洪房產、洪橋房產

【案情簡介】

2006年1月16日，岑某與北海某房地產開發有限公司（以下簡稱房地產公司）簽訂一份《某商業廣場內部認購協議書》，約定岑某購買房地產公司開發的某商業廣場A28、A29、A30號商鋪；商鋪建筑面積161.13平方米，其中使用面積95.91平方米，公攤面積65.22平方米；總價款為人民幣113萬元，分兩期付清；岑某在付清第二期購房款之日起7個工作日內攜認購書等有關文件與房地產公司簽署正式《商品房買賣合同》；若在規定期限內未來辦理或未按時交付房款的，房地產公司有權對預定商鋪另行處置，所付定金不予退還。協議簽訂后，岑某依約分兩期付清了全部購房款，房地產公司將涉案商鋪交付給了岑某使用。

岑某取得涉案商鋪后，從2006年6月至2009年5月自己使用商鋪進行經營，并通過負責商業廣場物業管理的北海某購物廣場有限責任公司（以下簡稱購物廣場公司）提供的洪A的個人賬戶，向購物廣場公司交納物業管理費、水電費。2009年4月7日岑某與購物廣場公司簽訂了一份《租賃協議》，將涉案商鋪出租給購物廣場公司使用，租期為2年3個月，自2009年5月15日至2011年8月14日止，月租金12468元。租賃期間購物廣場公司一直按時支付租金。租賃期滿后，購物廣場公司不支付租金也不交回商鋪，岑某多次發函通知其收回商鋪并要求其支付逾期使用商鋪的租金。期間，岑某還發函給房地產公司要求其履行協議，辦理房產證。但房地產公司和購物廣場公司均未回復。

2012年8月，岑某收到北海市海城區法院送達的房地產公司的起訴狀等法律文書，房地產公司以岑某沒有來簽訂正式《商品房買賣合同》，其已與洪A簽訂《房屋買賣合同》將商鋪轉讓給了洪A并辦理了洪A名下的房屋所有權證為由，訴請解除與岑某簽訂的內部認購協議。岑某委托廣西啟迪律師事務所律師擔任其訴訟代理人，希望能幫其要回鋪面。

【代理意見】

本案主要爭議焦點是房地產公司與洪A轉讓涉案商鋪的行為是否構成惡意串通。代理人認為，岑某向房地產公司購買涉案商鋪并付清了全部購房款，房地產公司將涉案商鋪交付給了岑某，岑某已合法占有使用涉案商鋪，房地產公司與洪A明知上述情況，仍簽訂房屋買賣合同轉讓涉案商鋪并辦理過戶登記，其行為已構成惡意串通，損害了岑某的合法權益，房地產公司與洪A簽訂的《房屋買賣合同》無效。

一、房地產公司明知涉案商鋪已轉讓給岑某并交付給岑某使用，又將涉案商鋪再次轉讓給洪A，主觀上為惡意。

房地產公司與岑某簽訂的認購協議書具備房屋買賣合同的主要內容，且房地產公司已按約定收取岑某全部購房款，并已將商鋪交付岑某經營使用多年，應認定為商品房買賣合同。房地產公司辯稱認購協議書為預約合同與事實不符。根據《合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實守信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”之規定，在雙方的內部認購協議書尚未解除的情況下，房地產公司應遵守誠信原則，不能單方面將已出售并交付給岑某的商鋪再次轉讓給洪A，房地產公司的行為屬于明知不可為而為之，主觀上具有惡意。

