同德房產;同德股份

12.71億成交!同德攜手美的、賽倫拿下金刀營130畝地，房價或沖2萬

今日，昆明市盤龍區金辰街道辦事處4宗編號為KCPL2020-1-A1、A4、A5、A8號的地塊順利在呈貢行政中心完成掛牌出讓，地塊最終被云南璟睿同順置業有限公司以底價拿下，面積合計約129.63畝，成交價約12.71億元。

（出讓地塊大體位置）

根據工商注冊信息，該公司由同德、美的、昆明賽倫地產旗下的順隆置業構成，其中同德占股50%、賽倫占股30%、美的占股20%，這也就意味著金刀營城改開發將主要由同德攜手美的和賽倫操刀。

值得一提的是，此前傳出2018年同德集團和昆明萬科聯合聲明，金刀營村未來的整體開發將由同德和昆明萬科合作進行，但在此次拿地中，萬科并未參與。而較為出人意料的美的置業和賽倫地產，此前合作開發了美的順城府項目。今年7月美的還斬獲五華區崗頭村城改用地，而賽倫地產作為昆明知名開發企業，主要面向高端市場，以高品質地產項目開發為主，其打造的順城購物中心，是昆明人氣較高的綜合體。

具體來看，該批地塊屬于金刀營城改首批建設用地，其中編號為KCPL2020-1-A1、KCPL2020-1-A4、KCPL2020-1-A5號地塊土地性質為城鎮住宅用地，面積合計74931.27㎡（約112.4畝），容積率2.21~7.31，交易價110176.5916萬元，以最大容積率來算，地塊樓面價為6653元/㎡，土地單價約980萬元/畝。

而KCPL2020-1-A8號地塊土地性質為零售商業、批發市場、餐飲、旅館、商務金融、娛樂用地，面積11487.34㎡（約17.23畝），容積率≤5.38，交易價16889.1697萬元，樓面價2167元/㎡。

按照土地交易文件，土地競得人云南璟睿同順置業有限公司還須建設建筑面積143237.7㎡的回遷安置房；63136.21㎡的公共道路建設；4400㎡的公共綠地建設；中小學建筑面積不少于13440㎡；12班幼兒園2座建筑面積不少于9813.6㎡；老年服務設施用房建筑面積不少于1524.45㎡；社區辦公用房建筑面積不少于1716.3㎡；社區衛生服務中心建筑面積不少于2000㎡；社區文化活動用房建筑面積不少于762.23㎡；社區體育活動用房建筑面積不少于910.7㎡；肉菜市場建筑面積不少于2540.75㎡；公共衛生間建筑面積不少于293.59㎡；警務用房建筑面積不少于3000㎡（含地下1000㎡）；96475㎡的北京路提升工程建設。

金刀營村作為北京路沿線的“黃金”城中村，細細數來，整個項目推進至今已有10多年時間，從2008年確定由云南城投和云南同德共同改造，到此后的2010年至2011年兩年間，云南城投分兩次將其所持有的云南城投同德房地產開發有限公司51%的股權轉讓給同德集團，預示著云南城投正式退出了金刀營項目，彼時同德集團成為金刀營城中村改造項目的唯一企業。

而后，2018年8月，又傳出同德集團和昆明萬科的聯合聲明，由同德負責一級開發階段的拆遷安置等工作，項目操盤由昆明萬科負責。至今，金刀營首批地塊又迎來兩位“重量級”玩家，項目一波三折，但這恰好促使本就占據極佳區位的金刀營城改再度引人關注。

從地理位置上來看，該批地塊位于北京路和北辰大道交匯處，西臨盤龍江，東臨北京路，南北兩端有地鐵2號線金星站和北辰站，區位獨特，是開發高品位住宅項目的優質地塊。

再加之周邊同類型產品在售項目價格大致在每平方15000元至20000不等。可以預見，有同德廣場，欣都龍城以及北辰財富中心的加持，距金星、北辰地鐵站較近的優勢，待金刀營片區項目建成面市之際，憑借黃金地段的強勢發聲，均價突破兩萬并非難事，甚至還有望成為“頭部”。

