上海房產(chǎn)交易中心工作時(shí)間,上海市寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心

業(yè)主社交平臺(tái)賣房，能加速二手房交易“去中介化”么？

2024年2月24日，“二手房業(yè)主選擇自己賣房”的消息在地產(chǎn)圈走紅，并沖上微博熱搜。消息顯示，在抖音、小紅書等平臺(tái)上，不少博主吆喝：“賣房啦，房東直售，可省幾萬到幾十萬不等的中介費(fèi)！”在社交平臺(tái)輸入“賣房”兩字，可以看到不少業(yè)主的掛牌出售信息，甚至還有介紹“如何將房子快速賣出”經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主。

在此之前，多地已經(jīng)為“業(yè)主直售”模式“開綠燈”。2021年8月，杭州率先試水“房東直售”。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，并開通“個(gè)人自主掛牌房源”功能，讓杭州的二手房自主交易有了更規(guī)范的線上官方渠道。

此后，深圳、上海、寧波、徐州、蘇州、九江等地紛紛跟進(jìn)“房東直售”模式。其中，蘇州上線全市二手房自主交易平臺(tái)“蘇找房”。上海房地產(chǎn)交易中心則開通二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”服務(wù)，并表示買賣雙方可在此實(shí)現(xiàn)自主交易，無需通過中介人員。由于這些基本由官方主導(dǎo)的服務(wù)平臺(tái)并未公布交易量，因此無法得知其成效。

如果沒有中介，賣方與買方如何保障交易安全？據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2021年報(bào)道，與買家完成二手房交易的業(yè)主趙雨欣（化名）透露，自己的房產(chǎn)沒有抵押按揭，不涉及贖回房產(chǎn)的手續(xù)，買家在資金與房票這兩點(diǎn)也符合要求，交易流程相對(duì)簡(jiǎn)單。買家只需要按照銀行貸款政策辦理銀行貸款即可。此前，趙雨欣偶然在小區(qū)業(yè)主群里找到有購(gòu)房需求的鄰居，兩人對(duì)接上并洽談成功之后，交易流程大概是這樣的：

1．官網(wǎng)下載網(wǎng)簽合同，簽訂購(gòu)房合同之后，與銀行簽按揭合同；

2．買賣雙方資料齊全送審；

3．先等公積金貸款審批（15個(gè)工作日左右）；

4．公積金審批完后商業(yè)貸款審批（3-5個(gè)工作日）；

5．組合貸都審批完畢后，買賣雙方一起去公積金管理中心面簽做資金監(jiān)管（監(jiān)管首付款的九成以上、面簽前買家存好九成以上首付在供款卡里，面簽后第二個(gè)工作日這筆錢會(huì)被凍結(jié)）；

6．首期凍結(jié)后就開始走合同蓋章環(huán)節(jié)（5個(gè)工作日左右）；

7．蓋好章后提前兩個(gè)工作日預(yù)約過戶；

8．過完戶后5個(gè)工作日出新的房產(chǎn)證（回執(zhí)會(huì)有出證日期）；

9．出證后公積金管理中心會(huì)去取證；

10．取回證，公積金中心會(huì)在3-5個(gè)工作日內(nèi)解凍首付款（直接劃入賣家賬戶不經(jīng)過買家）；

11.首付款解凍一周左右放公積金尾款；

12.銀行取證后開始走銀行商業(yè)貸款放款流程，5-15個(gè)工作日放銀行尾款（以銀行為準(zhǔn)）；

13.銀行歸檔通知買家取房產(chǎn)證和借款合同等資料。

趙雨欣指出，中介的作用基本就在前半段顯現(xiàn)，網(wǎng)簽之前簽一份三方合同，保障買賣雙方利益；一旦網(wǎng)簽，后面的流程中介幾乎不需要介入了。“資金可以直接找公積金管理中心或者銀行監(jiān)管，比中介可靠多了。”

不過，趙雨欣的幸運(yùn)在于，其一，她發(fā)布的信息，恰好遇到了有購(gòu)房需求的鄰居，能夠很快對(duì)接，對(duì)于急于賣房的人而言，時(shí)間成本是很重要的；其二，由于當(dāng)初是全款，又省去了相應(yīng)手續(xù)。

相比于之前要么通過官方主導(dǎo)的服務(wù)平臺(tái)，要么在微信朋友圈、群里發(fā)布賣房信息，近期眾多房東選擇在抖音、小紅書等直播賣房，這些社交平臺(tái)為房東帶來了多方面的賦能，尤其在同城交易場(chǎng)景中發(fā)揮了重要作用。

首先，抖音、小紅書等平臺(tái)擁有龐大的用戶基數(shù)和活躍度，房東通過直播形式展示房源，直接觸及潛在買家群體，拓寬了銷售渠道。相較于傳統(tǒng)的中介模式，房東能夠自主掌握房源曝光度，降低對(duì)中介渠道的依賴。