二、洪A知道或者應當知道岑某已經購買涉案商鋪事實，仍然與房地產公司簽訂《房屋買賣合同》受讓涉案商鋪并辦理過戶登記手續，主觀上亦具有惡意。

首先，洪A曾作為房地產公司法人股東經貿公司的股東代表出席房地產公司股東會并簽署涉及商業廣場資產交接的相關文件；其次，購物廣場公司是涉案商鋪所在商場的物業管理公司，洪A的個人銀行賬戶曾作為購物廣場公司收取涉案商鋪物業管理費、水電費的指定帳戶；再次，岑某自己使用涉案商鋪經營3年多，后將涉案商鋪出租給購物廣場公司，租期自2009年5月15日至2011年8月14日止，洪A在2011年5月9日擔任購物廣場公司法定代表人后，購物廣場公司仍按時足額向岑某支付租金至2011年8月14日，洪A在2011年6月23日與房地產公司簽訂房屋買賣合同不可能不知道商鋪屬于岑某的事實。因此，洪A知道或者應當知道涉案商鋪已經轉讓給了岑某，仍受讓涉案商鋪并辦理產權證，主觀上明顯存在惡意。

三、房地產公司、購物廣場公司及其股東與洪A具有緊密關聯關系，具有惡意串通的動機和條件。

洪A曾任房地產公司法人股東經貿公司派往房地產公司的股東代表，后來又擔任購物廣場公司的法定代表人，房地產公司自然人股東及法定代表人李某琪也是購物廣場公司的股東，洪A實際上是房地產公司的內部人員。房地產公司、購物廣場公司和經貿公司實際上是李某琪、李某國、洪A、洪B等人的家族企業，其中李某琪與洪B是夫妻關系，洪A和洪B是兄妹關系。洪A與上述單位及個人具有緊密關聯關系，存在惡意串通的可能性以及便利條件。

四、房地產公司與洪A實施了惡意串通的行為，損害了岑某合法權益。

首先，房地產公司在未通知岑某、未與岑某解除合同的情況下把案涉商鋪轉讓給購物廣場公司的法定代表人洪A，而洪A在其任法定代表人的購物廣場公司租賃岑某房屋期間受讓案涉房屋，這是明顯的惡意串通行為。

其次，租賃期滿后，購物廣場公司既不續租也不支付租金，岑某多次交涉未果，于2011年12月2日、2011年12月27日兩次通過快遞方式將催促購物廣場公司辦理續租手續，如不辦理則要求騰退收回商鋪或者提高使用租金。但作為購物廣場公司法定代表人的洪A卻于2012年2月9日辦理了權利人為洪A的《房屋所有權證》。

再次，房地產公司主張洪A是善意取得，但未能提供充分有效的證據證明其實際收到了洪A支付的涉案商鋪的購房款，洪A未到庭參加訴訟，也未能提供充足證據證明其善意取得了涉案商鋪。

最后，房地產公司與洪A惡意串通，將岑某已支付全部購房款并合法占用使用的涉案商鋪轉移登記至洪A名下，直接導致涉案商鋪由洪A占有、使用，侵犯了岑某對涉案商鋪的占有、使用及收益權利，且導致岑某無法取得涉案商鋪的產權證，造成了岑某巨大的經濟損失。

綜上所述，房地產公司與洪A存在緊密關聯關系，明知涉案商鋪已出售并交付給岑某仍私下簽訂《房屋買賣合同》，并辦理了《房屋所有權證》，導致岑某無法取得涉案商鋪，故房地產公司與洪A具有惡意串通的故意，客觀上也實施了惡意串通的行為，損害了原告的合法利益。根據《民法通則》第五十八條第（四）項、《合同法》第五十二條第（二）項以及《最高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立房屋買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的房屋買賣合同無效的，應予支持”之規定，房地產公司與洪A簽訂的《房屋買賣合同》依法應認定為無效合同。

【判決結果】

一審法院判決：房地產公司與洪A簽訂的《房屋買賣合同》無效；房地產公司與洪A辦理權利人為洪A的《房屋所有權證》的注銷登記；房地產公司與洪A共同賠償岑某租金損失（租金損失計算：以每月租金12468元從2011年8月15日計至商鋪實際交還岑某之日止）。二審法院判決駁回房地產公司的上訴，維持原判。

【裁判文書】

一審法院認為，本案爭議焦點是房地產公司與洪A簽訂《房屋買賣合同》轉讓涉案商鋪是否存在惡意串通損害第三人利益的情形。一審法院認定，鑒于房地產公司與購物廣場公司、洪A之間的關聯性，法院合理推定房地產公司與洪A在進行商鋪轉讓時，洪A知道或者應當知道岑某此前已購買涉案商鋪的事實。房地產公司與洪A的商鋪轉讓行為系惡意串通損害岑某利益。

