上海房產(chǎn)發(fā)展-2020上海房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展

我們之前在全網(wǎng)率先提出過一些比較“非主流”的觀點：

比如上海樓市的四分天下，比如上海遠郊的土地沒有稀缺性，比如上海市區(qū)的城市邊界已經(jīng)打破環(huán)線限制。

而這些觀點產(chǎn)生變化的核心原因就是：

上海城市化的模型現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了變化，不能用過去的增量視角來看待上海的城市化發(fā)展方向。

01

常見的城市化模型其實就兩個，一個是攤大餅，另一個就是建衛(wèi)星城。

從專業(yè)的城市規(guī)劃學角度來講，這倆模型是離心城市化過程中的兩個不同的方向：

外延型城市化（攤大餅）：

城市的離心擴展，一直保持與建成區(qū)接壤，連續(xù)漸次地向外推進，這種擴展方式外延式城市化。

飛地型城市化（衛(wèi)星城）：

城市化的推進過程中，出現(xiàn)了空間上與建成區(qū)斷開，職能上與中心城市保持聯(lián)系的城市擴展方式。

上海過去的城市發(fā)展模型，并不像北京分環(huán)線一般攤的那么純粹，基本處于一個飛地+外延混合發(fā)展的模式。

比如建國后五十年代的規(guī)劃思路就是在傳統(tǒng)市區(qū)之外的郊區(qū)中畫了一個又一個圈，建設工廠+工人新村。

這些片區(qū)是一個個獨立的小組團，和市區(qū)存在物理斷層（農田和荒地）。

在當年私家車和地鐵尚未普及的年代，大部分市民只能通過公交車連接，對于當時的市區(qū)來講就是衛(wèi)星城。

改革開放后的現(xiàn)代化建設，也基本是這個思路。

比如80年代建設漕河涇、康健、虹橋經(jīng)開區(qū)，九十年的古北、靜安新城、莘莊、五角場、萬里；

包括浦東的兩橋一嘴+張江，對于市區(qū)來說都算個飛地，可以視作一個小衛(wèi)星城了。

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02

當然，既然都是飛地，為什么又說是攤大餅呢？

是因為這些飛地從規(guī)劃之初的定位就是向心發(fā)展服務于市區(qū)的。

只是從開發(fā)模式上并沒有直接貼著城市邊緣往外建，而是先做了一個又一個小的獨立規(guī)劃，后面再逐漸把他們連起來，最終和市區(qū)相連形成新的一層大餅。

