土地證和房產(chǎn)證不一致—房產(chǎn)和土地證不一致如何確權(quán)
土地證和房產(chǎn)證名字不一樣怎么辦
在房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理中，土地證和房產(chǎn)證是重要的產(chǎn)權(quán)憑證。然而，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)土地證和房產(chǎn)證名字不一樣的情況，這給產(chǎn)權(quán)人帶來了困擾。那么，當(dāng)遇到這種情況時(shí)該怎么辦呢？今天，我們就從司法局的角度來為大家詳細(xì)解答這個(gè)問題。
一、法律依據(jù)及相關(guān)規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
二、土地證和房產(chǎn)證名字不一樣的情況分析
- 歷史原因造成的不一致在過去的房地產(chǎn)管理中，由于不同時(shí)期的政策和管理方式不同，可能會(huì)導(dǎo)致土地證和房產(chǎn)證的名字不一致。例如，房屋經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，但土地證未及時(shí)辦理變更手續(xù)；或者在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，由于工作人員的疏忽等原因?qū)е旅植灰恢隆?/li>
例如，小張購買了一套二手房，房產(chǎn)證上的名字是小張，但土地證上的名字還是原房主。這種情況就是由于歷史原因造成的不一致。
- 人為錯(cuò)誤導(dǎo)致的不一致有時(shí)候，土地證和房產(chǎn)證名字不一樣可能是由于人為錯(cuò)誤造成的。比如，在填寫產(chǎn)權(quán)登記申請表時(shí)，填寫錯(cuò)誤或者提交的材料不完整，導(dǎo)致名字不一致。
比如，小李在辦理房產(chǎn)登記時(shí)，誤將自己的名字寫錯(cuò)了一個(gè)字，導(dǎo)致房產(chǎn)證和土地證上的名字不一致。
三、解決土地證和房產(chǎn)證名字不一樣的方法
- 申請變更登記如果發(fā)現(xiàn)土地證和房產(chǎn)證名字不一樣，可以向當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。申請人需要提交相關(guān)的證明材料，如身份證、房產(chǎn)證、土地證、購房合同等，以證明產(chǎn)權(quán)的歸屬。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)對申請材料進(jìn)行審核，并進(jìn)行實(shí)地勘查，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性和合法性后，辦理變更登記手續(xù)。
例如，小王發(fā)現(xiàn)自己的土地證和房產(chǎn)證名字不一樣，他向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交了申請，并提供了相關(guān)的證明材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)過審核和實(shí)地勘查后，為小王辦理了變更登記手續(xù)，使土地證和房產(chǎn)證上的名字一致。
- 通過法律途徑解決如果申請變更登記遇到困難，或者存在產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，可以通過法律途徑解決。產(chǎn)權(quán)人可以向法院提起訴訟，要求確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，并判令不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記手續(xù)。
比如，小趙的土地證和房產(chǎn)證名字不一樣，且涉及到產(chǎn)權(quán)糾紛。小趙向法院提起訴訟，法院經(jīng)過審理，確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)的歸屬，并判令不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為小趙辦理變更登記手續(xù)。
四、案例分析
案例一：老張購買了一套二手房，房產(chǎn)證上的名字是老張，但土地證上的名字還是原房主。老張向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記，提交了身份證、房產(chǎn)證、土地證、購房合同等證明材料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)過審核和實(shí)地勘查后，為老張辦理了變更登記手續(xù)，使土地證和房產(chǎn)證上的名字一致。
案例二：老孫的土地證和房產(chǎn)證名字不一樣，且涉及到家族遺產(chǎn)糾紛。老孫向法院提起訴訟，法院經(jīng)過審理，確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)的歸屬，并判令不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為老孫辦理變更登記手續(xù)。老孫在法院的判決下，最終解決了土地證和房產(chǎn)證名字不一致的問題。
最后，土地證和房產(chǎn)證名字不一樣是一個(gè)比較常見的問題，但只要采取正確的方法，是可以解決的。在遇到這種情況時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)部門申請變更登記，或者通過法律途徑解決糾紛，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。對于土地證和房產(chǎn)證名字不一樣怎么辦這個(gè)問題，你有什么看法呢？歡迎在評論區(qū)留言討論。