同德集團總裁：昆明商業地產大有可為

“當時昆明城市領導人比較喜歡商業和寫字樓，所以開發量多了一點。”

• 中房報記者 萬小強 昆明報道

與同德昆明廣場同一年開盤的大型商業項目，在昆明有兩個，最終同德昆明廣場卻成為商業里的翹楚，“不管是按平方米人流還是總人流，在平效上都是昆明的第一, 現階段的同德昆明廣場，可以說是昆明最成功的商業項目。”同德集團總裁王嘩華在接受中國房地產報記者采訪時稱。作為同德集團的第一個商業項目，同德昆明廣場是一座87萬平方米的城市綜合體，除了高度為269米寫字樓外，還擁有著近9萬平方米“City Walking”商業購物中心。

之所以能取得這樣大的成功，王嘩華認為，“除了運營商的精耕細作以及地理位置上的巨大優勢之外，最重要的一點是把諸多工作布局延展到了前期，尤其是在項目規劃的設計與理念上，走了諸多不同尋常的路。”第一，在所有的商業體之中，中庭基本上都是一樣的，都是圓形的，而且可能只有一個。但同德昆明廣場采取弧形的（水滴狀），同時有三個類似大小不一的設計。既保證建筑美觀與空間，也充分保證了顧客無論處于任何位置，都可以大范圍地看到對面，認清自身所處的位置；第二，玻璃、大理石、木質的護欄可能不少見，但組合性質的就比較少見。同德昆明廣場的護欄，玻璃的立面是向過道傾斜的，最大程度上消除人們對于高度的恐懼。同時，在大約離地1.5米的位置設置了帶有平面的木質扶手，在設計時增加了平面的寬度，保證人的前臂可以支撐與擺放；第三，扶梯的安放遵循著50米一個的安裝標準，充分平衡了人們購物與休閑的空間。而直達梯設置在靠近大門的方向，用以服務目的性較強的客戶。

據悉，成立于云南紅河的同德集團，最初以礦業起家后開始拓展金融業務與地產項目，在昆明成功運營“同德·極少墅”“同德·錦江嘉園”“同德·星河嘉園”，其中“同德·極少墅”被授予“聯合國國際花園社區獎”，總建設面積約為460000平方米。而在2013年8月17日，云南城投同德房地產開發有限公司以17.6億元底價競得同德昆明廣場項目用地，開始了其商業運營商的轉型之路。

同德集團在產業的類型上一直以礦場、金融、地產金三角業務為主導。“目前在昆明我們擁有400萬平方米的土地儲備，以同德的穩健腳步至少可以滿足5到10年的開發周期。所以，外拓如果沒有好的項目不會有此計劃，未來或許會有這樣的打算。”王嘩華認為深耕昆明未來大有可為：第一，從教育資源、衛生資源、商業配套、交通樞紐來說，昆明是云南唯一的中心城市；第二個，云南的政治局面相對穩定，對房地產企業能預見未來，賺多賺少不說，起碼風險小；第三，今年上半年，云南的經濟增速排到了倒數第一，就政府而言一定會知恥而后勇，想方設法刺激經濟，而拉動房地產則是最有效的措施。

關于昆明市場

銷售低迷源于當年的“城中村改造”

運動中國房地產報：今年以來，全國很多地方房地產市場都非常火，地王頻出，成交量和房價都在暴漲，但昆明這個市場卻持續低迷，對此你怎么看？

王嘩華：出來混遲早要還的，昆明的房地產市場就是這個樣子。第一，前幾年昆明提出5年內要改造366個城中村，要是量全放出來就是1.8億平方米。目前放量的規模是：通過規劃的4000萬平方米，未開發的1億多平方米。所以，現在發現出問題了，應該講昆明的房地產市場是一個很典型的案例。

第二個問題：城中村改造項目幾乎是昆明唯一的土地供應方式，大家都進來開發，都是高容積率，產品形式都是做商業、寫字樓、住宅，產品同質化特別高，同質競爭的結果就是變成低價競爭。

