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閱讀導(dǎo)航
1、加息定調(diào)
2、貸款市場(chǎng)并沒有想象中那么差
3、如何應(yīng)對(duì)？
4、總結(jié)
澳洲央行行長(zhǎng)發(fā)聲，加息箭在弦上。
狼來了，狼來了，狼真的要來了。
加息對(duì)澳洲樓市，意味著什么？
加息定調(diào)
本周，央行召開本年度第一次會(huì)議，定了兩件事。
- 維持現(xiàn)金利率目標(biāo)為10個(gè)基點(diǎn)，外匯結(jié)算余額利率為零
- 停止進(jìn)一步購(gòu)買政府債券，最后一次操作將于2月10日進(jìn)行。
雖然行長(zhǎng)對(duì)于具體調(diào)息時(shí)間點(diǎn)含糊其辭，但是現(xiàn)在清楚的是，央行邁出重要一步，加息是肯定要來的！
但是不急著一步到位。考慮到政策的核心仍然是支撐澳洲經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇以及實(shí)現(xiàn)既定的通脹目標(biāo)。
所以，債券購(gòu)買計(jì)劃停止購(gòu)買并不意味著近期利率會(huì)上升。
但是行長(zhǎng)呼吁大家要“做好準(zhǔn)備，需要有緩沖”。
不僅說話模棱兩可，行長(zhǎng)也一如既往地說左右而言它。
當(dāng)被記者問及是否應(yīng)該搶先轉(zhuǎn)換到定息房屋貸款，或者堅(jiān)持浮息房屋貸款時(shí)，行長(zhǎng)說他沒有考慮過這個(gè)問題，因?yàn)樗辉儆蟹课莸盅嘿J款。
行長(zhǎng)沒有貸款也不考慮升級(jí)，但是貸款市場(chǎng)近兩年卻異常火熱。
貸款市場(chǎng)并沒有想象中那么差
貸款市場(chǎng)到底怎么樣？
本周二官方數(shù)據(jù)顯示，截至去年12 月的 12 個(gè)月中，新的抵押貸款總額比 2020 日歷年增長(zhǎng)了 51%，僅在 12 月就增長(zhǎng)了 4.4%，創(chuàng)下 328 億澳元的月度紀(jì)錄。澳人去年的新增住房貸款達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的近3700億澳元。
但是實(shí)際的貸款質(zhì)量（承受違約風(fēng)險(xiǎn)）并沒有市場(chǎng)預(yù)估的那么差。
央行行長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，大多數(shù)澳洲家庭的還款額超過了當(dāng)前利率水平的要求，他們將資金存入抵消賬戶可以重新提取。
所以，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并不擔(dān)心調(diào)息引發(fā)的違約風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榇蟛糠旨彝ヒ炎龊镁彌_準(zhǔn)備。
可是，對(duì)住房貸款的巨大需求或?qū)⑹沟帽O(jiān)管機(jī)構(gòu)在確定調(diào)息前再次采取行動(dòng)抑制信貸活動(dòng)。
如何應(yīng)對(duì) ？
加息勢(shì)在必行，樓市迎來新拐點(diǎn)，超低利率拉動(dòng)的房產(chǎn)熱潮將結(jié)束。
不堆數(shù)據(jù)，不攤表格，不用學(xué)術(shù)名詞，今天給大家來些干貨。
直接說加息定調(diào)后，房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？大家該如何判斷、如何操作？
利空還是利多？
