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近日，住建部部長倪虹在接受新華社專訪時指出，要以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。新模式下，房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。
從開春樓市回暖到六月土地市場升溫；從“雙節”黃金周成交火熱再到“雙十一”房企賣力沖刺，今年以來，江門的房地產市場波瀾不斷。業內人士分析，下半場市場調整壓力巨大，是挑戰，但從改善性需求來看，潛力也非常大。把握新形勢，抓住高質量發展的關鍵詞，建造好房子，提供好服務成為江門房地產市場下半場較量的“拳頭”。
江門城景。 南方+記者 楊興樂 攝
“價高量高”的景觀“豪宅”
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，“以人定房”，就是對需求進行摸底的基礎上找到需求在哪里，需求的特征是什么。
近日，江門市建設工程造價和房地產監測中心公布房地產市場主要數據，今年10月，江門市商品房成交2820套，環比上漲47.1%，1—10月江門市商品房成交面積約597萬平方米，同比增長6.6%；1—10月全市商品住房成交均價8009元/平方米，同比下降0.8%，降幅連續三個月收窄。
有關統計數據顯示，江門市商品住房網簽套數連續五個月維持在2000套左右，網簽均價連續6年維持在8000元以上。
“從數據上看，江門市商品住房成交量穩中有升，商品房價格相對穩定，雖然市場上還存在不少處于觀望中的潛在需求，但是從近年來江門新房市場相對平穩的價格來看，未來房價繼續下跌的概率不是很大，觸動市民入市的關鍵還是切準需求。”江門市房地產中介服務行業協會會長楊東卉認為，居民家庭改善性住房需求較大，可以為江門的房地產市場和行業長期穩定發展提供支撐。
被問及如何切準市民需求，觸動潛在需求入市時，好多房地產有限公司總經理蔡志鹍直言：“改善性需求已經是老生常談的話題，但是，現在的改善性產品不再是傳統的大面積、多房間，市場的反應是很明顯的。”
他表示，今年江門“大平層”“江景豪宅”等產品深受市場歡迎，這些高端定位的改善性產品都具有大戶型、景觀好、定位高的相同特征，單價高，但并不影響銷量。
改善性需求“改什么”
細看十月份榜單數據，前十五名博富福美城、海悅天璽、建發和璽、萬科金域華府、富居禧公館、博學名苑等6個改善性項目，合計成交面積約5萬平方米，占總成交面積一半。除了臺山地區的項目外，其余項目均價全部超過1萬元/平方米，其中海悅天璽更是以超1.7萬元/平方米的均價，成交87套，排名成交榜第二名。
數據來源：江門市房地產行業協會官網。 南方+整理
“選擇海悅天璽主要是這里戶型設計很不錯，望江的大陽臺十分符合我的心意，、雙泳池等配套滿足了我對生活的各種需求。”市民王小姐在海悅天璽訂購了戶型面積為187平方米的產品，她坦言，雖然海悅天璽的價格對比市場其他改善性產品單價要高不少，但是考慮到項目品質、環境配套十分符合她的心意，最終還是選擇了該項目。
“在改善為主的房地產市場環境下，人們從基本的‘居住需求’轉向了‘舒適需求’，這是一種經濟狀況上升之后對生活品質的提升方式，也是目前市場上大部分優質項目備受追捧的重要原因。”在楊東卉看來，改善性住宅改善的是住戶的生活品質、居住氛圍、配套環境。優越的景觀資源、豐富的全齡社區互動配套設施，能夠將休閑、健身、娛樂、親子活動等功能都納入社區體系，這充分滿足了現階段房地產市場主力消費對象對居住環境的要求。
“嗅得先機”的本土“龍頭”
不過，江門的本土開發商們顯然已“嗅”到高品質改善性住房需求市場的先機，并嘗到了市場的“甜頭”。今年江門的房地產市場儼然成為本土“龍頭”之間的較量，無論是土地市場，還是商品房交易，本土房企鋒芒畢露。
從開春起，匯景灣、駿景灣、海悅集團等本土房企成為土地市場交易的“常客”，以大刀闊斧之勢先后拿下濱江新區、樞紐新城等片區的“靚地”。
而年中的樓市交易場上，本土房企開發的改善性產品也一度成為行業以及市民關注的焦點。海悅天璽開盤刷新江門豪宅均價“天花板”，以“價高量高”的成交戰績，成為業內人士口中的“當紅炸子雞”；自駿景灣經77輪競逐拿下新會舊汽車站地塊，就注定該地塊從成交起就不會“低調”，11月該地塊項目規劃出爐，預料之中的大戶型、低密度高端住宅產品定位，再一次引發行業內熱烈討論。
可以看出，勢頭猛勁本土“龍頭”房企，已統一將目光投向了高端定位的改善性住房產品開發。
當然，市面上也不乏其他類型的高端改善性項目，中介工作人員小林說：“除卻這些‘網紅’項目，博學名苑、綠城濱江·潮聞東方、粵海城等一線江景住宅也是購房者詢盤較多的項目，這些項目單價多在1.1萬—1.6萬元/平方米之間，對比起一般的剛需性產品，單價要高出幾千塊，但卻深受市場歡迎。”
【撰文】吳惠芳
【作者】
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
