上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)失敗-2024年上海房價(jià)暴跌

15樓財(cái)經(jīng) |“上海新開征房產(chǎn)稅”系誤讀，十年前試點(diǎn)以來沒有實(shí)質(zhì)性變化

近日有自媒體消息稱，上海正式開征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，并附上了“最新發(fā)布的《通知》”，稱“上海稅務(wù)局發(fā)文通知稅率：4‰，6‰”。不過事實(shí)證明，該消息不過是自媒體為了吸引眼球而發(fā)布的舊消息，因?yàn)槲覈缭?011年就在重慶、上海兩個(gè)地方試點(diǎn)了房產(chǎn)稅，同年上海已經(jīng)下發(fā)通知，此次自媒體引用的《通知》系10年前政策的延續(xù)，并沒有新的變化。

據(jù)北青-北京頭條記者了解到，上海市于2011年出臺了《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，決定自2011年1月28日起向新購第二套及以上住房的上海居民家庭及新購住房的非上海居民家庭征收房產(chǎn)稅。上海市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征收對象是2011年1月28日起，上海市行政區(qū)域內(nèi)居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房，統(tǒng)稱為 “應(yīng)稅住房”。其中，本市居民家庭是指具有上海市常住戶口的居民家庭。同時(shí)根據(jù)這一辦法，上海居民家庭可享受人均60平方米的免稅住房面積予以房產(chǎn)稅扣除。

五年后的2016年，上海市再度發(fā)布通知，確認(rèn)2011年的《關(guān)于本市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》繼續(xù)有效，這被稱作是上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第一次延期。今年1月份，上海市再度對《通知》重新發(fā)文，重新制定的《通知》僅對其中涉及的稅務(wù)機(jī)關(guān)及區(qū)縣的表述進(jìn)行了調(diào)整，文件名稱、文件主要內(nèi)容均與原《通知》一致，未發(fā)生變化。新《通知》自2021年1月28日起執(zhí)行，被業(yè)內(nèi)稱作是上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的第二次延期。至于這次重新發(fā)文，其實(shí)是因?yàn)槲覈悇?wù)系統(tǒng)機(jī)構(gòu)改革，省級和省級以下國稅地稅機(jī)構(gòu)已合并，因此對原《通知》中“地稅機(jī)關(guān)”的表述進(jìn)行調(diào)整。此外，上海市所有縣級行政區(qū)也已于2016年7月調(diào)整為市轄區(qū)，有關(guān)表述也需相應(yīng)調(diào)整。

據(jù)北青-北京頭條記者了解到，今年1月11日上海市財(cái)政局在其官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于本市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》時(shí)，就曾引起很多上海市民的關(guān)注，不少市民詢問“這是針對個(gè)人的最新的稅收政策嗎”“是針對上海此輪房價(jià)上漲，出臺的后續(xù)政策之一嗎”，對此，上海當(dāng)?shù)孛襟w還曾專門進(jìn)行過解讀，確認(rèn)這份最新發(fā)布的《通知》系10年前政策的延續(xù)，并沒有實(shí)質(zhì)性變化。

文/北京青年報(bào)記者 張欽

編輯/樊宏偉

放心，房地產(chǎn)稅這次還不會(huì)來

“對樓市而言，一個(gè)房地產(chǎn)稅政策有可能會(huì)導(dǎo)致‘517’政策帶來的利好皆歸于零。”

文 / 巴九靈

只聞樓梯響，不見人下來。

許多政策都經(jīng)歷過類似的波折，房地產(chǎn)稅是其中典型。

近日，新的腳步聲踢踏作響，聲音也比往年有了很大不同。

二十屆三中全會(huì)通過的《中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅有了新表述——“完善房地產(chǎn)稅收制度”。一石又激起了千層浪。

“房地產(chǎn)稅”與三中全會(huì)之間的淵源頗深。

它的第一聲腳步起源于2003年十六屆三中全會(huì)通過的《中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，其中提出，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

彼時(shí)“房地產(chǎn)稅”還沒成型，取而代之的是相同意味的“對房屋持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅”的物業(yè)稅。后來為了和物業(yè)費(fèi)區(qū)別開來，2009年名稱更新為“房產(chǎn)稅”。

