房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間;自建房屋房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

前些日子重慶調(diào)整了房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策引發(fā)熱議，那什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅征收范圍是什么？跟我們普通百姓有關(guān)系么？以疑促學(xué)，學(xué)以解惑，我們一起學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容。

這一節(jié)我們一起學(xué)習(xí)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從房產(chǎn)稅最基本的法規(guī)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》來看，房產(chǎn)稅條例和其他稅種的條例不同，之前學(xué)習(xí)過的其他稅種條例會(huì)對(duì)該稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間作為該稅種政策的基本要素表述清楚，房產(chǎn)稅條例沒有對(duì)房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行明確表述，而且國(guó)務(wù)院相關(guān)部門沒有出臺(tái)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)充規(guī)定，從網(wǎng)上搜索資料來看，相關(guān)省市分別就條例出臺(tái)了本省市的實(shí)施細(xì)則，由于房產(chǎn)稅條例對(duì)各省在房產(chǎn)原值減除比例、減免稅、納稅期限等方面給予了較大自主確定的權(quán)限，因此各省市制定的實(shí)施細(xì)則不盡相同。對(duì)于房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，只能從財(cái)稅文件中找到相關(guān)規(guī)定，比較零散，下面我們分房產(chǎn)取得的形式一起進(jìn)行學(xué)習(xí)。

一、新建房屋房產(chǎn)稅納稅義務(wù)

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào)）文件的規(guī)定：

（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記:什么是自建，如何確定建成的時(shí)點(diǎn)，個(gè)人理解自建是具備建筑施工資質(zhì)的市場(chǎng)主體自己施工建設(shè)，對(duì)于建成的時(shí)點(diǎn)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的確定相對(duì)比較麻煩，有人理解是建設(shè)完成并取得房產(chǎn)證的時(shí)間，在現(xiàn)實(shí)情況中，很多房產(chǎn)建設(shè)完成并投入使用，在會(huì)計(jì)上已經(jīng)按照固定資產(chǎn)進(jìn)行核算了，也未能取得房產(chǎn)證，如果按照取得房產(chǎn)證的時(shí)點(diǎn)作為建成時(shí)點(diǎn)，這個(gè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就無限期的延后，房產(chǎn)稅是對(duì)經(jīng)營(yíng)使用的房產(chǎn)征收的一個(gè)稅種，而房產(chǎn)證只是用來證明房產(chǎn)所屬權(quán)的一個(gè)憑證，在現(xiàn)實(shí)情況中，房產(chǎn)所屬權(quán)限很明確的情況下，不一定有房產(chǎn)證，也可能會(huì)使用法院的判決書或者相應(yīng)有資質(zhì)機(jī)構(gòu)的證明來確定房產(chǎn)的所屬權(quán)，因此對(duì)于建成的時(shí)點(diǎn)把握，個(gè)人理解可以按會(huì)計(jì)賬面確認(rèn)固定資產(chǎn)時(shí)點(diǎn)、驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)以及實(shí)際投入使用時(shí)點(diǎn)三者中孰早時(shí)點(diǎn)進(jìn)行把握，更為合理并且容易操作。

· （二）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記：委托施工企業(yè)建設(shè)，也就是說業(yè)主方擁有土地使用權(quán)，并進(jìn)行了房產(chǎn)建設(shè)立項(xiàng)，然后請(qǐng)有施工資質(zhì)的單位進(jìn)行施工建設(shè)，建設(shè)完成后由業(yè)主方辦理房產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)所屬證明，從文件規(guī)定來看，這種委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋征收房產(chǎn)稅是從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起，個(gè)人理解這個(gè)的時(shí)點(diǎn)確認(rèn)是比較合理的，與上述自建房屋相關(guān)情況相同，房產(chǎn)投入使用時(shí)間和房產(chǎn)權(quán)屬證明取得時(shí)間兩者在現(xiàn)實(shí)情況中相差較大，為了避免稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)之間的爭(zhēng)議，所以這里政策規(guī)定的是按照竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)的次月開始發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，特殊情況下，如果在沒有完成驗(yàn)收的情形下，房產(chǎn)已經(jīng)投入使用或者出租出借給外單位使用的政策又進(jìn)行了進(jìn)一步補(bǔ)充規(guī)定。但是如果在驗(yàn)收之前已實(shí)際使用或者出租出借等給外部單位實(shí)際使用時(shí)，則按實(shí)際使用時(shí)點(diǎn)或者出租出借時(shí)點(diǎn)的次月開始發(fā)生房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。

二、外購房屋房產(chǎn)稅納稅義務(wù)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）文件的規(guī)定：

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：個(gè)人理解，房產(chǎn)稅對(duì)于購置新建商品房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以房屋交付使用為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，相比較于房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，更容易把握和操作，在現(xiàn)實(shí)情況當(dāng)中，房屋已經(jīng)交付使用，但對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移也就是辦理房產(chǎn)權(quán)屬證明要相對(duì)滯后許多，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人對(duì)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有較多的認(rèn)識(shí)不一致，而交付使用要相對(duì)好操作，房屋交付使用指的是房企向購房人轉(zhuǎn)移占有新建商品房的時(shí)點(diǎn)，至于購房者是否將新建商品房實(shí)際投入使用，與是否繳納房產(chǎn)稅無關(guān)，不能簡(jiǎn)單理解交付使用指的是購房者實(shí)際使用，更多的應(yīng)該關(guān)注建房者將商品房交付給購房者這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：個(gè)人理解，對(duì)于購置存量房的房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，又回到了產(chǎn)權(quán)變更的時(shí)間，還是在說，是現(xiàn)實(shí)過程中這種產(chǎn)權(quán)變更是滯后于交付使用的，一般情況下購房者購置存量房，肯定是想進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更為先，占有產(chǎn)權(quán)，或者說把產(chǎn)權(quán)變更為自己名下才是最安心的，在現(xiàn)實(shí)中的情況是多種多樣的，有可能由于各種的原因造成產(chǎn)權(quán)暫時(shí)無法變更，但房產(chǎn)已交付使用，這時(shí)的房產(chǎn)稅應(yīng)該由購房者承擔(dān)還是由原房主承擔(dān)？原房主將鑰匙交給新的購房者或者說新的購房者已經(jīng)適用房屋算不算房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移？都會(huì)產(chǎn)生的爭(zhēng)議。

（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

學(xué)習(xí)筆記：出租出借個(gè)人理解實(shí)際也是經(jīng)營(yíng)的一種方式，固定資產(chǎn)用于自己生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和出借給他人使用都屬于經(jīng)營(yíng)，因此確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的原則都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房產(chǎn)之次月。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）文件的規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記： 房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的房屋通常是指作為企業(yè)“固定資產(chǎn)”科目核算的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將作為“存貨”核算不征收房產(chǎn)稅的房屋，轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)候，也就是將建造的商品房變?yōu)樽杂谩⒊鲎饣虺鲎獾仁褂脿顟B(tài)時(shí)，需按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

（五）融資租入房屋

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）文件的規(guī)定：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

學(xué)習(xí)筆記：融資租賃相當(dāng)于抵押貸款，租賃標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)雖然屬于出租方，一般情況下合同會(huì)約定在租賃期滿后會(huì)轉(zhuǎn)移到承租方，因此房產(chǎn)稅應(yīng)該由承租方承擔(dān)。

（六）企業(yè)接收建筑施工企業(yè)各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋的，從接收的次月起，依照規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（七）企業(yè)因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

（八）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)， 從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起， 繳納房產(chǎn)稅；

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