90年代后已經(jīng)做了內外環(huán)、軌交的規(guī)劃的基礎下，這些片區(qū)規(guī)劃的時候，其實就已經(jīng)有了各自的定位：

你是居住區(qū)，我是副中心，他是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各司其職。

隨后就是通過新建公路、地鐵、公共配套，串聯(lián)起這些小片區(qū)更好的連接市區(qū)。

這種規(guī)劃模式優(yōu)勢非常明顯，可以一定程度上可以解決傳統(tǒng)攤大餅模型中的弊端。

傳統(tǒng)的攤大餅模型是直接在城市外圍做外延規(guī)劃，但是就很容易“只看眼前”，造成規(guī)劃過于局限。

比如當年把武寧長壽這種普陀最好的地段規(guī)劃了住宅區(qū)，本質上就是當年規(guī)劃做的不夠宏大，只把武寧長壽作為了老靜安的外溢板塊。

提前外置做飛地規(guī)劃，就會有效避免這種用錯好料子的情況。

而且，先建小片區(qū)后連線，就能通過合理規(guī)劃解決交通擁堵、公共資源分布不均的問題，防止規(guī)劃錯亂。

而對應的獨立規(guī)劃出來的小衛(wèi)星城板塊們，在整體的一層又一層大餅中，也成為了對應那層大餅的區(qū)域中心，起到了C位效應。

這種規(guī)劃模型比較典型的就是田林板塊，田林的商品房都集中在板塊的一側，圍繞著內環(huán)高架一圈。

這片地方當年就是田林新村和徐家匯板塊之間的空白地帶，很典型的就屬于后期溜縫建設的作品。

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03

讀懂了上海之前這個城市化模型，你大概就懂了，為什么之前的時代，買房買規(guī)劃是對的。

當時做的一個個規(guī)劃，對應的一片片飛地，其實都是作為未來市區(qū)邊界外拓的錨點。

待到和市區(qū)中間的空白全部填滿，這個飛地成為新的區(qū)域中心，最終還是成為市區(qū)的一部分。

飛地模型的困難就在于，其建設成本遠遠高于攤大餅模型下，直接共用市區(qū)配套建設的外延片區(qū)。

做一片新規(guī)劃要投入大量的資金資源來做公共配套、產(chǎn)業(yè)配置，單獨只看這個片區(qū)自己，其實未必是能夠營收平衡的。

上海之前的開發(fā)邏輯其實是混合了二者的優(yōu)勢，背后跟著的是把這一片劃入市區(qū)的宏偉藍圖。

因此，如果當年你買在這些片區(qū)，其實買的是那層大餅整體未來幾十年的投入和產(chǎn)出，自然一買一個準。

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04

如果上海繼續(xù)按照以上的發(fā)展模型發(fā)展，其實還是可以“買房看規(guī)劃”。

但是問題就在于，這個模型雖然是創(chuàng)新版的飛地+攤大餅，本質還是攤大餅。

攤大餅的模型發(fā)展到一定程度，就一定會遇到一個棘手的問題：

越往外攤，同心圓的邊界就越大，填滿這層所需的資源就是幾何倍的增加。

局限這個模型的要素其實就是兩個字：資源。

而如今最大的問題，就是資源不夠了。

過去30年，上海這個大餅已經(jīng)攤的足夠大，像西南片區(qū)的市區(qū)邊界已經(jīng)跨越了外環(huán)到了七寶莘莊。

這個格局得益于90年代到2010這個人口高速導入的周期內完成的快速城市化。

上海的人口在2015年之后幾乎就已經(jīng)穩(wěn)定在2500萬左右，人口的高增量時代結束了，對應的大餅外拓模型其實就基本宣告結束了。

大家心里也清楚，像美蘭湖這些地方，即便是畫出來圖紙，也很難按照原來的思路把他最終內化為大餅上的一環(huán)。

因此，其實從大概十年前前開始，上海的城市化模型就發(fā)生了全面的轉向。

從原來的飛地+外延，變成了真正意義上的市區(qū)+外部衛(wèi)星城。

05

如今，上海市區(qū)已經(jīng)基本初步宣布建成。

未來僅可能在少部分外圍進行拓展，大部分還是在大餅內部的城市更新。

而郊區(qū)的衛(wèi)星城，加上遠郊一個又一個地鐵沿線小組團，本質功能其實只有一個，給市中心的城市更新騰地方，容納市區(qū)外溢的剛需群體。

除了部分劃近主城的地段分到了不少產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，可能還有些融入市區(qū)的可能性；其他部分一定程度上已經(jīng)不算上海了，市區(qū)的資源也不像當年一般能夠溢出過去。

從房價表現(xiàn)上來說，其走的就不該是和上海市區(qū)同一套價格體系。

這也就是為什么大部分刺激zc都集中在外環(huán)外， 讀懂上文你就懂了。

這其實不難理解，和世界上其他大都市都是類似的，郊區(qū)衛(wèi)星城并不是什么產(chǎn)業(yè)高地，都是在原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎上發(fā)展出來的居住組團。

而其作用也只有一個，就是容納市區(qū)外溢的剛需人口。

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結語

可以說，未來上海買房也是分兩層的。

買上海市區(qū)，就看市區(qū)的大餅如何攤，里面怎么改，外面怎么拓。

因此，我們一直說大家一定要關注城市更新，這會重塑市區(qū)的價值梯隊。

當然即便是市區(qū)這張大餅內部，也并非所有的房子都穩(wěn)賺不賠，尤其是那些沒有搶占“稀缺資源”的老破小們。

這個點位很好理解，市區(qū)也需要打工人，也需要住所，因此世界上任何一個大都市的市區(qū)都有貧民窟。

當然上海的公共資源很健全，不會像國外居住條件差到那么極端，但是總體定位差異并不大。

而如果你買郊區(qū)，如果按照十幾年前，買郊區(qū)規(guī)劃的那個思路，大概率會買到真正的衛(wèi)星城上，很難再吃到紅利。

關于遠郊土地的價值論述，我們很久之前寫過專題，本文篇幅有限，感興趣的朋友可以聯(lián)系小助理領取對應文章。

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▼以上為正文

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