融資租賃房產稅;融資租賃房產稅由誰承擔

某縣為了招商引資，實行企業“拎包入住”，地方政府將建好的廠房租賃給企業使用。根據租賃合同的約定，企業分期支付租金，10年后，在企業付清所有租金后，產權歸企業所有。出租人即政府將房屋租給承租人使用，承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內房屋的所有權屬于出租人所有，承租人擁有房屋的使用權。租期屆滿，租金支付完畢并且承租人根據租賃合同的規定履行完全部義務后，房屋的所有權即轉歸承租人所有。根據租賃合同的約定，該租賃行為的實質屬于融資租賃。

首先，融資租賃房產稅納稅義務人。根據《 財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知 》（ 財稅[ 2009 ]128號 ）的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。，對于融資租賃的房產，房產稅納稅義務人為承租人。

其次，房產稅計稅余值的確定。所謂房產的計稅余值,是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。房產原值，是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿固定資產科目中記載的房產原價(不扣減折舊額)。對于融資租入的房產，根據所適用的不同會計制度，房產原值確定也不同：執行企業會計準則，租入固定資產不區分融資租賃和經營性租賃，租入固定資產計入“使用權資產”（過去為固定資產—融資租入固定資產），并與自有固定資產一樣計提折舊。使用權資產的初始入賬價值為租賃負債和初始直接費用（比如支付給房產中介的中介費等）之和。租賃負債為租賃付款額的現值。而執行小企業會計準則的企業，融資租賃房屋是按照租賃合同約定的付款總額和在簽訂租賃合同過程中發生的相關稅費等確定。

作者：紀宏奎 中匯武漢稅務師事務所十堰所