西安城市房產(chǎn)、西安房產(chǎn)網(wǎng)二手房出售

三季度西安樓市量價齊跌 四季度將有40余個新盤入市

雖然國慶節(jié)假期后西安房企都在曬銷售佳績，但是從整個三季度的數(shù)據(jù)來看，新房市場的成交量整體處于收縮狀態(tài)。

三季度西安新房成交1.02萬套

環(huán)比減少21％同比減少26％

從全國層面上看，2024年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32％。三季度以來，5·17政策效果逐漸減弱，疊加預(yù)期偏弱、供應(yīng)縮量、惡劣天氣等因素影響，多數(shù)城市新房銷售較為低迷，三季度同比降幅約為19％，降幅較上半年收窄主要源于高基數(shù)效應(yīng)緩解。二手房市場則延續(xù)“以價換量”行情，交易保持一定活躍度，前三季度重點30城二手房成交套數(shù)同比下降2％。

回歸到西安市場，三季度西安樓市量價齊跌。據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的2024年三季度西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，主城區(qū)新房與二手房合計成交2.34萬套，環(huán)比減少14%，同比減少13%。其中新房成交1.02萬套，二手房成交1.32萬套，環(huán)比分別減少21%和8%，同比分別減少26%、增長2%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，西安以二手房為代表的剛需市場成交量占到新房市場成交總量的56%，二手房成交數(shù)據(jù)顯著高于新房市場。從單套平均成交面積來看，新房市場基本處于140㎡左右，二手房市場則基本處于105 左右。成交價格主城區(qū)新房成交均價19220元/㎡，環(huán)比下跌6%，同比上漲4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度的樓市持續(xù)處于調(diào)整階段，“以價換量”使得存量房市場處于相對高位水平。

三季度西安共計74個項目

1.6萬多套房源價格公示

今年，中央多次強調(diào)房地產(chǎn)的重要性，市場政策接連出臺。三季度樓盤推售節(jié)奏明顯要高于一、二季度，但供應(yīng)量仍不及去年同期。

數(shù)據(jù)顯示，西安三季度共計有74個項目，16020套房源進行了價格公示，其中純新項目18個，主力區(qū)域依舊是浐灞國際港以及高新區(qū)。18個純新項目中，碑林區(qū)占了1個，為中國鐵建東來國際；浐灞生態(tài)區(qū)3個項目，分別為城投閱璟臺、能建長譽府、源邸濱湖；高新區(qū)3個項目，分別為保利天瓚、天地源永安觀棠、越秀鐵建樽樾；國際港務(wù)區(qū)4個項目，分別為中康華府、中糧悅著云朗、中糧悅著云廷、中鐵建語瀾溪；航天基地1個項目，是大華錦繡年華；經(jīng)開區(qū)2個項目，分別為白樺林天成、白樺林隱；曲江大明宮1個項目，是中鐵建西派天麓，另外還有未央?yún)^(qū)的中建璟瑞、長安區(qū)的綠城新興·潮起長安、信達(dá)凌熙臺等多個項目。

從價格上看，公示的項目價格主要集中在1.5萬-1.8萬元/㎡、1.8萬-2萬元/㎡、2萬-2.5萬元/ 、2.5萬-3萬元/ ，分別占比28%、23%、19%、19%，合計占比88%。具體來看，受高新區(qū)供應(yīng)減少影響，2萬-2.5萬元/㎡項目供應(yīng)占比減少10個百分點；國際港務(wù)區(qū)非核心區(qū)供應(yīng)項目增多，長安、未央等區(qū)多個城棚改項目加推使得1.5萬-1.8萬元/㎡推售占比擴大6個百分點。其中，國際港務(wù)區(qū)供應(yīng)最多，占供應(yīng)總量的22%，環(huán)比回落6個百分點；高新區(qū)供應(yīng)占比環(huán)比回落7個百分點，占供應(yīng)總量的14%。同時，西安主城區(qū)涉及到的13個區(qū)域，僅新城區(qū)無新增供應(yīng)。

四季度將有40余個新盤入市

每年的四季度，絕對是房企拼業(yè)績的時候，也會有大量的新房入市。在一攬子利好政策的加持下，四季度的西安樓市或?qū)⒂瓉砉?yīng)“小高潮”。

據(jù)華商報大風(fēng)新聞記者粗略統(tǒng)計，目前西安有40余個新盤案名已經(jīng)出街，這些樓盤也將在今年年底陸續(xù)入市。

中建悅廬幸福序展廳已開放，這是中建絲路與中建六局聯(lián)合開發(fā)項目。項目分東西兩個地塊，總面積178畝。目前首先開發(fā)的是東地塊，占地約108畝，規(guī)劃有16棟住宅樓，戶型面積從107㎡到168㎡不等。項目距離地鐵6號線和8號線的萬壽南路站較近。

