外一個小部分是東圃、車陂為了華景小學來買學位房

天河公園還有另外一個客群就是東圃、車陂、珠村、甚至黃埔為了天府路小學的學w房過來的，學位+改善就是這一部分人的買房目的

我知道你要提醒我了，還有科韻路的“碼農(nóng)”。不可否認，早期因為163、一大堆游戲公司在科韻路、天河公園東門，所以這一部分高凈值人群也是這一帶非常重要的客群

但是，客戶的口味是會變化的，而且經(jīng)年累月的變化

客戶的需求和口味會變化的，科韻路附近的IT、碼農(nóng)之類的中高管最喜歡居住的地方已經(jīng)有變化：一開始確實喜歡華景、東方新世界之類的，新+學位

后來，慢慢的變了，高級一點的去住到了科韻路北端的匯景新城，或者南端的保利天悅、水藍郡，或者中端的美林海岸。國內(nèi)來看，有錢有面子的人，不太喜歡上下班，沿著公園或者什么中央大道去徒步上下班，這種方式國內(nèi)不常見

在這些高管或者有面子的人看來，那些蓬頭垢面、左手面包、右手豆?jié){，興沖沖的沖進電梯去著急打卡的人，才最適合住在廣海大廈、東暉花園，而自己如果條件具備，則一定要住到保利天悅、匯景新城，至少也得美林海岸吧

不過，從產(chǎn)品力來看，感覺天河公園的未來就是現(xiàn)在的公園前，大的地鐵樞紐只是有交通疏導價值，但絕不是富人聚集區(qū)，和珠江公園珠江東臨江大道這邊差太遠了

員村改造，可能有人會說員村改造會提升天河公園板塊的能量，其實員村改造提升的是“珠江公園片區(qū)”的利好。員村改造，一方面可以改造一下東部景觀和配套

另一方面可以讓花城大道繼續(xù)東進，以至于和金融城打通。如果這點實現(xiàn)了，基本上臨江板塊的高端居住屬性就成定局了

還有，即使天河公園3地鐵真正通車了，作為“樞紐”的大站，疏導的作用會起作用，可能會把真正匯聚起來的天河公園人口沿著21號線疏導到棠東、黃村，會沿著13號線輸送到白馬崗、石牌東、棠下、珠村，所以真正的虹吸效應和疏散功能，到底哪個會占主流，還真的不一定

最后表白一句吧：我們生活的土地，客戶客群的喜好偏好、對產(chǎn)品的要求是分級別和層次的，這才有了市場和客戶的分類和分層

中間再結合人的心理影響和情緒滿足，才會有了圈層和階層，以及后面的所謂的“階層固化”與否。投資就是要找準其中的變化，并提前用“套利”的手法去占據(jù)先機

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