第三個問題，還是和城中村改造有關。昆明的城中村改造跟其他城市不一樣，都是土地一二級聯動。企業門檻很低，只要一個人跟村長關系好，我們倆簽個協議就進來了。于是通過內部認購，銀行融資，通過民間借貸來做，開發了很多。從而導致諸多問題，開發起來就成為一種浪費。

第四個問題，仍然是跟城中村改造有關。政府在土地上收益要求很高，地價加了很多，所以昆明房價就偏高。這就跟昆明的經濟發展水平、人口流入水平、產業結構有偏離。

昆明市場的問題基本上是這四點導致的。現在開始撥亂反正一些，但有時候又覺得過猶不及。

中國房地產報：昆明接下來的市場趨勢會是什么樣？商品房成交金額有所不同嗎？

王嘩華：今年上半年總共供應60宗土地，實際成交39宗，只有60%。從土地成交面積來講下滑就更多，去年上半年應該是230萬平方米，今年下滑了50%。現在企業的情緒主要是觀望。

不過，今年上半年有一個稍微可喜的現象是，商品房供應量減少了。供應量少的原因一個是規劃審批難，另一個是企業資金缺乏，動不了工，拿不到預售證。實際情況是，今年上半年同比銷售增加了，住宅特別明顯，住宅同比增加了接近15%。價格基本沒怎么上漲。

關于昆明土地供應

應當停止相關短視行為

中國房地產報：昆明以城中村為主的土地供應，導致了外來企業招拍掛拿不到地，你如何看待后續土地市場規范？

王嘩華：你問到很關鍵的一點，我歸結起來就是短視行為。開發企業的短視行為，消費者的短視行為，造成了市場的畸形。政府想盡快改變城市面貌，又沒那么多錢，就依托企業來做一級土地開發。實際上就導致兩種情況，一是城中村被拆了以后，長期無法改善，實際上政府沒收益，還帶來一些社會穩定問題。其實合理的應該是政府拆一片，安置一片，然后拿到市場上公開招拍掛。這樣政府收益也會多一點；第二是本土一些開發企業實力不夠，先拿地再來計算成本收益，市場一旦有個風吹草動，它就要跑路。規劃、土地一旦有調整，后續資金就支持不住，做不下去了，它也要跑。這些企業前期好像能賺很多錢，但實際上最后連自己內褲都賠出去了；第三是消費者的短視行為，他們喜歡團購、內部認購，提前預付，最后交不了了，一拖七八年、的都有，消費者也輸掉了。這種土地操作方式，是多輸的局面。導致很多外地企業進來，土地供應基本上只有城中改造項目，就必須要去接受和本土小企業重組。一些地都已經圈好了，簽了協議了，就只能你做一級開發，我做二級開發。

中國房地產報：作為開發企業，現在經濟整體下行狀況下，企業怎么跟政府之間實現共贏？

王嘩華：核心問題是政策朝令夕改，口頭通知、會議紀要、政府文件、條例規定等等，太多可以隨意改動。

同時，昆明城市規劃歷史欠賬太多。昆明總體規劃，2013年到2020年的城市總體規劃是去年才報住建部批準，規劃就出現歷史欠賬，規劃沒有涵蓋到的地方就出現不確定性，因為到2020年，再有4年就要重新申報規劃。正確的應該是從現在這一刻起，就開始編制2020年到2040年，或者是2035年的規劃。

另外，昆明城市發展預期很高，經常是沒有做好一個區域，就開始轉向下一個。比如呈貢新區還沒開發完，又開始開發北部山水新城，還沒見成效，又開發機場片區，現在又開始開發草海片區，后面又來了一個滇中新區。我們的原則是按自己的思考來決定發展方向，不一定跟著政府規劃走。

中國房地產報：那你認為未來房地產還有沒有潛力可挖？尤其是昆明的當地市場？

王嘩華：我看好房地產市場，但中國房地產市場絕對不會回到以前的時代。我們從兩個大的方面來解析這個問題。中國經濟是管制下的金融市場，貨幣政策、人民生活保障等，基本是房地產來鏈接的，上下游產業鏈太深了。第二個是中國人都重視買房。因為我持續看好國家級的核心和重點城市、中心城市，但中國相當大部分城市的長期庫存是消化不了的。這些城市的人口流出和人口老齡化已經非常突出。