中海錦業(yè)元晟售樓部已開放，即將價格公示。這是中海在城南西部大道板塊的純新盤，項目緊鄰金地西灃公元，占地127畝，面積區(qū)間116-180㎡，屬于第四代住宅。

中鐵閱湖在本周進行了品牌發(fā)布，預(yù)計這個月底售樓中心即將開放。這是中鐵一局在浐灞的純新盤，兩個地塊，各占地85.151畝、67.041畝。預(yù)計先推出的是85畝地塊，容積率2.8，規(guī)劃了16棟住宅和6棟商業(yè)。 華商報大風(fēng)新聞記者 張毅

來源：華商報

取消限價限售，西安放大招 “穩(wěn)樓市”

圖片來源：中房報圖庫

10月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國、國家金融監(jiān)督管理總局五部門有關(guān)負(fù)責(zé)人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套組合拳，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

緊跟中央腳步，西安市住建局也于當(dāng)晚發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（下簡稱“通知”）。通知提到，西安市商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。新建商品住房不再實施價格指導(dǎo)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場實際合理確定。企業(yè)可根據(jù)項目供需情況自主選擇是否需要公證搖號。此外，還包括首付比例下調(diào)、提高公積金貸款額度、優(yōu)化預(yù)售資金撥付程序、優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等利好政策。

“本次政策的探底開放，正是遵循因城施策原則，對以上優(yōu)化措施的落實執(zhí)行。”克而瑞陜西分析道。中房君從相關(guān)部門了解到，本次政策調(diào)整整體原則仍是維護西安房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免市場大起大落，項目備案價格仍要參考基準(zhǔn)價格，科學(xué)定價，同時相關(guān)部門也會加強對熱點板塊、熱點項目的監(jiān)督，若發(fā)現(xiàn)“違規(guī)”，或?qū)闹靥幜P。

這讓廣大購房者吃下了一顆“定心丸”。

房價創(chuàng)5年來最大跌幅

事實上，在當(dāng)下的市場背景之下，房價并不具備大漲的基礎(chǔ)。

10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2024年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)》。數(shù)據(jù)顯示，9月份，西安新房環(huán)比下跌0.6%，同比上漲1.9%，創(chuàng)下5年來最大跌幅。

分面積段看，西安新房價格環(huán)比全線下跌，其中大面積跌幅尤為明顯。90平方米及以下的新建商品住房銷售價格環(huán)比降0.3%，同比上漲1.6%；90平方米~144平方米的新房環(huán)比下跌0.5%，同比漲1.8%；144平方米及以上的房源環(huán)比降0.8%，同比漲2.6%。

價格下跌的同時，西安樓市“金九”的成色也不足，成交端盡顯疲態(tài)。9月份，西安商品住宅供應(yīng)90.79萬平方米，環(huán)比上漲8%，同比下跌55%，成交56.46萬平方米，環(huán)比上漲5%，同比下跌34%。

9月底，降息、降首付等一攬子利好政策疊加項目多種營銷活動，“國慶”的樓市一片火熱，銷售額和成交量均創(chuàng)佳績，市場情緒有較明顯回暖。中指研究院報告顯示，“國慶節(jié)”期間，西安調(diào)研項目平均到訪量664組，平均認(rèn)購套數(shù)35套，平均轉(zhuǎn)化率6%。市場熱度普遍較節(jié)前提升，售樓部到訪人數(shù)普遍增加，熱門項目節(jié)日期間到訪人數(shù)、成交上升明顯。

房企也相繼發(fā)布了“喜報”。“國慶”節(jié)期間，綠城中國銷售額達(dá)到10.8億元，總來訪人數(shù)達(dá)5580多組；招商蛇口7個項目，總認(rèn)購307套，總銷售額10.3億元；保利發(fā)展5個項目，推出7重好禮活動，最終成交328套，銷售額超10億元。

克而瑞西安機構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵表示，國慶“黃金周”期間，房企促銷力度普遍加大，根據(jù)克而瑞監(jiān)測，盤均來訪漲幅53%，盤均成交漲幅101%，樓盤到訪量、認(rèn)購量普遍較前兩年同比大幅提升，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，市場“回穩(wěn)”跡象明顯，預(yù)計短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效。

然而，多位房企人士對中房君表示，“十一”之后，來訪與成交再度回到了節(jié)前水平，“現(xiàn)在的來訪和成交周期都拉的很長，以前的談客時間基本上2~3個小時，現(xiàn)在需要一個下午；以前二次來訪基本都能夠成交，現(xiàn)在需要3次甚至4次。”一位項目負(fù)責(zé)人都說道。