二審法院認為，惡意串通是指合同當事人在訂立合同過程中，為牟取利益，相互通謀損害國家、集體和第三人利益的行為。本案中，首先，房地產公司的股東是經貿公司和李某琪，而李某琪與洪B是夫妻關系，洪A與洪B是兄妹關系；其次，洪A曾以經貿公司股東代表的身份參加房地產公司的股東會議，且洪A曾使用個人賬號代替購物廣場公司收取岑某的物業管理費和水電費；再次，洪A在購買涉案商鋪時所支付的價款，當天即由房地產公司轉至其股東李某琪自己名下。綜上，鑒于洪A與李某琪是親屬關系，洪A與房地產公司存在利害關系，應認定房地產公司故意違反合同約定，將已經出售給岑某的涉案商鋪在未通知岑某解除認購協議的情況下轉讓給洪A，而洪A明知涉案商鋪已出售且有爭議的情況下與房地產公司簽訂《房屋買賣合同》，且洪A購房款是否已實際足額支付，并未有進一步的證據證明。據此，可以認定洪A與房地產公司簽訂的《房屋買賣合同》存在惡意串通。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條 “有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”以及《最高人民法院＜關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋＞》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持”之規定，房地產公司與洪A簽訂《房屋買賣合同》時存在惡意串通，損害了岑某的合法利益，該《房屋買賣合同》應為無效合同。綜上所述，二審法院認為，房地產公司上訴請求不成立，不以支持，判決駁回房地產公司的上訴，維持原判。

【案例評析】

如何認定惡意串通的行為人之間存在主觀惡意至關重要，對認定是否存在惡意串通損害第三人利益的行為以及保護善意第三人的合法權益起著舉足輕重的作用，而法律規范的是我們的行為，不可能制裁我們主觀的思想和想法，但法律在評判行為人是否存在惡意串通損害第三人利益的行為時，必須首先判斷行為人的主觀上是否存在惡意，只能通過惡意串通人的外在行為來判斷其主觀上是否存在惡意。

惡意串通具有隱蔽性，要找到惡意串通的直接證據很難，在司法實踐中能夠被法院認定為惡意串通的案件不多。本案惡意串通的主張得到法院的支持，關鍵在于律師通過調查，發現了本案兩個被告之間所存在的關聯性，并且能夠形成證據鏈證明其存在惡意。

由于惡意串通具有隱蔽性，舉證責任應合理分配，不能加重第三人的舉證責任。惡意串通，就其性質應秘密進行，不為人知，具有較強的隱蔽性，第三人只需舉證證明惡意串通行為人之間存在利害關系，實施惡意串通行為之前明知第三人存在即可，進一步要求第三人舉證證明惡意串通行為人之間存在惡意串通的具體時間、地點和內容，明顯加重了第三人舉證責任，法院應根據事實和法律，合理分配舉證責任。

【結語和建議】

本案在法律對惡意串通行為沒有明確的界定的情形下，如何認定惡意串通問題，既關系到法律精神的貫徹，也關系到司法實踐的應用。

自住房制度改革以來，我國的房地產業迅速發展，但同時房屋買賣糾紛也大量涌現，尤其一房二賣、一房多賣的問題突出。除了房地產行政管理部門采取網簽、資金監管等措施加強監管外，還應完善關于惡意串通損害第三人利益的相關法律規定。同時，也建議當事人遇到權益受到侵害時應盡早向專業律師尋求幫助，采取更為妥當的措施，盡可能減少紛爭的情況下維護自身權益。

相關法律知識：

買二手房違約怎么辦

1、可以根據當初簽訂的合同，要求對方繼續履行，對方拒絕的，可以要求其承擔違約責任，雙方不能達成協商解決意見的，可以向人民法院提起訴訟。

2、法律依據：

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

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