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新華財(cái)經(jīng)法蘭克福5月11日（記者 邵莉）在持續(xù)的高利率下，德國房地產(chǎn)企業(yè)倒閉破產(chǎn)數(shù)量雖然明顯增加，但并沒有出現(xiàn)大的市場風(fēng)險(xiǎn)，特別是大中型房地產(chǎn)上市企業(yè)、房地產(chǎn)投資基金高度重視流動性管理的商業(yè)模式使其在困境中表現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性。

歐元區(qū)的加息周期已經(jīng)持續(xù)了近兩年，關(guān)鍵利率水平在歷史高位也達(dá)七個(gè)月之久，德國房地產(chǎn)上市企業(yè)承受了巨大的壓力，但迄今為止仍較好地經(jīng)受住了過去兩年房價(jià)顯著下跌的考驗(yàn)。

盡管資產(chǎn)價(jià)格大幅貶值，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，融資成本激增，德國主要的房地產(chǎn)上市企業(yè)在危機(jī)面前表現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。以德國最大的住宅集團(tuán)、Dax指數(shù)成份股沃諾維亞（Vonovia）為例，其股價(jià)目前已經(jīng)從去年3月28日的歷史低點(diǎn)反彈了逾80%，恢復(fù)至2020年8月底時(shí)歷史高點(diǎn)的約一半。

圖片說明：德國最大的住宅上市公司在高利率下股價(jià)已經(jīng)開始明顯反彈

當(dāng)前推動德國地產(chǎn)股股價(jià)回升的主要因素有四個(gè)：

首先，投資者強(qiáng)烈預(yù)期歐洲央行很快下調(diào)利率。歐洲央行 (ECB) 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家菲利普·萊恩本周表示，6月份歐洲央行降息的理由越來越充分。此外，有多位理事會決策成員預(yù)計(jì)今年歐元區(qū)將三次降息。

根據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年德國的住宅價(jià)格下降了8.4%，這是自2000 年以來最大的跌幅。主要原因是利率大幅上升，導(dǎo)致貸款更貴，房地產(chǎn)交易量驟減。

房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行（Cushman & Wakefield)的數(shù)據(jù)顯示，僅2023年上半年德國七大城市的房地產(chǎn)交易額同比就下降了65%。一些銀行家認(rèn)為市場要到 2025年才會復(fù)蘇。

據(jù)德國商業(yè)銀行稱，如果市場長期利率（不僅受歐洲央行關(guān)鍵利率調(diào)整的影響，也受美國長期國債收益率變動的影響）沒有進(jìn)一步明顯上升，二手房價(jià)格可能會在今年年底左右穩(wěn)定下來。

圖片說明：法蘭克福一處即將交付的樓盤

二是地產(chǎn)上市公司向德國國有企業(yè)大規(guī)模出售資產(chǎn)的重組措施，大大降低了流動性風(fēng)險(xiǎn)。比如今年5月1日，沃諾維亞宣布按賬面價(jià)值向柏林兩家市政住宅公司出售了4500套公寓。這緩解了許多投資者對房地產(chǎn)企業(yè)以大幅折扣價(jià)格出售其持有的資產(chǎn)的擔(dān)心。

大多數(shù)分析師認(rèn)為，得益于進(jìn)一步的重組措施，其股價(jià)會進(jìn)一步上漲。該公司計(jì)劃今年將價(jià)值達(dá)30億歐元的住宅物業(yè)出售，以增加流動性。去年，大約有40億歐元通過這種方式流入Vonovia。

三是房租持續(xù)上漲，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)企業(yè)的一部分損失。

Vonovia在歐洲擁有約54.6萬套公寓，其中大部分位于德國。由于住宅建設(shè)項(xiàng)目大幅減少，移民增加，租賃市場非常火爆。去年，該集團(tuán)的租金平均上漲了3.8%，另一家中型房地產(chǎn)上市場企業(yè)、Mdax指數(shù)成份股LEG Immobilien平均租金收入也增長了4%。專家預(yù)計(jì)2024年德國的租金將繼續(xù)大幅上漲。

四是德國的地產(chǎn)上市公司在大幅虧損的情況下仍然堅(jiān)持派息，吸引了投資者。

鑒于房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌，沃諾維亞（Vonovia）公司不得不在2023年將其住宅價(jià)值減計(jì)110億歐元，當(dāng)年則出現(xiàn)了67.5億歐元的凈虧損，約為上一年虧損額的10倍。LEG Immobilien去年也虧損了約15億歐元。

盡管如此，兩家公司依然宣布向股東派息。特別是LEG公司，盡管出現(xiàn)巨額虧損，但可用現(xiàn)金流的關(guān)鍵利潤指標(biāo)（調(diào)整后運(yùn)營資金）仍增長了66%以上。因此，在前一年沒有派息后，宣布每股2.45歐元的股息分配給股東。這一決定受到了投資者的熱烈歡迎，業(yè)績公布當(dāng)天漲幅一度超過4%。

當(dāng)前不僅德國的房地產(chǎn)上市公司的商業(yè)模式注重流動性安全保障，大型開放式房地產(chǎn)基金也采取了遠(yuǎn)高于法定要求的流動性標(biāo)準(zhǔn)，來應(yīng)對正在出現(xiàn)的資金凈流出挑戰(zhàn)。

來自歐洲評級機(jī)構(gòu)Scope的一份研究報(bào)告顯示，過去17年來，投資者投入開放式房地產(chǎn)基金的新資金始終多于從基金中流失的資金。然而，受高利率、地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)基金將出現(xiàn)資金大幅凈流出。僅今年前兩個(gè)月，這一金額已達(dá)5億歐元。而自去年開始資金凈流出以來，已經(jīng)累計(jì)突破了10億歐元的規(guī)模。

Scope的分析師索尼婭·諾爾和霍斯納·胡巴尼表示，今年房地產(chǎn)基金大量資金凈流出的峰值預(yù)計(jì)出現(xiàn)在第三季度。

雖然專家們沒有排除未來個(gè)別基金暫停贖回的可能性，但認(rèn)為大多數(shù)基金不會出現(xiàn)嚴(yán)重的流動性危機(jī)。這主要得益于2008年金融危機(jī)后政策的調(diào)整，比如法律規(guī)定，至少兩年的持有期限，任何購買基金的人都不能立即贖回；2013 年 7 月 21 日之后購買的基金，如果出現(xiàn)集中贖回要求，需要12個(gè)月的通知期才能拿回投資。這使得基金管理人有一年的時(shí)間來通過出售房產(chǎn)籌集資金。

此外，在2008年之后，歐洲對房地產(chǎn)基金的流動性也提出了更嚴(yán)格的要求，即必須是基金資產(chǎn)的百分之五。而目前房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)金流比率平均超過了15%（目前所有房地產(chǎn)基金的現(xiàn)金持有量仍超過170億歐元），遠(yuǎn)高于法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

編輯：王春霞

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