其次，社交平臺(tái)的實(shí)時(shí)互動(dòng)特性使得房東與買家之間的溝通更加直接、透明。房東可以直觀、詳細(xì)地展示房源細(xì)節(jié)，解答買家疑問，增進(jìn)買家的信任感。而買家也可通過直播了解到更多信息，做出更準(zhǔn)確的購(gòu)房決策，提高了交易效率。

再者，同城模式的優(yōu)勢(shì)在這些平臺(tái)得以放大。在抖音、小紅書等本地化內(nèi)容豐富的平臺(tái)上，房源信息更容易觸達(dá)同城潛在客戶，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)精準(zhǔn)投放，增強(qiáng)了房源的地域匹配度。

盡管社交平臺(tái)為房東提供了更廣闊的展示空間和更多元化的交易模式，但仍面臨不少問題。

比如，某些中介可能冒充賣家。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)賣房的謝望稱，自己的房子掛出后私信的人確實(shí)很多，但更多的還是“禮貌問價(jià)”，有的問完價(jià)就沒后續(xù)了，“可能有的只是中介來套底價(jià)的，并非真心想買”。信息甄別成本是房東面臨的第一道坎。

另一位賣房者程穎稱，“其實(shí)自己通過社交平臺(tái)帶來的看房量，并沒有中介那么多，更多的還是來問價(jià)的。我在社交媒體及房產(chǎn)中介平臺(tái)都掛了房源信息，但最終成交靠的還是中介的客流。”

可見，相比于積累更多用戶數(shù)據(jù)的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)而言，社交平臺(tái)帶來的客源仍存不足。畢竟，一個(gè)素人的抖音、小紅書賬號(hào)，很難引發(fā)太多人關(guān)注。

交易安全和專業(yè)服務(wù)也是不可忽視的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。直播賣房的興起雖在一定程度上降低了中介成本，但也帶來了諸如產(chǎn)權(quán)核實(shí)、合同簽訂、貸款辦理等一系列專業(yè)服務(wù)缺失的問題。諸如房屋貸款、抵押信息查詢，租賃狀態(tài)確認(rèn)，資金安全保障，簽約過戶手續(xù)辦理以及貸款交付等一系列復(fù)雜流程，對(duì)于普通購(gòu)房者來說，自行操作可能存在不小的難度和風(fēng)險(xiǎn)。正如專家所言，房產(chǎn)交易流程的專業(yè)性與復(fù)雜性決定了普通購(gòu)房者在自行交易過程中可能會(huì)面臨一系列困擾，如房源篩選、價(jià)格談判、合同簽訂及后續(xù)手續(xù)辦理等環(huán)節(jié)，都需要耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，稍有不慎就可能造成經(jīng)濟(jì)損失。

因此，房東在享受便捷的同時(shí)，也需要對(duì)交易流程有清晰的認(rèn)識(shí)，或者尋求專業(yè)法律咨詢，以確保交易的合法性與安全性。

顯然，指望“房東直售”短期內(nèi)全面替代中介不現(xiàn)實(shí)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前全國(guó)二手房交易中，約85%的交易由中介機(jī)構(gòu)完成。盡管如此，“房東直售”模式的出現(xiàn)，推動(dòng)了交易信息的透明化，提升了交易效率，也促使中介行業(yè)重新審視自身定位和服務(wù)價(jià)值。

尤其是在當(dāng)前房?jī)r(jià)下行情況下，中介行業(yè)應(yīng)當(dāng)致力于提供更加專業(yè)、精細(xì)的服務(wù)，幫助購(gòu)房者解決交易過程中的復(fù)雜問題，并進(jìn)一步減低過高的交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則，就會(huì)有更多房東選擇“自力更生”。

至于“房東直售”模式是否可以大規(guī)模推廣，關(guān)鍵在于如何平衡簡(jiǎn)化交易流程與保障交易安全之間的關(guān)系。政府部門應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，優(yōu)化線上交易平臺(tái)功能，確保交易過程合法合規(guī)，降低欺詐風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)普通購(gòu)房者的交易知識(shí)普及與指導(dǎo)，提高其自我保護(hù)能力。

? （本文僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表本報(bào)立場(chǎng)）

畢舸

責(zé)編 陳斌

上海二手房交易服務(wù)再升級(jí)

在二手房交易領(lǐng)域，安全、合規(guī)、便捷等問題仍是消費(fèi)者面臨的最大問題。

為解決消費(fèi)者痛點(diǎn)，6月19日上海鏈家交易服務(wù)中心正式開業(yè)，通過打造綜合性、一站式房產(chǎn)交易線下服務(wù)中心，為買賣雙方提供成交簽約、資金存管、貸款面簽等多種服務(wù)，并通過標(biāo)準(zhǔn)化流程體系和專業(yè)簽約經(jīng)理服務(wù)，有效保障房產(chǎn)交易安全、提高交易服務(wù)效率、改善買賣雙方交易體驗(yàn)。

