南昌市住房保障和房產管理局,南昌市住房保障和房產管理局領導班子

電梯被貼上停用告示

“電梯怎么又壞了？”2月17日，南昌青山湖區秀泊經典業主反映27棟1單元電梯出現運行故障，維保需停用電梯約一周時間。據介紹，27棟為11層小高層，近年來電梯已經歷了多次維修，但過段時間電梯又會再次“罷工”，居民多年來不斷提出改善老舊基礎設施的訴求，卻遲遲得不到回應。

反映 小區“老齡化” 電梯頻“罷工”

2月20日15時30分，記者在小區見到電梯停用告示被維保人員撕下，電梯恢復使用。即便如此，小區業主熊阿姨擔憂地說，“每次都是‘修了壞，壞了修’，電梯時而打不開門，時而廂底與地面錯位，還有居民被困在電梯里。”該小區多部電梯的運行狀況令居民提心吊膽，因此有的住戶買菜回家時寧愿步行上樓。

面對居民的不滿，新城悅物業秀泊經典服務中心袁經理倒起了苦水。秀泊經典小區是2006年竣工的老小區，很多基礎設施均存在不同程度的老化。據袁經理介紹，一般電梯的設計使用年限在15年左右，27棟使用的“許繼”牌電梯步入“老齡”，所以經常出現配件故障。每次出現問題，物業公司都會在半小時內聯系維保人員修理，但是該型號電梯已經停產近十年，適配的全新變頻器已經很難買到，每次只能寄送至上海或廣州修理。

住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）被稱為房屋的“養老錢”，曾有部分居民提出動用維修資金對小區電梯等基礎設施進行徹底更新，但這一提議因業主委員會（以下簡稱業委會）的長期缺位而一再擱置。

電梯每次故障的修理成本在3000元左右。袁經理表示，僅在各電梯變頻器維修上，物業公司去年一年就支付了3萬余元，此外小區內還有幾處公用木質長廊因腐蝕而搖搖欲墜，也由物業自費改造加固。“這些都增加了物業成本，我們也希望小區盡快選出新的業委會，共同解決這些老舊基礎設施問題。”袁經理說。

調查 業委會選舉已擱置兩年多

小區老舊基礎設施的更新改造工作亟須業委會出面主持，但秀泊經典的第三屆業委會選舉已經擱置了兩年多時間。自2021年底開始，業主們一直在推動新一屆業委會的成立，至今未有結果。

最近一次的第三屆業主大會第一次表決原定于2023年12月27日至2024年1月5日舉行，后又將投票延期為1月15日至1月29日。

“最終只有300余戶業主參與了投票，沒有達到2/3以上業主參與投票的要求。”一位業委會籌備組成員如是說。

“很多業主都搬離了小區，老房子轉租給了別人，沒有參加線下投票。”業主陳先生告訴記者，還有部分居民對前兩屆業委會的財務審計問題不滿，所以投票人數一直不齊。

專家 建議優化維修資金使用流程

隨著一批小區逐漸老化，更換電梯等維護工程成了居民關心的大事，像秀泊經典小區這樣，因缺乏業委會支持、業主大會表決難通過導致維修資金使用不順的問題也越來越普遍。

針對秀泊經典小區的現狀，記者從南昌市青山湖區塘山鎮政府獲悉，可先由居委會代行住宅區業委會職責，按照規定向南昌市住房保障和房產管理局申請維修資金，這在塘山鎮其他社區已有先例。2024年1月10日公布的《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》第59條也給出了另一條補救措施：物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業管理委員會臨時代行業主委員會職責。

熊阿姨等多位業主表示，將向居委會提交維修資金使用申請。據今年1月新修訂的《南昌市住宅專項維修資金管理若干規定》，維修資金的使用方案依舊需要受“2/3以上”的投票結果限制。國家和省、市三級物業管理條例均有類似規定。

現有維修資金是否足夠？是否需要續交維修資金？陳先生擔憂，小區內租戶不少，他們沒有投票權利，各業主利益訴求也不相同，如果需要自掏腰包，投票結果可能又會停在“2/3以上”門檻前，維修資金也無法發揮應有的保障作用。

組織好業主大會和業委會，是小區順利使用維修資金的關鍵。江西師范大學政法學院副院長、教授顏三忠建議，可以推廣手機投票等信息技術降低業主參與成本。同時，也應優化維修資金的使用流程，例如將維修基金細化為一般使用、計劃使用和應急使用，對應急使用采取事后公示模式，線上線下強制公示維修資金使用項目明細，平衡業主參與度和決策效率。對于業主之間暫時難以達成一致時，可引入第三方機構輔助業主開展監督管理，目前已有地方出臺規定，允許將工程監理費用計入維修資金，還有的明確規定應急維修必須聘請第三方監督服務機構。在維修資金續交問題上，顏三忠建議，可允許將公共收益劃轉部分成為維修資金，用公共收益保障公共利益。

來源：新法治報（文/圖 王政 全媒體首席記者吳強）

編輯：聶琪

校對：王小明

復審：廖世杰

審簽：姚友生