而昆明市場，我認為大有可為。第一，無論如何昆明是云南唯一的一個中心城市，教育資源、衛生資源、商業配套、交通樞紐，這個地位是固定的，長期來看是有發展空間的。第二個原因，云南的政治局面穩定，對企業特別是房地產企業相對比較好，賺多賺少不說，起碼風險小。第三，今年上半年云南經濟增速排到了倒數，知恥后勇，政府會想方設法刺激經濟，拉動房地產，相關政策會不斷出來。比如購買車位補貼，最高一個車位補貼4800元，一平方米160元，按30平方米算。

同時，昆明區域劃分前期叫肥瘦搭配，每個區都搭著不好的區域，這樣的話各區相對就比較重疊，同質化東西太多。實際上對不同經濟區域規定核心區域，應該考評不一樣，招商引資和產業布局也不能同質化，譬如有些可以搞高科技，有些區域就不能。

關于昆明商業地產

量雖大好項目仍稀缺

中國房地產報：當時城中村改造的時候，企業開發必須要有一部分商業和寫字樓的比例的?

王嘩華：沒有硬性要求。但是當時昆明城市領導人比較喜歡商業和寫字樓，所以開發量多了一點。有幾個比較典型的例子，有一個項目叫南亞之門。4棟住宅，一棟330米的超高層寫字樓。住宅已經蓋起來了，也賣掉了，但現在呢，拿不到預售證。寫字樓挖個坑還沒動，老板跳樓自殺了。這是當時的昆明市領導主導的，開發企業原來也不想干。比如經典雙城，后來被華信資產收購了。一個位置比較偏的地方，商業寫字樓公寓總量達到了120萬平方米，這個規模是很可怕的。

中國房地產報：實際上昆明的經濟沒辦法去支撐這么大的寫字樓和商業的量。這里500強企業少，企業在這里設總部的也很少，產業結構也不完善，當時為什么要這么大力發展商業和寫字樓呢？

王嘩華：當時的昆明市領導認為需要拉動經濟，解決長期就業，要解決稅收來源問題。當時認為商業能解決就業，有長期的收入。第二，寫字樓能吸引更多企業進來。

但實際上，企業不是你想吸引就能吸引來的。經濟有它本身的規律，不能強求。

中國房地產報：那么政府今年的去庫存舉措有沒有產生效果？

王嘩華：今年上半年去庫存還是產生了一定效果。另一方面政府供地也調整了。今年上半年從土地成交宗數來看，辦公沒有一例，商業只占了8%，住宅占了60%以上，剩下的是工業和教育服務等。企業拿地也更冷靜了。

中國房地產報：昆明庫存量挺大的，要消化多少年？

王嘩華：從我們的統計數據看，大概在4000萬平方米不到，商業部分在1700萬平方米左右。但庫存這個數據標準現在沒統一，有的是蓋了一半，拿到預售證，就計算為庫存。我們理性分析一下，把一些無論如何沒人買的項目，再扣掉一些永遠經營不起來的商業以后，國家統計數據消化周期大概在8年到9年左右。

這個在我來看是個恒量。有些企業拿地不開發，后期還要再放量，庫存總是會增加，無論我們怎么去庫存，要消化的庫存量還會一直很大。

關于同德昆明廣場

昆明銷售狀況最好的商業項目

中國房地產報：同德昆明廣場短短幾年，無論是商業平效還是人流等取得不錯成績，你個人怎么看待這種結果？

王嘩華：看幾個關鍵指標，每平方米人流量、按總人流量，以及入駐商戶的平效，在昆明我們可以說是第一位的，昆明所有項目開發商都來參考過。

從數據上看，電影院院線收入排名，昆明萬達全國第一，我們全國第二。2014年12月開業的有3家店，萬達是第100個點，我們是第一個，紅星美凱龍是第28個，而現在我們是昆明最成功的。