據(jù)克而瑞陜西監(jiān)測，2024年第41周（10.7~10.13），從案場人氣表現(xiàn)來看，本周人氣榜TOP10上榜門檻323組，較上周715組回落。從典型項目認(rèn)購情況來看，本周熱銷榜TOP10上榜門檻17套，較上周上榜門檻60套下降。

“放眼當(dāng)前市場，對大多數(shù)房企來說，首先要考慮的是去庫存而不是增利潤，因此限價雖然放開，為了保證銷量，大概率還是會‘以價換量’。”克而瑞陜西分析道。

二手房受沖擊

在各方看來，此次新政沖擊最大的當(dāng)屬二手房。

通知提到，全市已購買、新購買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實施原“滿三滿二”的住房“限售”政策，調(diào)整為取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。“該措施的落地，二手房市場掛牌量或?qū)⒃黾樱饲耙驐l件限制而無法出售的房源短期會集中爆出。”克而瑞陜西分析道。

中房君注意到在貝殼app上，西安二手房掛牌房源一夜之間增加了2261套，未來掛牌量持續(xù)增加將是大概率事件。一位二手房經(jīng)紀(jì)人反饋，位于經(jīng)開區(qū)的魏瑪公館，政策發(fā)布之后的2個小時內(nèi)新增了10套1居室的掛牌房源。此外，據(jù)市場消息，華潤未來城市DK6掛牌火速新增至58套，最低掛牌價僅1.8萬元/平方米，此前掛牌價在2.3萬元/平方米。招商城市主場掛牌88套房源。

在克而瑞陜西看來，取消限售將對二手房市場產(chǎn)生以下幾點影響：一是急于出手的業(yè)主將通過‘價格戰(zhàn)’快速拋售，二手房成交短期內(nèi)增加；二是因增值稅暫未調(diào)整，部分業(yè)主將持續(xù)觀望，置業(yè)者也因貨源充足持續(xù)徘徊，成交周期再次拉長；三是二手房‘準(zhǔn)新房’的持續(xù)放量，將吸附大量的剛需客戶關(guān)注。

曲江某門店的二手房經(jīng)紀(jì)人表示：“掛牌量增加之后，價格上一定會發(fā)生踩踏。”值得一提的是，自2023年11月以來，西安二手房房價一直處于下跌通道中，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月份西安二手房價格環(huán)比降0.8%，同比降6.9%。

分面積段來看，90平方米及以下的新建商品住房銷售價格環(huán)比降0.6%，同比降6%；90平方米~144平方米的新房環(huán)比下跌0.7%，同比下跌7.7%；144平方米及以上的房源環(huán)比降1.6%，同比下跌6.2%。

成交量上，9月份，全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積78.73萬平方米;其中，住宅網(wǎng)簽備案7452套，面積73.87萬平方米。對比8月份，9月網(wǎng)簽備案住宅套數(shù)減少了近650套，這也是今年除了2月之外，唯二次單月二手房住宅成交不足8000套。

未來，二手房市場大概率將持續(xù)承壓。

陜西西安出臺八條房地產(chǎn)利好政策

央廣網(wǎng)西安10月17日消息（記者侯凱奇）為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，10月17日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（市建發(fā)〔2024〕152號），出臺了八條房地產(chǎn)利好政策，內(nèi)容如下：

一、全市商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。

二、新建商品住房不再實施價格指導(dǎo)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場實際合理確定。企業(yè)可根據(jù)項目供需情況自主選擇是否需要公證搖號。

三、經(jīng)陜西省市場利率定價自律機制決定，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

四、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)政策按國家規(guī)定執(zhí)行。

五、使用公積金貸款購買住房的，單繳存職工家庭最高貸款額度不超過75萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度不超過100萬元。多子女家庭在此基礎(chǔ)上提高至1.2倍。結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購買商品住房的，首付比例不低于20%。繳存職工連續(xù)足額繳存住房公積金六個月(含)以上的，可申請住房公積金貸款。

六、優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模，盤活存量閑置土地。提高商品房建設(shè)質(zhì)量，優(yōu)化商品住房項目陽臺計容比例、以戶配比車位等規(guī)則，增加住房得房率，建設(shè)群眾滿意的好房子。

七、積極開展以舊換新、百城千企促銷等活動，支持企事業(yè)等單位利用商品房去庫存相關(guān)政策購買存量商品住房。

八、優(yōu)化預(yù)售資金撥付程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用非重點監(jiān)管資金用于本項目建設(shè)的可直接核準(zhǔn)撥付；申請使用保函置換重點監(jiān)管資金的，轄區(qū)住建部門應(yīng)在3個工作日內(nèi)辦結(jié)。

本通知自發(fā)布之日起實施，原政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

西安市自然資源和規(guī)劃局

西安住房公積金管理中心

國家稅務(wù)總局西安市稅務(wù)局

中國陜西省分行營業(yè)管理部

2024年10月17日

《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站截圖）

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