央行行長(zhǎng)明確表態(tài)加息時(shí)間，并邁出了第一步。短期來看就是利空，將直接影響房市預(yù)期，隨著市場(chǎng)出貨量持續(xù)增多，買家趨于理性，清空率將會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，成交價(jià)格也是回歸當(dāng)前合理區(qū)間（并不是兩年前的價(jià)格區(qū)間）。長(zhǎng)期來看，澳洲房?jī)r(jià)上漲是大趨勢(shì)，雖然目前漲勢(shì)趨緩，但是一旦邁入后疫情時(shí)期，海外人士全面回歸，房市將會(huì)迎來新一波推動(dòng)力。
對(duì)購(gòu)房人群
還是那句老話，自住剛需無論什么時(shí)候都是入市的好時(shí)機(jī)。前兩年沒法入市的剛需客們，如果有機(jī)會(huì)可以在加息前入市，薅最后的羊毛。
置換客則需要處理好手中的現(xiàn)有房產(chǎn)，因?yàn)楫吘辜酉⒅苯佑绊懳飿I(yè)持有人手中的現(xiàn)金流。如果不能出售目前持有的物業(yè)，那么置換新的房產(chǎn)將會(huì)面對(duì)巨大的資金壓力。
投資者客也是同樣的到底，現(xiàn)金為王，況且海外人士尚且沒有大范圍回歸，想要用租金養(yǎng)貸，難度不低。
對(duì)不同地區(qū)
加息將提高貸款購(gòu)房的資金成本，這將直接轉(zhuǎn)嫁給租客和二房東。這使得悉尼、墨爾本等主要首府城市的核心區(qū)域租金出現(xiàn)顯著上漲，而上漲的租金收益將會(huì)填補(bǔ)貸款資金成本的上漲。而偏遠(yuǎn)郊區(qū)的租金則不會(huì)出現(xiàn)明顯的上漲態(tài)勢(shì)。
潛在機(jī)會(huì)在哪？
投資者拋售房產(chǎn)將出現(xiàn)機(jī)會(huì)。很多購(gòu)房者不得不考慮加息所增加的還款負(fù)擔(dān)。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的投資者來說，可能會(huì)拋售一些房產(chǎn)來減輕還款負(fù)擔(dān)。出貨就會(huì)給市場(chǎng)帶來機(jī)會(huì)（好房源、價(jià)格松動(dòng)），但是就目前澳洲市場(chǎng)來看，加息拋售僅會(huì)出現(xiàn)在公寓市場(chǎng)。
浮動(dòng)利率還是固定利率？
央行利率還未動(dòng)，各大銀行已經(jīng)開始先行。雖然浮動(dòng)還是固定受多重因素的影響，但是如果你的貸款期限所剩不多，加息前固定利率多半是個(gè)明智之選。如果期限較長(zhǎng)，希望搏一把，則可以保持浮動(dòng)利率。如果利率的變動(dòng)令你感到煩惱，那么你就應(yīng)該選擇固定利率。
一個(gè)關(guān)注要點(diǎn)
雖然市場(chǎng)普遍押注澳洲將緊跟美國(guó)在今年多次加息。但央行行長(zhǎng)已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，澳美兩國(guó)情況不相同，澳洲的通脹率僅是美國(guó)的一半。
所以關(guān)注通脹對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)異常重要。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)就是第一硬通貨。如果通脹上升，那么這個(gè)道理將更加明顯。
全球貨幣放水，即使縮表關(guān)小水龍頭，但是池子里的水仍然快滿地要溢出來了。如果不允許流入樓市，房?jī)r(jià)不漲，那么物價(jià)就會(huì)漲。物價(jià)漲了，大家為了抵御通貨膨脹，還得買房。只是買多買少，置換、投資的問題了。
總結(jié)
房產(chǎn)和其他金融資產(chǎn)一樣，利率變化對(duì)獲取租金收益的房產(chǎn)投資和利用銀行貸款購(gòu)房的影響非常顯著。
但終歸到底，最終決定房?jī)r(jià)是否上漲的根源就是兩個(gè)：貨幣和需求。
沒有任何東西可以阻止房?jī)r(jià)上漲，只有貨幣和需求。
好的物業(yè)將直接決定我們未來資產(chǎn)增值的速度和幅度。
發(fā)現(xiàn)周期，精準(zhǔn)操作，才不枉每一次牛市。
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