除了地理位置上有很大的差異，業態分布上有很大差異，最重要的還是整個商業體的設計與理念上，需要不走尋常路。同德昆明廣場在設計上其實是有很多的小細節的。

第一，在所有的商業體之中，中庭基本上都一樣的，都是圓形的，而且可能只有一個。但同德昆明廣場不同，我們是弧形的（水滴狀），同時我們有三個大小不一的設計。在保證建筑美觀與空間的基礎上，充分保證了顧客無論處于任何位置，都可以大范圍地看到對面，認清自身所處的位置。

第二，玻璃、大理、木質的護欄可能不少見，但組合性質的就比較少見了。同德昆明廣場的護欄，是由兩部分組成的，其一是一個玻璃的立面，我們在設計時，這個立面是向過道傾斜的，在最大的程度上消除人們對于高度的恐懼。其二，我們在大約離地1.5米的位置設置了帶有平面的木質扶手，在設計時我們增加了平面的寬度，保證人的前臂可以支撐與擺放。

第三，我們的扶梯與直達梯的設計，扶梯的安放，遵循著50米一個的標準，充分平衡了人們購物與休閑的空間。直達梯，我們設置在靠近大門的方向，用以服務目的性較強的客戶。

關于企業規劃

我們只在昆明發展不去地州

中國房地產報：同德最初是做礦產的，現在做地產等產業，那么未來戰略規劃是什么？

王嘩華：我們是從礦產企業起步的，目前是地產、金融、貿易，我稱之為集團的金三角，未來還會堅持這樣的戰略方向。我們和其他企業不一樣，我們是一個項目一個項目地做，不是同時做很多的項目。

不論地產形勢怎么變，經濟、市場怎么變，我們尺度不松、節奏不變、力度不減。我們追求的是品質，同時以穩為主，風險控制在最低。

中國房地產報：這樣會不會擔心開發后勁不足？

王嘩華：我們其實調研過，追求利潤率變低，危險性也同樣，但另外一個角度可能是只能賺一半，發展慢。還是回到第一句話：出來混都是要還的。絕大多數死掉的房地產企業是把自己撐死了，不是餓死的。因此，我們是堅決不去地州的，因為外地這個市場并沒有很好、很理想的項目。我們立足于昆明，但也不排除未來會去。

我們的土地儲備面積在400萬平方米，基本滿足5到10年的開發期。我們有兩個原則：第一，不去地州，做昆明。第二，我們做項目首選有收益的，次選品牌，再次選經濟性。我們不做團購，所有產品基本是現房和準現房。

因此，在這種情況下，我們能保證住宅項目99%的消化率，而主力戶型大多在120~140平方米和90平方米。而配套寫字樓項目30%已經消化，剩下60%。除掉自持和出租的，銷售還是過半了。我們有自信，你來昆明發展，一定繞不過去昆明廣場。或許由于其他問題并不一定可以達成交易，但一定會來找我們。

9月廣州哪里的房子有潛力？看白云同德圍房價走勢

買房了嗎？這句話適合于家庭聚會、相親約會、朋友聚會等等場合。廣州9月的房價也已經新鮮出爐。據房天下研究院發布，廣州9月二手房參考均價40502元/平，環比8月下降1.16%，同比去年同期上漲14.44%。其中白云同德圍9月二手房參考均價25686元/平，環比8月上漲0.16%，同比去年同期上漲8.35%。

一、同德圍二手房房價走勢

白云同德圍9月二手房參考均價25686元/平，環比8月上漲0.16%，同比去年同期上漲8.35%。最近一年中，8個月房價上漲，4個月房價下跌。

圖1：同德圍二手房價格走勢

數據來源：房天下研究院

二、同德圍二手房住宅9月最貴的小區均價超過4萬/平

同德圍二手房住宅9月最貴的小區為萬科金域悅府，均價超過4萬/平。

表1 同德圍二手房均價較高的TOP20小區

數據來源：房天下研究院

三、同德圍熱門小區房源推薦

TOP1:麗康居，均價24792元/平，網友關注指數21。

TOP2:同德花園，均價27801元/平，網友關注指數19。

TOP3:嶺南雅院，均價37683元/平，三居至四居在售，網友關注指數12。

TOP4:積德花園，均價28332元/平，網友關注指數11。

TOP5:萬科金域悅府，均價49773元/平，三居至四居在售，網友關注指數10。