南京房產評估;南京房產評估價查詢

又一個城市加入了住房“以舊換新”。5月13日，佛山發布樓市新政，其中指出，支持房地產開發企業、中介機構和購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，鼓勵房地產企業開展存量房產置換新房的活動；支持地方國企參與“以舊換新”活動，對收購市場存量房產用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，加大融資支持力度。

截至目前，已經有50個左右的城市開展了住房“以舊換新”活動。從操作模式來看，根據克而瑞統計，代售模式最為常見，已在上海、深圳等29個城市推行；其次是舊房換購模式，南京、鄭州等19城已落地。

“賣舊”仍是難題

從城市選擇來看，目前代售模式是多數城市的選擇。

在克而瑞看來，代售模式落地效果平平，多數購房者“只看不買”。典型如深圳，4月中旬綠景白石洲項目啟動“以舊換新”，此后一周的項目來訪量環比上升50%，但認購只增加了1套。

4月15日，深圳市的房地產中介機構樂有家聯合綠景地產旗下項目“綠景白石洲”，在深圳試點推廣房產“以舊換新”新模式。其實施效果如何？5月14日，綠景白石洲項目工作人員表示，有差不多接近20個客戶，已經實現置換的客戶有五六個。

對于代售模式效果不明顯的原因，克而瑞分析稱，其一，“賣舊”仍是老大難，二手房交易周期普遍較長，而新房鎖房期一般只有90天，代售并沒有實質性提升二手房流通性，不解決二手房難賣這一核心問題，換新也就無從談起；其二，缺乏行政力量介入，代售類“以舊換新”通常由行業協會發起，開發商、購房者、中介機構三股市場力量主導參與，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺搭建、交易成本等方面并不具備優勢；其三，“老調重彈”，市場已經免疫，例如上海早在2023年已經有部分房企開展過類似的“以舊換新”活動。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現在主要的問題是流程還沒有跑通，“賣舊”這個最關鍵的環節還沒有完成，存在的問題是這個環節比較冗長，“賣舊”的周期很長。

收購模式更有效率

在業內人士看來，相比代售模式，收購模式更有效率。何為收購模式？就是房企或者是地方國企平臺直接收購二手房，然后業主再用賣來的錢置換新房，鄭州、南京、福州、武漢、青島、無錫、日照等多個城市已經試點或者是全城鋪開。

收購模式落地效果如何？目前部分城市購房者參與熱情較高。記者在某社交平臺發現，南京、鄭州等地住房“以舊換新”討論度較高。

鄭州城發安居有限公司相關工作人員向新京報記者表示，截至目前，“以舊換新”報名2693組，有效登記達到816組，完成新房意向認購數量達到131組，其中，27組已完成正式收購協議簽訂。

值得關注的是，鄭州住房“以舊換新”已經由兩區試點擴展到全市八區推行。

記者在鄭州市房產交易服務平臺看到，截至5月15日14時，“以舊換新”房源展示頁面，二手房源有1761套，有69個新盤參與。

鄭州住房“以舊換新”專班工作人員在5月15日下午的一場公開直播中稱，5月10日政策范圍放寬后，熱度居高不下，每天報名200-300人，非常受市民歡迎。

南京方面，南京安居建設集團相關負責人在接受相關媒體采訪時透露，截至5月8日，南京“以舊換新”意向登記已超過3700 組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。

4月27日發布的《南京安居建設集團關于存量住房“以舊換新”試點活動的公告》顯示，試點期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。房源收購主體為南京安居建設集團旗下全資公司南京置新資產管理有限公司，首批試點限額共2000套。活動期限自4月27日起至今年12月31日。

事實上，去年南京就曾推行過代售模式的“換新購”，收購模式是在這個基礎上進行的升級。

南京房地產學會副會長孟祥遠表示，南京“以舊換新”在市場上引起了很大的反響，報名階段熱情比較高，對于當下的市場來說，其認為是個很好的嘗試，想換房的市民、等保障房的人群和待去庫存的房企都能受益。而且，對比來看，南京的“以舊換新”是地方國企拿真金白銀收購房源來置換，而不是像其他城市交由一般房企或中介機構代賣房換新房等操作方式。更重要的是，這個時候推出“以舊換新”，國資入手接盤，體現出地方對房價基本觸底的總體判斷，有穩定市場的效果。

孟祥遠進一步說，目前報名人數遠超試點房源套數，對于南京這樣的千萬級人口、300萬套級存量住房的城市，應該說是不夠的。在成功試點的基礎上，可以進一步擴大，對于構建房地產新發展模式和解決住房問題提供一個南京方案，形成可以分享的經驗模式。而地方收儲，化解存量待售住房，后續可能成為國內推廣的一種普遍做法。

李宇嘉表示，從參與人群的積極性來看，還是比較高的，說明潛在的換房需求比較大，畢竟國企認購有個很大的好處，能省掉很多環節。之前的“賣舊買新”，需要個人先賣二手房，中間還要還貸贖樓，買家要過戶按揭，然后再去買新房，操作流程比較麻煩；如果真有中介機構、開發商、政府部門以及評估機構能解決這些環節，能夠幫業主賣掉房子，且評估價合理，很多人還是愿意參與賣舊買新的。

二手房評估價是關鍵

目前，鄭州已經有27組完成正式收購協議簽訂。南京參與“以舊換新”的首批二手房已經進入價格評估流程，正待結果出爐。

記者在某社交平臺看到，不少南京二手房業主表示，其二手房已在評估中或者即將被評估，預計8-10天出結果。

新京報記者發現，在代售模式中，參與人群最關注的是二手房評估結果，即評估價格的高與低。有網友稱，評估價影響著市場的信心與預期，更影響著試點的再推進。

根據南京安居建設集團發布的《存量住房“以舊換新”試點活動操作流程》，驗房評估環節，由南京置新資產管理有限公司遴選信用好、業務強的評估機構，形成評估機構名單庫，邀請換購人代表一起從評估機構名單庫中隨機抽取3家評估機構進行評估，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估（換購人不承擔評估費用），取排序中間的評估值作為最終收購價格。

鄭州城發安居有限公司相關工作人員表示，收購價格方面，各房地產評估機構采取自愿原則，依據鄭州市住宅與房地產業協會通知要求參與報名，該協會將篩選出符合條件的評估機構名單錄入服務平臺，形成評估機構名單庫，其評估方式為城發安居公司隨機抽取評估機構，按照市場化原則，客觀、公正對擬收購的二手住房進行交易價格評估，出具二手住房價格評估結果。

如何保證評估價的客觀公正？上述專班工作人員稱，“每一套房源價格數據略微有異常時，我們會追究數據的來源、參照、技術方案，提出異議的。每一百套房源，幾乎都要換一個評估公司，完全是隨機抽取的。”

新京報記者 段文平 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