「連載」一：房產(chǎn)證和土地證不一致，現(xiàn)申請不動(dòng)產(chǎn)登記，怎么辦？
（連載一）老舊小區(qū)的房子，當(dāng)時(shí)只辦了房產(chǎn)證，沒有土地證，現(xiàn)在要把房子賣掉，怎么辦？
在上世紀(jì)90年代，以及距今十多年前的時(shí)期里，很多的小區(qū)，房開商建好樓盤后，很多都只給業(yè)主辦理了房產(chǎn)證，在那個(gè)年代，業(yè)主大都認(rèn)為有房產(chǎn)證就意味著產(chǎn)權(quán)到手了，很多業(yè)主對土地證的概念，也不是很強(qiáng)烈，甚至認(rèn)為土地證可有可無，有房產(chǎn)證就行。
這是當(dāng)時(shí)房產(chǎn)、土地分散登記的產(chǎn)物，那個(gè)時(shí)候負(fù)責(zé)房產(chǎn)登記的是住建局房管所，負(fù)責(zé)土地登記的是國土局的地籍科（股），兩個(gè)部門各司其職，各自登記，互不干擾。甚至還出現(xiàn)了一些現(xiàn)在看起來很不可思議的情況，比如：
1、有的小區(qū)有房產(chǎn)證，沒有土地證。
2、有的房產(chǎn)證上的權(quán)利人，跟土地證上的權(quán)利人不一致。
3、有的房產(chǎn)證上的規(guī)劃用途，與土地證上的用途不一致。
4、抵押登記時(shí)，有的只抵押土地，或者有的只抵押房產(chǎn)，都沒有同時(shí)抵押房屋和土地。
5、轉(zhuǎn)移登記時(shí)，有的只轉(zhuǎn)移土地，或者只轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，造成房子和土地的權(quán)利人不一致。
等等這些情況，都是分散造成的，現(xiàn)在來看，都是歷史問題。話說回來，不管新問題，還是歷史問題，遇到了，就要處理好，這樣才能打開死結(jié)，讓房屋和土地的煥發(fā)新生，為上市交易掃清障礙，以實(shí)現(xiàn)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記目標(biāo)。
下面，我就上述第1點(diǎn)談?wù)剮c(diǎn)個(gè)人看法：
【有房產(chǎn)證，但沒土地證的情況】：
就以商品房來舉例。經(jīng)常有業(yè)主到不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口咨詢：我的房子，只有房產(chǎn)證，沒有土地證，現(xiàn)在我要把房子賣掉，該怎么辦？這樣的情況，在2016年初，不動(dòng)產(chǎn)登記工作鋪開以來，時(shí)有發(fā)生，那么問題來了，怎么解決？
首先，要明白房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記目的和意義是什么？
通過“四統(tǒng)一”（即統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)、信息平臺(tái)），整合之前分散登記的部門職責(zé)，規(guī)范登記行為，可極大的方便群眾申請不動(dòng)產(chǎn)登記。
登記的根本目的，是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的，為權(quán)利人實(shí)現(xiàn)對不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等提供依據(jù)，為國家宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)性決策依據(jù)。
其他的所謂遏制腐敗、限制房價(jià)、征收房產(chǎn)稅等，都不是不動(dòng)產(chǎn)登記的直接和主要目的，只是附帶而已。
其次，針對這個(gè)例子，如何解決？
1、房開商只給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，只是明確了業(yè)主的房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)卻是懸而未決。
2、實(shí)際操作中，可由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主，找房開商協(xié)商解決土地登記事宜，這也是履行《商品房買賣合同》的要求。這種情況，一般都是房開商將房屋建成后，只申請對房屋的驗(yàn)收，未對土地進(jìn)行申請核驗(yàn)和的后遺癥。
業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)要求房開商盡快到自然資源局申請土地核驗(yàn)，如發(fā)生超容積率的情況，由房開商自行處理，該繳納的罰金和稅費(fèi)都要繳上。及時(shí)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的補(bǔ)充合同，補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)。
土地核驗(yàn)合格后，土地是全體業(yè)主共有，還是分?jǐn)偅扇w業(yè)主商定后，與房開商簽訂協(xié)議。然后再根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的“一次性告知單”，依此將登記材料準(zhǔn)備齊全，一戶一檔，業(yè)主同時(shí)將已持有的《房產(chǎn)證》原件交給房開商工作人員，由房開商工作人員代為申請房地一體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主等候領(lǐng)證通知。
業(yè)主領(lǐng)到《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后，就可以自由買賣了。
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