樓市財經(jīng)_財經(jīng)新聞房價上漲

樓市調(diào)控的重要手段之一“限購”，正在逐步退出歷史舞臺。

5月9日，杭州、西安兩城相繼宣布，全面取消樓市限購政策，引起市場強烈反響。其中西安表示，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

至此，全國范圍內(nèi)，僅北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及海南省、天津市共六地仍保留一定的限購政策。徹底放開限購，已成為多地主流選擇。

“西安和杭州同日取消限購，意味著全國取消限購政策是大趨勢。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前全國省會城市幾乎均取消限購，意味著各地執(zhí)行多年的限購政策正從政策工具箱中剔除，也意味著“市場歸市場、保障歸保障”思路進(jìn)一步落實。

經(jīng)歷多年調(diào)控后，如今房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，從取消限購、“消化存量”到調(diào)整供地模式，都意味著行業(yè)正步入新階段，激活需求、穩(wěn)定市場已成為當(dāng)務(wù)之急。

兩大城市徹底松綁樓市

西安、杭州，都曾是屢次誕生“萬人搖”、樓市頻現(xiàn)高溫之地，如今政策形勢正在發(fā)生變化。

5月9日，西安市官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡稱《通知》），宣布全面取消住房限購措施，購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。同日杭州也宣布，在杭州市范圍內(nèi)購買住房，不再審核購房資格。

相較全國其他城市，西安樓市本身表現(xiàn)并不差。2024年以來，各地房價“跌聲不斷”，3月份全國70個大中城市中，共有57個城市環(huán)比下降。就在房價一片普降之際，西安卻是少見的“幸存者”，新房價格已環(huán)比13個月上漲，走出了獨立行情。

不過，西安新房價格持續(xù)上漲，主要原因在于結(jié)構(gòu)性上升，高品質(zhì)樓盤占比提升，帶動了價格上升。從二手房市場看，西安樓市同樣面臨壓力，3月西安二手房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌4.2%，各面積段房價價格都出現(xiàn)下滑，“以價換量”明顯。

杭州樓市也是如此，新政出臺背后，本質(zhì)都是樓市需求有待激活。中指研究院表示，2024年1～4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬方，新房熱度持續(xù)下降。基于此，杭州新房時隔近八年再度放開限購，目的就在于激發(fā)更多的潛在需求。

從兩地刺激樓市的方式看，一是放開限購增加“房票”，另一方面給予信貸支持。

“西安全面取消住房限購，其實就是取消二環(huán)內(nèi)限購政策。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉稱，新政對二環(huán)外需求將產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，樓市需求將進(jìn)一步向二環(huán)內(nèi)一二手房集聚，尤其是有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的一二手房，市場關(guān)注度會提升，外圍區(qū)域或面臨更大的競爭壓力。

在信貸支持方面，西安表示，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次再次使用公積金貸款購房的，比例不低于25%。購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

此外，西安還提及優(yōu)化商品住房項目停車位規(guī)劃配比、優(yōu)化公證搖號政策、支持“以舊換新”、鼓勵各方購買二手房改造、推動“白名單制度”常態(tài)化等。

杭州則在首套認(rèn)定方面，邁出了更大的步子。新政表示，購房人在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認(rèn)定。

對此杭州方面解釋稱，在本市范圍內(nèi)購買住房，只核查購房家庭所購房屋所在區(qū)、縣（市）的住房情況，若無住房便可按首套住房認(rèn)定。例如，某家庭在西湖區(qū)有一套住房但在上城區(qū)無住房，在上城區(qū)新購住房時，辦理個人住房貸款時可按首套住房認(rèn)定。

此外，如果住房所在區(qū)、縣（市）僅有一套住房且正在掛牌出售，新購住房也按首套認(rèn)定。例如，某家庭在余杭區(qū)僅有一套住房，將該住房在杭州市二手房監(jiān)管服務(wù)平臺辦理掛牌出售手續(xù)后，在余杭區(qū)新購住房時可按首套住房認(rèn)定。

中指研究院表示，限購全面放開，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。一方面，購房即可申請落戶，吸納更多省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購房區(qū)域內(nèi)無房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認(rèn)定，降低了改善客戶的購房成本，促進(jìn)其釋放，賣舊買新鏈條將大大通暢。

樓市政策寬松潮已來

從“五一”前的成都，到節(jié)后的杭州、西安，樓市政策正步入新一輪寬松期。

在杭州和西安之前，成都市出臺通知，明確全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格，即全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。同時，商品住房項目不再實施公證搖號選房，由企業(yè)自主銷售。

核心二線城市接連放開限購，標(biāo)志著樓市調(diào)控進(jìn)入了新階段。

國金證券表示，4 月 30 日，中央政治局會議指出要“繼續(xù)堅持因城施策”，持續(xù)釋放政策寬松的暖意。市場對核心城市進(jìn)一步優(yōu)化各類限制性措施存在較強的政策預(yù)期。

但值得注意的是，國金證券認(rèn)為，一線城市調(diào)控優(yōu)化難以實現(xiàn)“一步到位”，未來或逐步從取消改善性住房限購、取消遠(yuǎn)郊區(qū)域限購、降低社保年限、優(yōu)化城中村改造項目（歷史風(fēng)貌項目等）限購等方面落地，而二線城市有望全面取消限制性政策。

近期，北京和深圳兩大一線城市，均局部小節(jié)奏地松綁了政策，未大幅度放開。其中，4月30日北京宣布，允許已擁有住房達(dá)到限購套數(shù)的居民家庭，在五環(huán)外新購一套住房。

深圳方面，5月6日該地宣布，非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）限購1套住房，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調(diào)整為1年，在其他范圍內(nèi)購買住房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求仍為3年。

“深圳政策的核心在于，降低外圍區(qū)域的社保年限、多孩家庭在外圍區(qū)域可多買一套房。”國金證券表示，深圳新政對釋放潛在需求、去化庫存起到積極作用。

在天風(fēng)證券看來，中央政治局會議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，地產(chǎn)工作重點有向“去庫存”和“重改善”傾斜的可能。不同于15年棚改拆遷及2008年增發(fā)貨幣的去庫存方式，當(dāng)下政策訴求或為“軟著陸、早著陸”，而非“再拉動”，后續(xù)增量政策落地層面，應(yīng)具有更強的穩(wěn)需求效應(yīng)。

除了刺激需求端，房地產(chǎn)供給模式也在生變。日前自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024 年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出商品住宅去化周期超過 36 個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量。

數(shù)據(jù)顯示，截至24 年 3 月，全國重點 80 城中，一線、二線、三線城市的庫存去化周期分別為 25.47、31.65、38.22 個月，較去年同期分別上升 9.77、14.03、20.17 個月。截至 24 年 3 月，重點 88 城中有 45 個城市商品住宅去化周期超過 36 個月。

天風(fēng)證券表示，通過從“被動式”轉(zhuǎn)向“主動式”的供應(yīng)調(diào)節(jié)，該政策將加速各地供需關(guān)系平衡的進(jìn)程，推動本輪周期調(diào)整盡早著陸，但短期也面臨平衡土地財政收入的壓力。

整體而言，當(dāng)下調(diào)控“政策底”正在顯現(xiàn)，而樓市是否已到底部，仍需持續(xù)觀察。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，多地相繼取消限購，意味著高能級城市也在政策上持續(xù)調(diào)整和優(yōu)化，對仍然有限購政策的城市具有啟發(fā)意義，也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場復(fù)蘇節(jié)奏進(jìn)一步加快。

(本文來自第一財經(jīng))