遺囑繼承房產過戶—遺囑繼承房產過戶最新政策2023

京師律師事務所遺產繼承部主任林福明

有遺囑的房產繼承過戶怎么辦理？有遺囑不等于就能直接進行過戶的，你有遺囑，不代表別人沒有遺囑，萬一別人也有遺囑，只是你不知道而已，怎么辦，別人的遺囑也很有可能在你這份遺囑之后。而且，你有遺囑，但你的遺囑有沒有效還不一定，你自己認為的有效是沒有用的，那只是你的個人看法。還有，遺囑有沒有違反必留份的規定、遺囑處分的房產是不是完全就是遺囑人的個人財產、存不存在具有優先效力的遺贈扶養協議等等，這些問題在沒有弄清楚之前，不動產登記中心通常是不會給你過戶的。

首先，在房產繼承情形下，不動產登記中心辦理房產過戶，只認繼承公證書或者是生效的法院判決書，因為不動產登記中心畢竟不是調查部門和審判部門，認定遺囑有沒有效力不是不動產登記中心的職責，不動產登記中心也沒有這個權限，不同的部門管不同的事情，各有各的分工，只要你拿來了繼承公證書或者法院生效判決書，不動產登記中心就必須給你過戶，但如果你只是憑著遺囑就要求人家必須給你過戶，那就是你的不對了。

其次，繼承公證的前提，通常是其他繼承人都同意房產歸你繼承而且都愿意出面配合為你辦理公證的情況。一旦有人有不同意見或者不愿意出面配合，繼承公證通常也就辦不了了。在辦理繼承公證時，盡管也會問到其他繼承人對你的遺囑的意見，也會問大家有沒有其他遺囑，還會問到有沒有遺贈扶養協議和必留份等等一些問題，但出于保險和風險考慮，公證處的慣常操作是讓其他繼承人都簽字放棄繼承，一般情況下，公證處自己是不會輕易對你的遺囑有沒有效力進行評價和認定的。

第三，關于繼承公證的問題，這里我跟大家分享一個我之前遇到的案例，是上海的，有一點特別，極其少見，供大家參考。父母去世后，哥哥拿著父母的公證遺囑到上海的某個公證處要求辦理繼承公證，公證處通知了妹妹，妹妹表示與哥哥有爭議，不同意通過公證辦理繼承，并聲明將通過訴訟來解決，公證處要求妹妹要在一個月內起訴，妹妹因為遠在外地而且有關父母的死亡證明和房產權屬資料都在哥哥手里，而沒能在一個月內起訴，最后公證處為哥哥辦理了繼承公證，出具了公證書，房產過戶到了哥哥名下。不知道大家對這個案例的看法如何，我個人的看法是，無論存不存在遺囑，無論是不是公證遺囑，繼承公證應當建立在全體繼承人都同意的前提下，畢竟公證處不是司法機構，沒有司法調查權和司法審判權，更沒有司法裁判權，但這個案例讓人感覺到，公證處的權限比法院還大，當事人的起訴權、抗辯權、舉證質證權、辯論權、上訴權等權利在這個公證處眼里統統可以不存在。什么時候起訴，那是法律賦予當事人的基本訴訟權利，連法院都無權強行要求，何況你公證處。還有，如果遺漏繼承人怎么辦、如果存在其他遺囑怎么辦、如果存在必留份權利人怎么辦、如果房產存在其他共有人怎么辦、如果存在遺贈扶養協議怎么辦等等一系列重大復雜的關鍵問題，這些問題連法院調查起來都沒那么容易，何況是公證處，但這些問題在這個公證處眼里也統統可以不存在。

第四，在不能通過公證辦理繼承的情況下，繼承訴訟是唯一解決遺產繼承糾紛的途徑，沒有其他選擇。繼承糾紛訴訟屬于專屬管轄，由主要遺產所在地或者被繼承人生前住所地的法院受理。有遺囑的情形下，起訴的案由就是遺囑繼承糾紛或者遺贈糾紛，如果還涉及繼承遺囑之外的遺產，案由可以寫繼承糾紛。起訴的材料主要有被繼承人的死亡證明、親屬關系證明、遺囑、房產等遺產的權屬證明材料。訴訟流程主要有準備資料、立案起訴、證據交換、開庭、舉證質證、遺囑鑒定、遺產評估、法庭辯論、判決等過程。需要委托專業律師代理的，建議提前委托，律師可以幫助你代理全過程。