十年后，2013年，十八屆三中全會(huì)的《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

這是房地產(chǎn)稅第一次出現(xiàn)在官方語境。

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”，覆蓋面完全不同。

它們的共同點(diǎn)是都在“保有”階段收稅，不同點(diǎn)在于，房產(chǎn)稅是“老稅”，目前對居民自住房屋免征；房地產(chǎn)稅是“新稅”，將整合現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，對居民和企業(yè)同時(shí)征收。

財(cái)經(jīng)評論員劉曉博認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)稅是一個(gè)體系，不是單一稅種。它包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、房企的增值稅、個(gè)人出讓房屋的增值稅和個(gè)稅、印花稅，以及持有階段的房產(chǎn)稅等。當(dāng)然，還包括了土地出讓金收入。

從“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”，被寄予的期望大不相同

◎ 其一，是期望它能增加地方財(cái)政收入，甚至平替“土地出讓收入”。2023年，房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入的比例達(dá)2.1%。理想狀態(tài)下，改成新稅會(huì)為地方財(cái)政注入增量，這在過去是個(gè)重點(diǎn)，而在當(dāng)下是個(gè)痛點(diǎn)。

◎ 其二，是從貧富差距、共同富裕角度切入，期望將房產(chǎn)稅作為收入調(diào)節(jié)手段。

然而，國信證券在一篇研報(bào)里認(rèn)為，房產(chǎn)稅是財(cái)政的“詩與遠(yuǎn)方”。極端情況下，以2020年為例，若要讓房產(chǎn)稅替代50%的土地出讓金（地方財(cái)政的主要來源），稅負(fù)將達(dá)個(gè)人所得稅的4倍。

他們認(rèn)為“之所以試點(diǎn)十年還要試點(diǎn)，就在于沒有找到完美稅率”。

58安居客研究院院長張波則認(rèn)為，未來土地財(cái)政肯定會(huì)被破除，取而代之的是稅收財(cái)政，但這里的稅收并不僅僅只有房地產(chǎn)稅這一條路可以走，房地產(chǎn)稅也并非一定要成為支柱，對于很多中小城市，房地產(chǎn)稅大概率也很難成為支柱。

再十一年后，表述又變成了“完善房地產(chǎn)稅收制度”。

從“房地產(chǎn)稅”立法，到房地產(chǎn)“稅收制度”，性質(zhì)大變。

劉曉博的表示之所以有新提法，大概是為了避免造成“加稅”的誤解。未來會(huì)增加不動(dòng)產(chǎn)持有階段的稅收，但會(huì)減少交易階段的稅收，因此，說是“完善房地產(chǎn)稅收制度”更合適。

因此，認(rèn)為完善稅收制度就是要收房地產(chǎn)稅，顯然是誤解中的誤解。

而從誤解中，或許反映的是一種普遍的心理狀態(tài)：多數(shù)人對房地產(chǎn)稅幾乎一無所知，只知道，它早晚會(huì)來的。伴隨這種篤定的，是兩個(gè)固定的疑問：

“怎么征收？什么時(shí)候征？”

關(guān)于怎么征收，我們有參考；關(guān)于什么時(shí)候征，我們也有推導(dǎo)。

先說說參考。

國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，只能看上海、重慶。

2011年，上海、重慶宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

具體而言，上海市民新購買第二套及以上套數(shù)的住房（包括新購的二手存量住房），以及非上海市民新購買的住房，需要繳納房產(chǎn)稅。

重慶市民已持有的獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房（以建筑面積交易單價(jià)市均價(jià)兩倍或以上的住房）以及“三無”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）人員新購第二套及以上的普通住房，需要繳納房產(chǎn)稅。

征稅細(xì)則兩地也有不同，試點(diǎn)房產(chǎn)稅的計(jì)算公式是：

“應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)×計(jì)稅價(jià)值×稅率”

上海主要是確定不同稅率的交界線價(jià)格。2024年，上海交界線價(jià)格為91954平方米/元。新購住房交易價(jià)格小于或等于91954元/平方米，稅率是0.4%，大于稅率為0.6%。

今年初，重慶將稅率統(tǒng)一調(diào)整成0.5%，此前是依照房屋價(jià)值按0.5%、1%或者1.2%的稅率繳稅。此外，計(jì)稅價(jià)值從住房交易價(jià)格的100%降低到70%，免征面積也從100平方米提高到180平方米。

