房產(chǎn)買賣糾紛律師;房產(chǎn)買賣糾紛律師公主嶺聯(lián)系

在房產(chǎn)買賣的過(guò)程中很容易產(chǎn)生糾紛，產(chǎn)生房產(chǎn)的原因有很多，約定期限不明確，房產(chǎn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)、沒有按時(shí)繳款等等一些因素常常會(huì)產(chǎn)生糾紛。糾紛產(chǎn)生后可以打官司來(lái)解決，打官司的話一般都是需要請(qǐng)律師的，那么該如何選擇房產(chǎn)律師呢?應(yīng)該從哪些方面來(lái)判哪個(gè)律師是好的房產(chǎn)律師呢?

解決購(gòu)房過(guò)程中發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，走司法程序包括了以下幾個(gè)方式：

1、仲裁解決。仲裁又稱公斷，是指買賣雙方在爭(zhēng)議發(fā)生之前或爭(zhēng)議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國(guó)家法律、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對(duì)各方均具有約束力的裁決。仲裁不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)，仲裁委員會(huì)與行政機(jī)關(guān)之間沒有隸屬關(guān)系。仲裁裁決一經(jīng)做出，即具有法律效力，并且仲裁裁決是終局的，不存在當(dāng)事人上訴的問(wèn)題。如要采用仲裁方式解決糾紛，購(gòu)房者和開發(fā)商必須訂有仲裁協(xié)議，自愿將糾紛遞交仲裁解決。如果雙方中有一方不愿將糾紛遞交仲裁，那么就不能采用這種方式解決糾紛。

2、行政解決。購(gòu)房糾紛的行政解決，是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部門調(diào)解無(wú)效或達(dá)成協(xié)議后，當(dāng)事人又反悔的糾紛，或者是購(gòu)房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴，由該行政管理部門對(duì)其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為。就方式而言，行政解決一般經(jīng)過(guò)一級(jí)行政決定和行政復(fù)議兩個(gè)階段。其中，一級(jí)行政決定是行政復(fù)議的前提和必經(jīng)程序。包括購(gòu)房糾紛在內(nèi)的房地產(chǎn)案件的行政復(fù)議依《行政復(fù)議法》的規(guī)定進(jìn)行。

3、訴訟解決。購(gòu)房糾紛的訴訟解決，是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下，解決購(gòu)房糾紛的一種方式。購(gòu)房糾紛訴訟有民事訴訟和行政訴訟兩種。民事訴訟的當(dāng)事人是發(fā)生購(gòu)房糾紛的平等民事主體，即公民、法人或非法人組織，購(gòu)房糾紛的民事訴訟，由人民法院民事審判庭(有些地方人民法院設(shè)有專門的房地產(chǎn)審判庭)根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。行政訴訟是行政行為的相對(duì)人因不服具體行政行為而提起的訴訟。行政訴訟一方當(dāng)事人是公民、法人或非法人組織，另一方是對(duì)前者做出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)。購(gòu)房糾紛的行政訴訟，由人民法院行政審判庭根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定進(jìn)行審理。無(wú)論是民事訴訟，還是行政訴訟，均分為一審訴訟與二審訴訟。如果當(dāng)事人對(duì)一審人民法院的判決不服，可向其上一級(jí)人民法院提起上訴，如再對(duì)二審(終審)人民法院的判決不服，可在兩年內(nèi)申請(qǐng)復(fù)審。但對(duì)于已生效的判決書，債權(quán)人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

《民事訴訟法》第二條規(guī)定“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟。”根據(jù)上述規(guī)定及其他法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，人民法院可以受理下列房地產(chǎn)糾紛案件：

1、以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等和以土地為標(biāo)的物的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等及侵犯所有權(quán)和使用權(quán)的糾紛。

2、以房屋和土地為標(biāo)的物的建筑工程承包、開發(fā)聯(lián)建、拆遷中的補(bǔ)償安置、聯(lián)營(yíng)、入股、代理等合同糾紛。

3、與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛。

4、以房屋和土地為標(biāo)的物的有獎(jiǎng)銷售或證書買賣等糾紛。

5、平等主體間的其他以房屋或土地為標(biāo)的物的糾紛。

其中，對(duì)下列房地產(chǎn)糾紛應(yīng)先經(jīng)有關(guān)的行政管理機(jī)關(guān)裁決，當(dāng)事人不服的，可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向人民法院起訴，人民法院作為民事案件受理。

(1)土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，須以鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)以上人民政府處理，當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴。

(2)拆遷糾紛，拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門或房屋拆遷主管部門同級(jí)人民政府裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。

(3)公民個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的林地、林木所有權(quán)爭(zhēng)議必須經(jīng)縣級(jí)或鄉(xiāng)級(jí)人民政府處理，當(dāng)事人對(duì)處理決定不服的，可以在接到處理決定一個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

此外，下列三類房地產(chǎn)糾紛案件不屬于人民法院受理的范圍，人民法院不予受理：

1、因落實(shí)政策而引起的房屋糾紛，應(yīng)由各級(jí)政府主管部門解決。

2、因政府行使指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合而引起的房產(chǎn)糾紛，一般不予受理。

3、因單位內(nèi)部建房、分房等引起的糾紛，一般不予受理。

針對(duì)一房二主的情況，作為商品房的買主，在房屋買賣合同生效后，要及時(shí)地辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，如果商品房賣主不方便辦理的話，也可建議其委托他人代理，以免購(gòu)房落空;作為商品房的賣主，要有合同意識(shí)，合同一經(jīng)簽訂就具有法律效力，任何一方不得擅自撕毀合同，否則，要負(fù)法律責(zé)任，且往往得不償失。這就是法律--公平和正義的保護(hù)神。

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定："房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。"因此，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，即通常所說(shuō)的過(guò)戶登記手續(xù)。這里的"過(guò)戶登記"是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)具有公示性質(zhì)的登記，其目的在于向他人展示，標(biāo)的物所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移;若沒有進(jìn)行公示登記，則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，不能對(duì)抗善意第三人。《最高人民法院關(guān)于適用(中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條也規(guī)定："法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。"按照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋買賣中的過(guò)戶登記就屬于這種情況。

針對(duì)已出租的房屋的買賣，所有權(quán)人在出賣已經(jīng)出租的房屋時(shí)，必須按照法律規(guī)定的要求去做，才能使自己的愿望變成現(xiàn)實(shí)。由于法律對(duì)此規(guī)定得比較抽象，這里筆者給大家介紹一下具體方法和步驟。首先，如果房屋所有權(quán)人想賣房，應(yīng)提前3個(gè)月以書面形式通知承租人，送達(dá)時(shí)讓其簽字，并給承租人一定的思考和決定時(shí)間，最好約定具體的時(shí)間，如可以約定讓承租人在15日內(nèi)給以買還是不買的答復(fù)。其次，約定期限已滿時(shí)，應(yīng)該到承租人處進(jìn)行確認(rèn)到底買還是不買。如不買讓其簽字，不能空口無(wú)憑;如果買，雙方可以進(jìn)一步協(xié)商;在協(xié)商過(guò)程中，如果出現(xiàn)對(duì)方不想買的情況，應(yīng)該讓其再簽字。這樣就不會(huì)出現(xiàn)麻煩了。

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