據(jù)悉，鏈家此次開業(yè)的兩家高標(biāo)準(zhǔn)交易服務(wù)中心，分別位于唐鎮(zhèn)和靜安。

上海鏈家交易管理中心負(fù)責(zé)人呂輝彪在開業(yè)儀式上介紹，升級(jí)后的鏈家交易服務(wù)中心整合了房產(chǎn)交易相關(guān)流程，除了可辦理二手房交易合同簽約，買賣雙方還可以集中辦理銀行資金存管、銀行貸款線下面簽、線上貸款面簽等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

在專業(yè)化分工以及更多資源的嫁接下，鏈家交易服務(wù)中心將房產(chǎn)交易流程和交易周期成倍縮短。簡(jiǎn)而言之，鏈家交易服務(wù)中心將上海房產(chǎn)交易流程從“成交+網(wǎng)簽”兩個(gè)環(huán)節(jié)變?yōu)椤俺山患淳W(wǎng)簽”一個(gè)環(huán)節(jié)，一方面用專業(yè)“簡(jiǎn)化”復(fù)雜，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)+效率的雙提升；另一方面“成交即網(wǎng)簽”也能降低二手房交易周期中可能產(chǎn)生的各類不確定性，更好保障買賣雙方權(quán)益。

同時(shí)，交易服務(wù)中心將簽約流程標(biāo)準(zhǔn)化，將其拆分成六大模塊，十幾個(gè)環(huán)節(jié)，并將房產(chǎn)交易中的主要風(fēng)險(xiǎn)與各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)，在合同簽署階段進(jìn)行預(yù)防。

譬如，在簽約流程中將風(fēng)險(xiǎn)提示前置，幫助客業(yè)提前知曉風(fēng)險(xiǎn)；通過線上展示+線下講解的方式，將簽約所需的信息向客業(yè)清晰全面展示，從而更全面嚴(yán)格地保護(hù)買賣雙方權(quán)益。通過這種線上+線下的交互，鏈家打造了透明、規(guī)范、安全、智能的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程，并通過預(yù)約智能調(diào)度和過程質(zhì)檢，實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)交易過程與結(jié)果管理的閉環(huán)。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳亮表示：“鏈家交易服務(wù)中心的開業(yè)，再次為行業(yè)提供了品質(zhì)服務(wù)的模板，讓人眼前一亮。希望鏈家能不忘初心，繼續(xù)為消費(fèi)者提供專業(yè)、高效、安全的服務(wù)，繼續(xù)發(fā)揮行業(yè)頭部企業(yè)的標(biāo)桿帶頭作用。”

除了用專業(yè)簡(jiǎn)化原本復(fù)雜的交易流程外，上海鏈家交易服務(wù)中心提供的簽約經(jīng)理、交易管家及經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)分工更加明確，此舉也提升了房產(chǎn)交易的效率和服務(wù)品質(zhì)。

簽約經(jīng)理作為第三方中立角色，以保障買賣雙方的權(quán)益為服務(wù)目標(biāo)，為買賣雙方提供交易方案設(shè)計(jì)、合同簽署資質(zhì)核查、稅費(fèi)精算等服務(wù)，具體包括交易流程設(shè)計(jì)、貸款方案出具、合同講解、可核查范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)告知、風(fēng)險(xiǎn)把控、證件審核、協(xié)助交易雙方完成首付款的資金存管、銀行貸款線下面簽等，以確保交易的安全合規(guī)。他們獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)人和客業(yè)雙方，能保障交易的公平性與安全合規(guī)。

而交易管家會(huì)根據(jù)交易流程的進(jìn)展，分段為買賣雙方提供服務(wù)并協(xié)助全流程的交易支持，譬如交易問題解答、流程提醒，協(xié)助買賣雙方完成交易過戶、繳稅領(lǐng)證等。

換句話說，經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)能力更專注售前服務(wù)（房源維護(hù)、選房配房）和客戶的情感維護(hù)，簽約經(jīng)理和交易管家的專業(yè)能力則體現(xiàn)在房屋交易、法律、貸款、稅務(wù)等方面，以及保障交易流程的確定性與現(xiàn)場(chǎng)的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體驗(yàn)。

相比過往傳統(tǒng)的簽約服務(wù)中心，此次升級(jí)更大的變化在于各類洽談空間的增加，全開放、半開放、全封閉的多樣化洽談區(qū)，能滿足客戶各類場(chǎng)景下的溝通需求。

上海鏈家職能副總經(jīng)理于洋表示：“交易服務(wù)中心的推出代表著鏈家在房產(chǎn)交易服務(wù)流程提升和專業(yè)化分工上的再次升級(jí)，我們希望能讓消費(fèi)者因鏈家享受到更便捷、安全、高品質(zhì)且有溫度的服務(wù)！”