需要?jiǎng)澲攸c(diǎn)的是，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收對象基本上是試點(diǎn)之日起新購買的住房，較少涉及過去購買的住房（除重慶過去持有的獨(dú)棟商品住宅也需要繳納房產(chǎn)稅、以及上海二套及以上房屋應(yīng)稅面積計(jì)算時(shí)要合計(jì)存量房面積）。

理論上，房產(chǎn)稅是一種持有稅，但試點(diǎn)的上海和重慶更偏向于對新增收稅。

至于給地方財(cái)政做貢獻(xiàn)，就更沒有了，從近兩年細(xì)則變化來看，上海、重慶的房產(chǎn)稅調(diào)整基調(diào)是“減稅降負(fù)”；從納稅門檻來看，絕大多數(shù)人目前都不在繳納房產(chǎn)稅的范疇里。

國內(nèi)案例不多，國外可做彌補(bǔ)。

據(jù)劉曉博介紹，房產(chǎn)稅征收主要有美國式、日本式、新加坡、英國式。

美國房產(chǎn)稅是按照房屋+土地總評估價(jià)值的1%—2%左右征收，房屋和土地的價(jià)值評估并不固定，會(huì)按照一定周期重新評估。

日本是把土地和房屋分開計(jì)稅，土地稅率極低，房屋計(jì)稅價(jià)值每年打折（折舊）。

新加坡是按照每套房子的年值×房產(chǎn)稅率計(jì)算房產(chǎn)稅稅額，所謂年值是指新加坡稅務(wù)局結(jié)合市場和房屋情況，評估房屋租出去一年可以賺取租金的凈收入。

英國沒有專門的持有階段房地產(chǎn)稅，只有市政稅，跟著房子走、誰住誰交（出租房是租客交），帶有“房產(chǎn)稅+物管費(fèi)+清潔費(fèi)”的性質(zhì)，但稅率也很低。市政稅按月支付，一年費(fèi)用大多在1000—3000英鎊之間。

至于什么時(shí)候征收，這是個(gè)更復(fù)雜的命題。

就當(dāng)下而言，答案可能是否定的。

結(jié)論來自于三位房地產(chǎn)專家。接下來，就一起來看看他們是怎么推導(dǎo)出這個(gè)結(jié)論的。

大頭有話說

丁建剛

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長

二十屆三中全會(huì)通過的《決定》，并沒有提及房地產(chǎn)稅，很多人將其中的一句“完善房地產(chǎn)稅收制度”，狹隘的理解成了房地產(chǎn)稅。

我個(gè)人的理解，未來至少5年，甚至9年房地產(chǎn)稅都不會(huì)全面落地。

這是從立法時(shí)間上的推導(dǎo)。《立法法》規(guī)定，任何新的稅種和稅率均需要立法。但本屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，并沒有將房地產(chǎn)稅列入立法計(jì)劃，換句話說，如果房地產(chǎn)稅要立法，也要在2028年開始的下一屆全國人大才會(huì)開始。

哪怕下一屆全國人大5年內(nèi)完成立法，那也要到2033年，也就是9年之后了。

由此短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場不會(huì)有太大的實(shí)質(zhì)性的影響。

從2013年提出推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，迄今11年時(shí)間進(jìn)展緩慢，是因?yàn)榇嬖趦蓚€(gè)方面的障礙。

◎ 第一是法理障礙。

我們國家的土地是國有制和農(nóng)村集體所有制的，任何個(gè)人都沒有土地的所有權(quán)。人們經(jīng)常說到住宅的70年產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上指的是住宅用地的70年使用權(quán)。理論上，70年到期，房子下面的土地，跟業(yè)主就沒有關(guān)系了。

盡管2021年通過的《民法典》（實(shí)際就是2007年的《物權(quán)法》）規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。

如果是免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期，那么理論上中國的住宅用地就是無限期的，那理論上業(yè)主就有土地的所有權(quán)了。這又與《憲法》的規(guī)定不符。《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。

如果土地續(xù)約，要再繳土地出讓金，那么就是在有限的使用權(quán)時(shí)間內(nèi)，業(yè)主又要繳納土地出讓金，又要繳納房地產(chǎn)稅。

