房產稅的征收時間(房產稅的征收時間從取得房產證算起嗎？)

前些日子重慶調整了房產稅試點政策引發熱議，那什么是房產稅？房產稅征收范圍是什么？跟我們普通百姓有關系么？以疑促學，學以解惑，我們一起學習房產稅相關內容。

這一節我們一起學習房產稅的納稅義務發生時間，從房產稅最基本的法規《中華人民共和國房產稅暫行條例》來看，房產稅條例和其他稅種的條例不同，之前學習過的其他稅種條例會對該稅種的納稅義務發生時間作為該稅種政策的基本要素表述清楚，房產稅條例沒有對房產稅的納稅義務發生時間進行明確表述，而且國務院相關部門沒有出臺房產稅實施細則對納稅義務發生時間進行補充規定，從網上搜索資料來看，相關省市分別就條例出臺了本省市的實施細則，由于房產稅條例對各省在房產原值減除比例、減免稅、納稅期限等方面給予了較大自主確定的權限，因此各省市制定的實施細則不盡相同。對于房產稅的納稅義務發生時間，只能從財稅文件中找到相關規定，比較零散，下面我們分房產取得的形式一起進行學習。

一、新建房屋房產稅納稅義務

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）文件的規定：

（一）納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。

學習筆記:什么是自建，如何確定建成的時點，個人理解自建是具備建筑施工資質的市場主體自己施工建設，對于建成的時點，這個時點的確定相對比較麻煩，有人理解是建設完成并取得房產證的時間，在現實情況中，很多房產建設完成并投入使用，在會計上已經按照固定資產進行核算了，也未能取得房產證，如果按照取得房產證的時點作為建成時點，這個納稅義務發生時間就無限期的延后，房產稅是對經營使用的房產征收的一個稅種，而房產證只是用來證明房產所屬權的一個憑證，在現實情況中，房產所屬權限很明確的情況下，不一定有房產證，也可能會使用法院的判決書或者相應有資質機構的證明來確定房產的所屬權，因此對于建成的時點把握，個人理解可以按會計賬面確認固定資產時點、驗收時點以及實際投入使用時點三者中孰早時點進行把握，更為合理并且容易操作。

· （二）納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。

學習筆記：委托施工企業建設，也就是說業主方擁有土地使用權，并進行了房產建設立項，然后請有施工資質的單位進行施工建設，建設完成后由業主方辦理房產的相關產權所屬證明，從文件規定來看，這種委托施工企業建設的房屋征收房產稅是從辦理驗收手續次月起，個人理解這個的時點確認是比較合理的，與上述自建房屋相關情況相同，房產投入使用時間和房產權屬證明取得時間兩者在現實情況中相差較大，為了避免稅務機關和企業之間的爭議，所以這里政策規定的是按照竣工驗收時點的次月開始發生房產稅納稅義務，特殊情況下，如果在沒有完成驗收的情形下，房產已經投入使用或者出租出借給外單位使用的政策又進行了進一步補充規定。但是如果在驗收之前已實際使用或者出租出借等給外部單位實際使用時，則按實際使用時點或者出租出借時點的次月開始發生房產稅納稅義務。

二、外購房屋房產稅納稅義務

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）文件的規定：

（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：個人理解，房產稅對于購置新建商品房的納稅義務發生時間，以房屋交付使用為時間節點，相比較于房地產企業銷售商品房的增值稅納稅義務發生時間，以產權轉移為時間節點，更容易把握和操作，在現實情況當中，房屋已經交付使用，但對于產權轉移也就是辦理房產權屬證明要相對滯后許多，使得稅務機關和納稅人對納稅義務發生時間有較多的認識不一致，而交付使用要相對好操作，房屋交付使用指的是房企向購房人轉移占有新建商品房的時點，至于購房者是否將新建商品房實際投入使用，與是否繳納房產稅無關，不能簡單理解交付使用指的是購房者實際使用，更多的應該關注建房者將商品房交付給購房者這個時間節點。

（二）購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：個人理解，對于購置存量房的房產稅的納稅義務發生時間，又回到了產權變更的時間，還是在說，是現實過程中這種產權變更是滯后于交付使用的，一般情況下購房者購置存量房，肯定是想進行產權變更為先，占有產權，或者說把產權變更為自己名下才是最安心的，在現實中的情況是多種多樣的，有可能由于各種的原因造成產權暫時無法變更，但房產已交付使用，這時的房產稅應該由購房者承擔還是由原房主承擔？原房主將鑰匙交給新的購房者或者說新的購房者已經適用房屋算不算房屋權屬轉移？都會產生的爭議。

（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

學習筆記：出租出借個人理解實際也是經營的一種方式，固定資產用于自己生產經營和出借給他人使用都屬于經營，因此確定納稅義務發生時間的原則都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房產之次月。

（四）房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）文件的規定：鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

學習筆記： 房產稅征收范圍內的房屋通常是指作為企業“固定資產”科目核算的不動產，當房地產企業將作為“存貨”核算不征收房產稅的房屋，轉為固定資產時候，也就是將建造的商品房變為自用、出租或出租等使用狀態時，需按規定征收房產稅，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

（五）融資租入房屋

根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）文件的規定：融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

學習筆記：融資租賃相當于抵押貸款，租賃標的物的產權雖然屬于出租方，一般情況下合同會約定在租賃期滿后會轉移到承租方，因此房產稅應該由承租方承擔。

（六）企業接收建筑施工企業各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的，從接收的次月起，依照規定計征房產稅。

凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

（七）企業因房產的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產的實物或權利狀態發生變化的當月末。

（八）納稅人將原有房產用于生產經營， 從生產經營之月起， 繳納房產稅；

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