雖然土地出讓金是地方政府財(cái)政中非稅收性質(zhì)收費(fèi)，但很難界定清楚其中是否有稅收的含義，土地的使用價(jià)值又包含了土地出讓金，所以以土地評估價(jià)值作為稅基，可能涉嫌稅上稅。但最重要的法理障礙是，住宅的業(yè)主并不具有土地的產(chǎn)權(quán)，而僅僅是幾十年的使用權(quán)。

這樣就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)值的斷層。

比如一個(gè)人現(xiàn)在花100萬買了一套房子。第69年時(shí)，房子升值到1000萬了。這種升值一定是土地升值了，而不是土地上這棟鋼筋水泥建筑的房子升值了（因?yàn)槊裼媒ㄖ脑O(shè)計(jì)壽命僅為50年，70年的房子理論上已經(jīng)不值錢了），而第二年這個(gè)房子所在的土地，要么到期了，要么還要交土地出讓金續(xù)約，

這個(gè)時(shí)候如果房地產(chǎn)稅的稅率是1%，要交10萬，房主會(huì)愿意繳納房地產(chǎn)稅嗎？如果按照這樣的價(jià)值函數(shù)來評估，此時(shí)房屋的價(jià)值已經(jīng)趨近于零，還怎么收房地產(chǎn)稅呢？

◎ 第二是市場障礙。

2011年上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，和我們今天說的房地產(chǎn)稅完全不是一個(gè)概念。為了試點(diǎn)，套用了1986年的房產(chǎn)稅概念。

上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，是不及預(yù)期的。上海僅征收增量住房，而不征收存量住房，重慶的存量住房也僅征收獨(dú)幢別墅的。由于稅基很窄，稅率也很低，這樣征收的房產(chǎn)稅，給地方財(cái)政的貢獻(xiàn)杯水車薪，甚至有人認(rèn)為都覆蓋不了稅收的人力、物力成本，當(dāng)然也就完全不能改變地方政府對土地財(cái)政的依賴。

而且這兩個(gè)城市的所謂試點(diǎn)，迄今也沒有法律依據(jù)。

最后，不能忽視的還有房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響。

有了房地產(chǎn)稅后，購房者還需要每年定期繳納持有房屋的費(fèi)用。如果今年房子評估值是500萬，1%稅率要交五萬，明年400萬，需要交4萬。房價(jià)不管增貶值多少，都要按照稅率交這筆錢。

這種情況對房地產(chǎn)預(yù)期的殺傷是非常嚴(yán)重的，會(huì)導(dǎo)致沒有人敢持有更多的房子了。

更重要的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場完全無法承受房地產(chǎn)稅出臺，對市場信心和預(yù)期造成的打擊。

張波

58安居客研究院院長

三中全會(huì)并沒有釋放出針對個(gè)人住宅房地產(chǎn)稅未來3—5年會(huì)全面征收的信號。

從表述來看，“進(jìn)一步完善相關(guān)的稅收政策”突出的是“完善”兩個(gè)字，而非“改革”等語句，因此對于房地產(chǎn)相關(guān)的稅收并不會(huì)做大調(diào)整，尤其對于房地產(chǎn)稅更是沒有直接提及諸如“試點(diǎn)擴(kuò)大”“全面落地”等字眼。

當(dāng)下也不可能對個(gè)人住宅全國層面加征房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅一旦全面落地，對于房地產(chǎn)市場來說肯定是，部分房產(chǎn)持有者可能會(huì)急于出售房產(chǎn)以減輕稅負(fù)，導(dǎo)致房價(jià)下行壓力進(jìn)一步增大，同時(shí)也不利于存量房產(chǎn)去化。

對樓市而言，一個(gè)房地產(chǎn)稅政策有可能會(huì)導(dǎo)致“517”政策帶來的利好皆歸于零。

此外，從美國、日本等很多發(fā)達(dá)國家情況來看，其在一個(gè)區(qū)域征收的房地產(chǎn)稅（各國名稱會(huì)有所不同），會(huì)綜合用到這個(gè)區(qū)域的教育、醫(yī)療、治安等項(xiàng)目上。

但我國卻很難完全照搬國外這套模式，因?yàn)榻逃裙才涮锥际堑胤秸y(tǒng)籌，這的確會(huì)讓交房地產(chǎn)稅的人群，并不能直接感覺到房產(chǎn)稅對于自己所居住區(qū)域的直接投入，更多是城市級大范圍取之于民，用之于民。

政策制定上，未來房地產(chǎn)稅征收需要考慮首套剛需人群的利益，針對個(gè)人或家庭首套房在合理的面積范圍內(nèi)免征房地產(chǎn)稅是一個(gè)方向。

對于個(gè)人或者家庭二套房以上的情況，可以考慮根據(jù)土地使用年限進(jìn)行適當(dāng)減免，例如剩余土地使用權(quán)越長，收的比率越低，剩余土地使用權(quán)越短，收的比率越高，土地使用權(quán)屆滿后，就可以按正常比例來收。

如果是在以租計(jì)征（以租金收入計(jì)算繳納房地產(chǎn)稅額）的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)主將稅收成本轉(zhuǎn)嫁至租金。

但事實(shí)層面不一定轉(zhuǎn)接，房屋租金本身還是受供求影響的，加之現(xiàn)在一二線城市的保障性租賃房源數(shù)量正在快速增加，都會(huì)對市場化租金形成直接影響。

換言之，房東未來的確有將房地產(chǎn)稅加到租金上的沖動(dòng)，但能不能加通常不是個(gè)人能決定，要看市場的租金水平。

劉曉博

財(cái)經(jīng)評論員

公眾號“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

房地產(chǎn)稅收制度的完善，主要還是推動(dòng)立法，真正落地還需要一段時(shí)間。

持有階段的房地產(chǎn)稅，是直接稅。直接稅征收會(huì)有一定難度，可能要跟個(gè)人信用綁定才行（拖欠房地產(chǎn)稅到一定期限，將寸步難行）。

另外，我們房屋下的土地，老百姓只有40年到70年的使用權(quán)，購房時(shí)已經(jīng)支付地租，再征收房地產(chǎn)稅需要給老百姓解釋清楚合理性在哪里，要制定合理的稅率，不能因?yàn)檎鞫惤档土死习傩障M(fèi)能力和生養(yǎng)子女的意愿。

房地產(chǎn)稅的懸劍效應(yīng)非常明顯，尤其是對富裕家庭。希望建議盡早公布一個(gè)理性、可承受的方案，比如沒有累進(jìn)制懲罰性的稅率（擁有住房套數(shù)越多，稅率越高），這樣才能鼓勵(lì)富裕家庭多買房，為社會(huì)提供更多的租賃住房，真正穩(wěn)定房價(jià)、房租的作用。

目前網(wǎng)上有很多喊打喊殺式的房地產(chǎn)稅征收建議，擾亂了人心和市場。

本篇作者 | 田偉鳳 | 和風(fēng)月半 | 責(zé)任編輯 | 何夢飛

主編 | 何夢飛 | 圖源 | VCG

吳曉波：房產(chǎn)稅一定會(huì)征，但是跟房價(jià)沒關(guān)系

房產(chǎn)稅遲早會(huì)征，它的開征時(shí)間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應(yīng)關(guān)系。

口述 / 吳曉波

一直以來，有一個(gè)政策如同已經(jīng)成熟的柿子般懸掛在我們的頭上，隨時(shí)準(zhǔn)備掉下來。

這個(gè)政策就是“房產(chǎn)稅”。

關(guān)于房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)開征，什么時(shí)候開征，以怎樣的方式征，對中國的房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響，一直以來都是一個(gè)熱烈討論的話題。

今天我們就來聊一聊“房產(chǎn)稅”，不過，還是要先從“土地出讓金”說起。

中國政府有一項(xiàng)重要的財(cái)政收入，叫做“土地出讓金”。土地出讓金指的是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，后者支付的一筆交易費(fèi)，也可以簡單地理解為“地價(jià)”。

2018年，中國政府的稅收總額為15.6萬億，除此之外，還有6.5萬億的土地出讓金。這塊收入在很多國家的政府收入中是不存在的，所以它們都非常羨慕中國政府。

在過去十多年里，很多中國地方政府，土地出讓金占到它們財(cái)政收入的一半以上。比如我的家鄉(xiāng)杭州，2018年政府的土地出讓金收入高達(dá)2443億，占到了杭州市一般地方財(cái)政收入的71%，這個(gè)比例是非常驚人的。

但接下來的問題是，雖然地方政府每年可以獲得數(shù)以億計(jì)的土地出讓金，但是這樣高速增長的收入是不可持續(xù)的，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程肯定會(huì)在某一天出現(xiàn)放緩甚至停滯。

中國在1998年開始了城市化建設(shè)，當(dāng)時(shí)全國的城市化率為33%。從1998年到2008年，城市化率提高了15.7%，2009年到2019年又提高了14.4%。加在一起，目前中國的城市化率實(shí)際上已達(dá)到60%。

城市化率30%-60%這個(gè)區(qū)間，往往是房地產(chǎn)市場高速增長和爆發(fā)的階段，因此地方政府在這一階段獲得的土地出讓金也水漲船高。

然而到2029年新中國成立80周年的時(shí)候，城市化率預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到70%。70%意味著中國將達(dá)到一般發(fā)達(dá)國家的城市化水平，這也宣告將進(jìn)入到一個(gè)很長的緩速周期，直到某一天徹底結(jié)束。

所以，十多年后，中國城市化進(jìn)程基本結(jié)束，政府沒有更多的土地可以拿來出讓了，那時(shí)土地出讓金的黃金時(shí)代徹底結(jié)束。問題是，有沒有一塊巨大的收入可以來填補(bǔ)土地出讓金的空缺呢？

如果有的話，它就是房產(chǎn)稅。

土地出讓金屬于一次性買賣，賣一塊地少一塊地。而房產(chǎn)稅不同，它屬于對持有環(huán)節(jié)征稅，相對而言具有更持續(xù)的征收能力。

根據(jù)目前的官方時(shí)間表，房產(chǎn)稅立法（注意是立法不是征收）很可能在2020年完成。大體是按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則：房地產(chǎn)稅立法之后，中央層面會(huì)明確一個(gè)總體框架，再接著會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)實(shí)施。

不過，從調(diào)研、立法、試點(diǎn)到實(shí)施，中間牽扯的利益過多，真正開征房產(chǎn)稅至少要花上好幾年的時(shí)間。

有同學(xué)會(huì)問，房產(chǎn)稅征收的那一天，是否就是中國房價(jià)開始整體降價(jià)的那一天呢？

事實(shí)上，兩者并沒有必然的關(guān)系。征收房產(chǎn)稅只有兩個(gè)原因。

第一，是為了補(bǔ)充政府的財(cái)政收入。第二，是為了調(diào)整中央和地方的財(cái)政收入模式。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅大部分會(huì)成為地方稅。在世界上大部分國家里，房產(chǎn)稅基本上屬于地方稅，所以到了房產(chǎn)稅征收的那一天，也就是中國財(cái)稅體制改革的那一天。

從性質(zhì)的意義上來看，房產(chǎn)稅作為一個(gè)稅種，強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定性和確定性，而調(diào)控工具要求靈活性和及時(shí)性，兩者存有內(nèi)在的矛盾。我們不能把稅收同利率、貨幣一樣，簡單地視為宏觀調(diào)控工具。

我們看一些實(shí)際的案例，日本是在1950年開始征收房產(chǎn)稅的。在接下來的30多年里，日本的房價(jià)經(jīng)歷了持續(xù)暴漲的階段，一直到1990年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅。所以在日本，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)泡沫并不形成對等的關(guān)系。

2011年初，上海和重慶作為試點(diǎn)，曾經(jīng)推出過類似房產(chǎn)稅的政策。

上海征收房產(chǎn)稅的對象有兩類人：一類是新購房，且擁有兩套住房以上的本市居民；另一類是新購房的非本市居民，稅率定為0.6%。

而重慶征收的對象是獨(dú)棟別墅或者高檔公寓，以及無本地戶口、無工作和無投資者所購的二套房，稅率定為0.5%-1.2%。

從實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對商品房價(jià)格和高檔住宅價(jià)格影響并不顯著。一大原因是不斷上漲的房屋投資收益率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過因房產(chǎn)稅而增加的持有成本。

如果希望通過征收房產(chǎn)稅來進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，這樣的假設(shè)，從制度執(zhí)行層面來看是不現(xiàn)實(shí)的。

根據(jù)這樣的解讀，我們會(huì)得出結(jié)論：在中國，房產(chǎn)稅遲早會(huì)征。它的開征時(shí)間跟土地出讓金的減少形成微妙的對應(yīng)關(guān)系，那會(huì)是中國的房產(chǎn)市場，從增量市場到存量市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

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